做好房地產信托項目選擇，從源頭上管控房地產信托風險

【摘要】房地產信托業務對于信托公司具有重要意義，如何做好房地產項目選擇、從源頭上控制風險是信托公司需要引起高度重視的問題。分析了房地產信托項目出現的兩種風險：終極風險和流動性風險，指出大部分風險是由于項目選擇出現了問題。分單純房地產項目本身和考慮開發商綜合實力因素兩種情況，分別提出了房地產信托項目選擇需要考慮的因素及條件。

【關鍵詞】信托 房地產 風險 項目選擇

房地產信托是大部分信托公司的重要業務板塊，根據統計，截止2015年末，全國房地產信托產品共3147個，存量規模為1.29萬億元，為信托資金的第五大投向。因此，做好房地產信托項目的風險管理對于信托公司而言具有重要的意義，可以促進信托公司的持續、穩健經營。而風險管理的最重要環節是源頭管控，對于房地產信托項目而言，就是要做好房地產信托項目的選擇。

一、近年來房地產信托項目風險發生情況

從2013年開始，由于全國房地產市場持續低迷，房地產信托項目風險陸續爆發，致使部分信托產品不能按約兌付，信托公司遭受損失。根據信托業協會的統計，2015年末信托業的風險項目個數為464個，資產規模為973億元。這其中有不少是房地產信托項目。

房地產信托項目風險發生的形式主要有以下兩種：

（一）房地產項目出現虧損，形成終極風險

由于項目土地取得成本高、產品定位和設計不合理、過程成本管控不到位，以及房地產市場整體不景氣等原因，造成一些房地產項目最終的利潤為負值，出現虧損。這種情況下，如果當時融資時向信托公司提供抵押的資產和擔保措施僅限于項目本身，或者即使有其他的擔保措施，但無法實施，則向項目提供融資的信托公司就面臨較大的風險，可能承擔較大的損失。

（二）房地產項目銷售不如預期，資金不能及時回收，形成流動性風險

一般情況下，房地產信托產品是有時限限制的，一般為2-3年，到期須進行兌付。有些房地產項目，雖然本身仍有利潤，不會發生虧損；但是，由于市場原因，項目銷售進度及銷售價格不及當初可研的預測，通過銷售回收的資金額低于預期，對于到期的信托產品無法籌集足夠的資金歸還信托公司，從而形成流動性風險。此種情況下，迫于無奈，信托公司只好與融資方進行協商，對信托產品進行全部或部分展期，將信托產品的兌付時間延后。

對于第二種只存在流動性風險的房地產信托項目，一般的信托公司都未納入風險項目進行統計上報；否則，信托業協會統計的風險項目和風險資產規模還將大幅度增加。

房地產信托項目出現風險，有些是由于項目實施過程中新出現的突發情況造成的，但大部分是項目選擇時就存在先天不足，實施了本身條件就不是很好的項目。故做好項目選擇對于房地產信托風險管理尤為重要。

二、房地產信托項目的選擇

以源頭為重點，從源頭把好項目選擇關，對于房地產信托產品的風險管理具有非常重要的作用。在房地產信托項目選擇時，可以分兩種情況，一種情況是只考慮項目本身，不考慮開發商因素；另一種情況是，將作為融資方的開發商綜合實力納入考慮范圍。

（一）單純針對房地產項目的選擇

在只考慮項目本身因素，還款主要依靠項目本身的情況下，必須認真分析項目的各項條件和因素，篩選出優質項目。

1.項目所在城市的選擇。隨著時間的變化，不同類型城市的房地產市場也隨之變化。某些階段，一、二線城市房地產市場上升較快；某些階段，國家對一、二線城市房地產進行限購等調控，三、四線城市的房地產市場呈現好的發展勢頭。但總體而言，一、二線城市（尤其是一線城市）的房地產市場比三、四線城市的房地產市場容量更大，市場趨勢向上的概率更高。信托公司在選擇房地產信托項目時，應將一線城市及二線靠前的城市作為優選城市，三、四線城市應慎重。

2.項目所在區位的選擇。對于房地產項目而言，最重要的就是位置，“位置地租級差”理論對此進行了很好的解釋。對于房地產項目而言，越靠近城市中心區域，正常情況下，項目的客戶目標群越大，項目的銷售速度會越快、售價越高。信托公司在選擇房地產信托項目時，應將區位優劣作為項目選擇的重要標準；對于剛啟動的城市新區項目應慎重。

3.項目周邊配套完善程度。房地產項目具有外部性，其銷售情況受項目周邊配套設施完善度影響較大。在房地產市場中，我們可以看到學區房、地鐵房、公園房等特定類型的房地產，會吸引特定的客戶群體來購買。所以，包括交通、購物、上學、就醫、餐飲、休閑、娛樂等因素的配套設施完善程度，是信托公司選擇項目時應重點考慮的因素。

4.項目產品類型的選擇。按照用途，房地產可以分為工業地產、商業地產、住宅地產、旅游地產等不同類型。總體來講，住宅地產銷售速度最快；其他類型的房地產相對來講銷售周期比較長，工業地產和商業地產等有時還需要開發商自持較長時間，采取以租代售等各種方式，待市場培育成熟后才具備較好的銷售條件。因此，對于要到期兌付的信托產品而言，最好選擇住宅房地產項目；如果事先已取得較大量訂單的工業地產或商業地產，則屬于訂單式生產，能較快回收資金，此類項目也可選擇。在住宅地產中，還分為低密度住宅項目和高容積率項目，在目前不動產登記全國聯網和大力反腐的大環境下，以及房產稅出臺的預期下，低密度房地產項目面臨較大的銷售壓力。因此，對于住宅地產項目，建議信托公司選擇較高容積率的項目，盡量回避低密度住宅項目。

5.項目土地成本因素。與前20年房地產開發相比，以后房地產市場將逐步回歸社會平均利潤水平，在以后的市場競爭中，成本競爭將越來越重要。在房地產開發項目的總成本中，土地成本是其重要的組成部分。一線城市中，土地成本占房地產項目總成本的大部分；二線城市中，項目的土地成本基本上也占項目總成本的一半以上。因此，土地成本的高低將在很大程度上決定項目的市場競爭力。在同一區域，哪個房地產項目的土地成本越低，其就具有天然的價格競爭優勢。信托公司在決策時，應比較具體項目土地成本與市場土地成本的差距。如果目標項目土地成本低于市場土地成本較多，則該項目可以選擇；如果目標項目土地成本高于市場價甚至高出較多，則應放棄該項目。

（二）考慮開發商的綜合實力因素

有時候，除了項目本身以外，項目風險還與開發商的綜合實力有關，其綜合實力強，則可以在一定程度上降低項目本身的風險。

1.開發商提供項目以外擔保的其他資產情況。在項目本身資產不能有效規避信托產品兌付風險的情況下，信托公司可以要求房地產開發商提供項目本身以外的資產進行抵押、擔保。

第一，融資方為央企或大型地方國企情況。在融資方為央企或大型地方國企的情況下，可以要求融資方以集團名義為項目融資提供擔保。由于央企及大型國企的國資背景，甚至可以要求融資方以信用作擔保即可，而不需要實際的資產進行抵押。這種情況下，相當于是央企或大型國企的信用融資，項目本身如何，在某種程度上來講已不是關鍵因素。

第二，融資方為民營企業的情況。對于一般的民營企業，則可以要求融資方提供項目以外的實際資產作為融資的抵押物。如果融資方能提供其他的變現能力強的真實資產作為項目融資的抵押，則信托公司也可以在一定程度上降低對項目本身的條件要求。在項目本身不能籌集資金按時歸還信托資金時，可以隨時處置融資方抵押的資產，或者迫使融資方通過其他方式和途徑籌措資金來歸還信托資金，保證信托產品的按時兌付。

2.開發商的開發管理能力。開發商的開發管理能力對于房地產項目的成敗也起著非常重要的作用，我們經常可以看到，在同一個區域，各種條件差不多的地塊，由于是不同的開發商在開發，其結果相差甚大：有些項目售價低、銷售慢，利潤低，而有些項目卻售價高、去化快，利潤高。因此，信托公司在選擇項目時，不僅要關注項目本身，還應重視開發商的開發管理能力。

三、結束語

房地產信托屬于信托公司的傳統業務，在房地產市場整體處于低迷的時期，尤其需要做好房地產信托項目的風險管理。而選擇好項目，可以從源頭上管控風險。只要信托公司在開展房地產信托業務時，按照相應的條件仔細進行項目篩選，就能夠在較大程度上規避掉風險較大的項目，為信托公司業務的持續、穩健開展打下良好的基礎。

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作者簡介：管百海（1974-），男，漢族，湖南祁東人，高級工程師，中鐵信托研發部副總經理，中鐵信托博士后工作站博士后，研究方向：產融結合、金融創新。