關于房地產市場在去庫存階段進行有效調整的分析

摘 要：房地產市場的利益失衡體現在過去的十多年房改進行以來的市場表現中。開發企業、地方政府共同的投資投機需求的劇增，共同拉動了房地產市場的快速開發和價格膨脹，急劇增加的開發規模是中國房地產的突出表現。不斷上漲的房地產價格強化了房地產市場無序競爭和開發行為，同時也誘使全社會的各種投資投機需求在房地產市場上展開瘋狂追逐。這種不健康的競爭狀態導致了大量的房地產庫存，如何化解這樣堆積起來的大量庫存成為今后房地產市場乃至中國經濟將亟待解決的問題。

關鍵詞：房地產市場 去庫存化 房價 房地產銷售 取消限購 房地產租賃市場

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）03-050-03

回顧自房改以來我國在過去的十多年中房地產市場的利益失衡現狀，地方政府與開發企業的投資投機需求，共同拉動了房地產的快速開發和價格飛漲，出現了量價齊增的現象，由此而導致中國房地產開發規模的急劇增加，出現了盲目擴張的格局。中國房地產市場的非意愿存貨大幅增加，打破了房地產市場的供需均衡，直接拖累了房地產業的持續發展，也增加了經濟下行的壓力，土地財政捉襟見肘，積累了金融風險上升。由此可見，有效的房地產業的去庫存化將是未來房地產業乃至國家經濟穩增長目標得以實現的重要條件。在各地政府土地財政和追求GDP快速增長的利益誘惑下，地方政府無止境地拍賣出讓土地，與此同時，房地產開發企業在全國幾乎所有的二、三、四線城市也進行大規模的房地產開發；不斷上漲的房地產價格又為這種無序開發的行為起到了推波助瀾的作用，而房地產對于其它各產業和金融業的拉動效應也誘使全社會的各種投資投機需求瘋狂地追漲。

但這種瘋狂狀態是注定是短暫且不可持續的，2015年房地產市場加速分化，北上廣等一線城市供小于求，房價持續領漲，而部分二、三、四線城市房地產市場恢復緩慢，滯銷嚴重。中國房地產銷售面積增長率出現了三次峰值，四次谷底。第一次谷底是在2001年，第二次谷底是在2008年第四季度，分別受到亞洲金融危機和美國次貸危機的沖擊。隨后，在政府大規模經濟政策刺激、拉動內需的金融政策之下，銷售面積增長率大幅反彈，但卻持續時間不長，很快進入了又一個下降周期。2013年2月房地產銷售面積增長率出現了一次爆發式增長，達到了49%。但這樣的增長卻只是曇花一現，沒能持續，隨之而來的是增長率的持續下降，直至2014年的全年和2015年前4個月的銷售面積增長率都一直為負，形成了房地產銷售增長率的第四次谷底。

房地產開發投資增長率與房地產銷售面積增長率的變化，會最終反映在房地產庫存的變化上，具體看，在經過一定的時滯效應后，由于循環效應的原因，房地產庫存的變化又會反過來作用于房地產銷售及投資的變化，打破了之前的格局后，并最終影響房地產的價格走勢。銷售面積增長率在房地產行業的劇烈波動仍在繼續，但在諸多因素的影響下房地產的庫存面積卻一直在不斷增加。開發企業之間，庫存率持續抬高，利潤率普遍下調，比較而言，大房企集中度進一步增加；而中小房企卻出現了紛紛剝離房地產業務正在謀劃轉型發展。

自2009年的高速增長期后，轉入2010—2012年后進入了房地產的低速增長速率降低期，但從整體看仍維持上升階段，在2013年又出現了短暫的較高增速，好景不長，轉入2014年時，住宅銷售拐頭向下，較2013年下滑7.58%。而這卻又進入了另一個勻速增長的階段。房地產市場受經濟宏觀環境的影響較大，在一段時間的增長后，由于我國經濟進入調整期間，我國商品房銷售額出現了近年來的首次下滑。

據國家統計局發布的數據顯示，自2015年10月末，商品房待售面積已增至68632萬平方米，同比增長14%，庫存再創歷史新高。如果按照我國人均住房面積35平方米計算，現有“空置”待售的住房面積可供2億人口居住。這里的國家統計局數據只包括已經竣工、但仍未售出的現房，現實中大量已經建設卻仍未竣工，以及已經拿地規劃卻還未開工的潛在庫存并未計算在內。國家的樓市“去庫存”政策指向，指的是潛在待售商品住房建筑面積的消化情況，總體包括兩部分，一是報告期已竣工可供銷售的現房或準現房，但尚未銷售完成的商品房建筑面積之累積值；二是報告期處于施工或新開工狀態（期房）并已經批準預售但尚未銷售出去的商品房即期房的建筑面積之累計值。

深究房地產業持續萎靡的一個主要原因就在于樓市高庫存。也因此2015年的中央經濟會議把去房地產庫存寫入了2016年經濟工作的“五大任務”中，并以罕見的大篇幅對房地產庫存進行了具體論述。采用各種手段鼓勵個人和機構購買存量房及出租，這成為今年經濟社會發展的主要任務，這個任務的核心在于如何化解房地產庫存，同時更是罕見地提出了考慮“取消過時的限制性措施”，房地產非意愿性存貨上升帶來了一系列的經濟問題。要實現國家“穩增長”的經濟目標，房地產去庫存化是繞不過去的“坎兒”。2015年4月30日中央政治局會議上提出，目前房地產面臨的主要任務就是要盤活存量房資產，建立房地產業健康良性發展的長效機制。在“穩增長”的“緊要”關頭，托底和刺激已成為宏觀經濟政策導向的基本方向。在經濟政策及托底社會政策相組合的作用之下，預見在未來一段時間，我國房地產業將進入加速去庫存化的階段。房地產市場的去庫存化的有效途徑是多種多樣的，既可以進行市場的自身調節，又可以有外生性的政策驅使，從主動和被動兩個角度進行去庫存化。

模式探索中，一線城市中出現的長租公寓模式值得嘗試。在大型房企中也在進行創新和探索，萬科提出成立的開拓五大事業部發展新業務，其中的“萬科驛”租賃公寓業務便是新業務之一。以往開發商都是先建房再賣房最后才到租房，現在則反其道而行之，試行建房后先租房再到賣房的模式。萬科驛租賃公寓與傳統的出租房有著明顯的區別，除了出租方式和營銷順序變化之外，在產品格調確定上向上定位，而且操作上并非私人出租。面向剛踏入社會的年輕人的剛需，提供了除買房外其他的增加購房可能的解決對策。但不得不看到，長租公寓仍面臨一系列的難題和挑戰，盈利空間小、前景不明確、前期投入較大、房地產開發企業承擔風險較大、盈利方式不清晰、投資回收期較長等。

目前的租公寓普遍設立的回報周期短則1年，長則3～4年，雖然比酒店的回報周期稍短，但對房企而言，如若大批量地進行長租公寓計劃，仍然有可能面臨不小的資金壓力。在公寓市場布局的政策轉變，是看中了龐大的市場需求，特別是在人口政策變化后，這種潛在需求可能會集中表現，市場所蘊含的無限潛力值得房地產企業去深挖。以租賃的形式，在房企看來，既能夠有效地實現存量房的去庫存化，又可以有效地盤活資產。

價格變動作為市場經濟中實現經濟均衡的基本機制，價格變動引導著供給與需求，價格調整在中國以往的房地產銷售中發揮著決定性作用。房地產價格與需求之間存在著正相關的反饋機制，在其作用下，房地產需求與價格也出現了各自的反身性現象。據統計數據顯示，2013年第四季度后，全國70個大中城市新建商品房價格同比增長率一直呈現顯著下降趨勢，特別在2014年9月后，該指數一直呈現出負增長的態勢，房價的增長率和房價的絕對值都下降了。房價出現的下跌提高了居民的對房地產商品的有效需求，是化解非意愿庫存基本的市場調節手段。而這終將在政府刺激性的宏觀經濟政策帶動下，從根本上對房地產整體市場的去庫存化產生積極影響。但是，這種依靠市場自身的方式去主動化解庫存的調節，往往要以企業及整個行業可能出現的經濟增長率下滑和金融風險上升為代價的。開發企業主動地壓縮投資與減少市場供給是市場主動去庫存化的首選途徑，并通過調整價格水平，使市場需求逐漸地與供給相適應。非意愿存貨上升意味著，在當前價格水平下，供給量超過了有效需求的總體水平。對開發企業而言，去庫存化的重要途徑之一，就是及時壓縮房地產投資、適度地降價以適應市場需求變化、加快市場出清速度，加速資金回籠。

取消限購是現在正在進行的消化房地產庫存的重要方式，城市限貸或限購政策的逐步取消，特別是特大城市的二手房限制政策的放寬趨勢，會取得較為顯著的效果。但在北上廣深完全取消限購政策的情況還需要適時而定，而在大部分其它城市房地產限購和限貸的意義本身的約束意義并不大。

通過在房地產企業進行并購重組來消化房地產庫存。本次中央強調從各行業的供給側進行改革，如著手在房地產行業供給的角度進行調控的手段，則應鼓勵房地產企業從降低房價和兼并重組兩個途徑進行，整改后的房地產行業集中度將會加大，與此相適應的房地產企業營銷策略也將轉變。這種轉變反映在地產銷售中看，可以預想房企主動普遍性下調房價的可能性并不大，原因在于，如若下調幅度較大必然會影響消費者對購房的潛在購買和投資需求，反而會影響房地產的正常銷售。

未來對化解房地產庫存有一定作用的方法還可以從發展房地產租賃市場著手。政府將通過加快戶籍改革的方式來加速農民工城鎮化的進程，從而釋放這部分轉化后的新市民中存在的此前一直被制度人為抑制的潛在剛性需求，這將對消化房地產庫存帶來強勁刺激。在戶籍轉換之前的非戶籍人口的增長也會擴大公租房租賃的需求，在房地產投資領域，未來的機構投資者可以率先購買一定量的存量商品房作為出租房屋儲備，成為租賃市場的房源提供者，這樣的操作帶來了兩方面的好處：第一，增加租賃房屋供給量的同時也將會推動房地產去庫存化；第二，由機構出手的增量購買力也會穩定房地產的房價，使之不會產生大起大落，逐步地釋放出一定量的房地產存量商品房，成為房價的緩沖器。從人口角度看，放開二胎制度和戶籍改革，都將從多角度對房地產市場的購買需求產生持續的影響。新農民工市民化的消化是短期內較為有效的需求刺激手段。考慮到我國一、二線城市的現實房地產市場狀況，政府可能采取分層次放開城市戶籍的遷入限制，考慮到遷入的進程和需要，預計可能會率先從三、四線城市開始。在政策扶持的角度，政府還將通過財政補貼和制度寬松等的方式支持有購買需求但購買力較低的農民工達成購買現實。但也不得不看到，短期內支持農民工買房確實可以消耗相當數量的存量商品房，但大部分農民工的現實情況還是缺乏支付能力，這部分需求也可能成為被認為放大的購買需求。必須清楚地認識到，這還只是“需要”而非有效需求，如若認為過分擴大，采取按揭貸款的方式，將會存在較大的潛在金融風險。

具體來看，今年的情況將會是一、二線城市的房地產會出現止跌回暖的情況，在商品房銷售回升趨勢的拉動下，房地產投資將繼續跟進；而三、四線城市特別是些許過去超速發展的城市會受到庫存壓力大、商品房銷售滯緩的影響，導致房地產投資仍舊低迷。加速去庫存化的階段在中國房地產市場上正在展開。房地產市場計劃投資增長率、開發投資增長率的持續下降，都在供給端壓縮了房地產的供給增長率；地方政府以取消限購的方式放開需求。同時在財政制度上，央行就貨幣與住房信貸政策的調整也逐步展開。在稅收制度中，和房地產相關的一系列房地產稅都將進行整體的改革和轉制。在制度引導下，國家的政策導向明顯在于釋放房地產的需求活力，這種趨勢將影響著人們對未來中國房地產市場的供求預期。從房地產市場的供需兩方面同時進行的調整將是促使中國房地產市場逐步確立新均衡的過程。新均衡的調整并達成實現的過程中，首先進行的將會是體現在商品房去庫存化的加快，并逐步進入加速進行階段。

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（作者單位：山西建筑職業技術學院 山西太原 030000）

（作者簡介：周雯雯，女，漢族，研究生學歷，碩士學位，山西建筑職業技術學院，房地產經濟學研究方向。）

（責編：若佳）