福建省城鎮(zhèn)土地分等研究

■黃冠寧（福建大地土地評估房地產估價有限公司福建福州350001）

福建省城鎮(zhèn)土地分等研究

■黃冠寧
（福建大地土地評估房地產估價有限公司福建福州350001）

本文通過探討城鎮(zhèn)土地分等的技術路線和影響因素體系的建立，以福建省84個分等單元為樣本，以多因素綜合評價法，將84個分等單元劃分為五個等別。經對分等結果的分析,探索了福建省城鎮(zhèn)土地等別的空間分布特點及組合規(guī)律等。

城鎮(zhèn)土地分等多因素綜合評價法福建省

0　引言

人多地少的國情決定了我國必須實行最嚴格的土地管理制度。開展城鎮(zhèn)土地分等，是實施最嚴格土地管理制度中一項非常重要的基礎性工作，對切實保護耕地，促進土地節(jié)約集約利用，加強土地市場調控,促進土地利用規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的落實等方面都具有重要意義。

1　技術路線

城鎮(zhèn)土地分等是通過城鎮(zhèn)土地質量影響因素間接劃分等級。技術思路考慮從源頭出發(fā),通過對影響土地質量的各因素進行分析比較,根據因素的作用和影響程度,賦予每個因素一定的權重,按統一的分級評分標準,把各因素對城鎮(zhèn)土地質量的影響程度轉換為綜合評分值,采用多因素綜合評價法劃分各城鎮(zhèn)土地等別，并以市場資料分析法等進行驗證。

2　技術方法

本次城鎮(zhèn)土地分等的技術方法采用多因素綜合評價法，以市場資料分析法等進行驗證。

（1）影響城鎮(zhèn)土地等的因素選擇是以《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 18507-2001）規(guī)定的因素體系為基礎。

（2）影響城鎮(zhèn)土地等的因素權重值采用特爾菲測定法進行確定。

（3）城鎮(zhèn)土地分等的因子評價指標值標準化處理采用位序標準化進行。

3　分等對象

城鎮(zhèn)土地分等的對象為城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地。包括福州市等9個地級市所轄各區(qū),福清市等14個縣級市,閩侯縣等43個縣城鎮(zhèn)及平潭綜合實驗區(qū)，共84個分等單元。

4　城鎮(zhèn)土地分等因素體系的建立與因素因子權重的確定

4.1分等因素體系的建立

以區(qū)位理論、級差地租理論、土地收益供求理論為依據，從城鎮(zhèn)區(qū)位、城鎮(zhèn)基礎設施、區(qū)域經濟發(fā)展水平及區(qū)域綜合服務能力等方面考慮,結合資料來源及數據收集的可能性和準確性,運用特爾菲法擬定城鎮(zhèn)土地分等因素體系（表1）。

4.2因素因子權重的確定

（1）評價指標的權重應依據評價的因素、指標對城鎮(zhèn)土地等的影響程度確定。權重值與因素對土地質量影響的大小成正比。

（2）因素、因子權重值在0～1之間，各因素權重值之和、同一因素下的各因子權重值之和都應為1.0。

（3）因素、因子、指標體系應符合《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 18507-2001）的要求。

表1　福建省城鎮(zhèn)土地分等因素因子表

表2　福建省城鎮(zhèn)土地分等因素因子權重值表

5　城鎮(zhèn)土地等的劃分與驗證

5.1城鎮(zhèn)土地等初步劃分

根據對城鎮(zhèn)土地分等因素綜合分值的計算，將福建省84個城鎮(zhèn)初步劃分為5個等（表3）。

表3　城鎮(zhèn)土地等別初步劃分表

5.2城鎮(zhèn)土地分等初步成果的驗證

城鎮(zhèn)土地分等成果的驗證應采用市場資料分等和聚類分析方法分等中的一種或多種方法。本次分等初步成果的驗證主要采用市場資料中的基準地價成果資料進行。且從驗證情況看，城鎮(zhèn)土地分等初步結果與基準地價基本吻合，但是仍有部分城鎮(zhèn)的分等綜合指標值與實際土地基準地價不完全相符，例如閩侯縣在一等城鎮(zhèn)中排名靠前,比等內的漳州薌城區(qū)排名還要高出許多。

6　城鎮(zhèn)土地等分析

6.1城鎮(zhèn)土地分等空間分布特征分析

福建省城鎮(zhèn)土地等別具有明顯的地域差異。城鎮(zhèn)土地等別從沿海向內地遞減，沿海地區(qū)土地等別高，邊遠地區(qū)，特別是山區(qū)城鎮(zhèn)土地等別低。如一到四等的城鎮(zhèn)全部集中于沿海地區(qū)，最末等的城鎮(zhèn)全部位于山區(qū)縣。閩南地區(qū)土地等別高，閩北地區(qū)土地等別低；閩東地區(qū)土地等別高，閩西地區(qū)土地等別低。如閩南地區(qū)的晉江市、石獅市土地等別明顯高于閩北地區(qū)的邵武市、武夷山市。主要公路干線沿線、高速鐵路沿線城鎮(zhèn)土地等別高，并向兩側遞減。如一等的城鎮(zhèn)絕大部分位于福廈高速兩側，低等級城鎮(zhèn)都分布在交通不便的山區(qū)。

6.2中心城市的空間擴散效應

中心城市等級高,所屬縣(縣級市)等級相對較高;中心城市等級低,所屬縣(縣級市)等級也相對較低。如福州、廈門、泉州各市轄區(qū)的土地等別高，其所屬縣級城鎮(zhèn)的土地等別也較高；南平、寧德市轄區(qū)的土地等別較低，其所屬縣級城鎮(zhèn)的土地等別也較低。

6.3土地等別社會經濟水平分析

城鎮(zhèn)社會經濟發(fā)展是影響城鎮(zhèn)土地等別的非常重要的方面。一般而言，隨著城鎮(zhèn)社會經濟發(fā)展水平不斷提高，對土地的需求量也就越大，土地收益也越高，城鎮(zhèn)土地等別也不斷上升。一到二等城鎮(zhèn)絕大多數城鎮(zhèn)建成區(qū)面積大，人口多，城鎮(zhèn)非農產業(yè)規(guī)模大，工業(yè)經濟發(fā)展快。三等大部分城鎮(zhèn)經濟較活躍，但規(guī)模不大，工業(yè)經濟發(fā)展一般。

[1]毛良祥,許書平,范黎.城鎮(zhèn)土地分等研究的進展及問題[J].技術經濟研究,2006.

[2]嚴星,林增杰.城市地產評估[M].北京:中國人民大學出版社,1999.

[3］李繼峰.影響城鎮(zhèn)土地定級因素分析［J］.洛陽師范學院學報，2003，（2）：138-140.

P62[文獻碼]B

1000-405X（2016）-1-274-2