基于市場比較法的不同類型房產估價因素選取分析

文/余斌　宜昌住房公積金管理中心夷陵區辦事處　湖北宜昌　443100

基于市場比較法的不同類型房產估價因素選取分析

文/余斌宜昌住房公積金管理中心夷陵區辦事處湖北宜昌443100

相較于其他房產估價方法來說，市場比較法能夠有效的體現出房產估價的目的，其有著直觀性強、適用性廣、使用方便的優點。本文從市場比較法概述入手，分析了房地產價格的主要影響因素，并探討了基于市場比較法不同類型房產估價因素的選取，旨在提升市場比較法金星房產估價的合理性和準確性。

市場比較法；房產估價；因素選取

前言：

就目前來看，房產估價的方法主要包括收益法、成本法和房產比較法，相較于其他兩種房產估價方法來說，市場比較法有著其獨特的特點。基于以上，本文簡要分析了基于市場比較法的不同類型房產估價因素選取。

一、市場比較法概述

對于房產估價來說，市場比較法以經濟學中的替代原理為基礎，將估價對象與近期有過交易的類似房產進行比較，對比較對象已知的房產價格進行修正，以此為依據來對估價對象的價格或價值進行合理的評估，獲得一個房產的比準價格。

在運用的過程中，主要有以下操作步驟：①對房產交易實例的相關資料進行大量搜集，在搜集的資料中選取與估價對象相似的實例作為參照物；②對參照物交易的價格進行調整，使其成為具有比較基礎的價格，之后對交易日期、區域因素、個別因素、房產狀況以及交易狀況等進行修正；③以修正之后的參照物房產價格為基礎求取比準價格，從而獲得估價對象的最終估價額。

二、房產價格的影響因素

對于房產來說，影響其價格的因素主要有三個方面：①一般因素：指的是區域誒所有房產價格所共有的、普遍的影響因素，一般因素主要包括社會因素、人口因素、經濟因素、政治因素等等［1］；②區位因素：區位因素指的是區域自身特點所決定的因素，帶有區域性特征，是區域內特定的經濟、政治、文化、社會所共同呈現的特征，例如交通因素、城市建設因素、商服繁華因素等；③個別因素：個別因素主要指的是建筑物個別因素或土地個別因素，是房產自身特點對房產價格的影響因素。

三、基于市場比較法的不同類型房產估價因素選取

房產價格受到一般因素、區位因素以及個別因素的綜合影響，不同因素對于房產價格的影響程度不同，同一因素對于不同房產價格的影響程度也有著一定的不同，因此在利用比較法進行不同類型房產估價因素選取的過程中應當注意以下三個問題：

（一）準確選取修正因素

不同類型房產所受到的價格影響因素必然會存在著一定的差異性，因此應當合理的選取修正因素，以此為基礎進行比準價格的求取和確定，保證房產估價的準確性和客觀性。不同類型房產價格影響因素的區別主要集中在區位因素和個別因素上，因此應當注重對不同類型房產區位因素和個別因素的選取。

對于住宅類房產來說，影響其價格的區位因素主要包括街道條件、社會環境、房產距離市中心的距離、小區繁華程度、小區環境狀況、教育社會福利條件等，應當結合這幾方面的因素來對比較對象交易價格進行修正；影響其價格的個別因素主要有房屋設計、朝向、里一層、建筑格局、房屋新舊程度以及小區物業管理等，因此應當選取這些因素來修正比對對象的交易價格［2］。而對于店面型房產來說，影響其價格的區位因素主要有商業等級、所在地繁華程度、區域位置以及交通便利程度等，因此應當選取這幾方面的區位因素來修正比較對象的交易價格；而影響其價格的個別因素主要包括樓層位置、經營狀況、市場接納能力、臨街狀況等，因此應當選取這幾方面的個別因素來對比較對象交易價格進行修正。

（二）合理確定影響因素的權重

不同因素對于房產價格的影響程度也存在一定的差異性，因此在選取不同房產估價因素的過程中應當合理確定各個因素的權重，以此來保證估價的合理性和客觀性。

對于一般因素來說，其對房產價格的影響有著總體性的特點，在應用市場比較法的過程中，選取的實例一般與股價基準日比較接近，在短時間內社會和經濟并不會出現較大的變動，因此在比較的過程中可以不考慮一般因素的影響程度差異。而對于區域因素來說，在大的區域環境下，對住宅性房產價格影響程度最大的因素主要有相關配套設施的完備程度、環境狀況等，店面型住宅大多為商業用途，因此對店面型住宅影響程度最大的區位因素主要有交通便捷度、商業集聚程度等。從個別因素的角度來看，房產用途決定著個別因素對房產價格的影響程度，影響程度較大的個別因素有房產新舊程度、樓層等。

（三）合理確定修正幅度

對于不同類型房產來說，同一價格影響因素可能產生不同的影響程度，這就對修正幅度提出了更高的要求。在進行兩個案例比較的過程中，應當以評估對象為基礎，對不同影響因素的優劣程度進行評估，以此來確定修正幅度，保證修正幅度的合理性和科學性。具體來說如下：

（1）土地使用年限修這個

需要采用特定的修正方法進行計算，要對土地的重置價格進行評估之后才能夠進行修正，其修正公式如下：

其中，V代表在修正土地使用年限之后的價格，C代表土地重置的價格，t代表土地剩余的使用年限，r代表土地資本化率。

（2）新舊程度修正

除了新建房產之外，舊房產需要進行折舊處理，計算折舊，在計算的過程中要考慮房產的功能折舊，要對比較實例和評估對象分別進行單獨的折舊計算，之后進行核增減。

（3）設備設施修正

不同類型房產在設備和設施上必然會存在一定的差異性，因此，在進行修正的過程中，很難對比較實例和評估對象的設備設施價格差異，且不同類型房產設施設備的耐用年限也不盡相同，因此應當分別進行計算［3］。

（4）裝修修正

隨著建筑業的發展，市場上出現了許多品種的裝修材料，一般來說，裝修材料的耐用年限比房產耐用年限要短，因此其折舊比房產折舊要大，很難一眼評估出裝修材料的價格差異，難以確定準確的修正值，這就需要對裝修進行單獨計算和評估，以此來保證裝修修正的準確性。

（5）建筑結構修正

應用市場比較法的前提是在同一區域選出與估價對象相似的房產交易實例，強調用途、建筑結構以及所處地區的相似性，因此，如果建筑結構不同，則不應當選取為比較對象，也就不會涉及到對建筑結構因素的修正。

［1］王沈佳.基于市場比較法的不同類型房產估價因素選取分析［J］.科技廣場，2012，（06）：202-206.

［2］劉耀林，李興林，唐旭.基于土地定級估價信息的市場比較法研究［J］.武漢大學學報（信息科學版），2001，（01）：75-81.

［3］曹峰，魯豐先.房地產估價中市場比較法的改進與應用［J］.廊坊師范學院學報（自然科學版），2009，（02）：84-88.