投資客從一線涌入熱點二線

【本刊綜合】近期，廈門、合肥、南京等二線城市因快速上漲的房價而受到開發商、投資者的關注。國家統計局數據顯示，5月份廈門房價環比上漲5.5%位居第一，合肥環比上漲5.1%位居第二，南京上漲4.1%。上述二線城市從今年4月就開始領漲。此外，天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌、鄭州、寧波、石家莊、濟南等城市房價漲幅單月環比均超過了1%。

以廈門為例，一項目在今年4月開盤價格為3.2萬元/平方米，而去年11月其首次開盤價格僅為2.1萬元/平方米，漲幅高達52%。合肥的上漲速度與廈門不相上下，5月，合肥下屬長豐、肥東、肥西三縣樓盤備案價均已過萬元，且部分熱門樓盤備案價直逼2萬元。從庫存水平看，二線城市房價的持續上揚使得市場可售房源庫存消化時間保持快速下行，回落到2011年初低位水平。南京商品房庫存僅為2.3萬套左右，按照目前的銷售速度，南京的去化周期不超過3個月。庫存不足、投資客的增加是推動二線熱點城市房價上漲的主因。一位廈門當地的開發商表示，廈門外來人口占多數，屬于“移民城市”，很多東北地區的客戶選擇在廈門置業，這些客戶通常不會居住在廈門，而是進行投資。近幾個月，廈門、合肥等幾個城市房價都顯得較“高調”。一線城市的房價偏高，部分投資資金開始撤出一線城市，進入二線城市，使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。從另一個角度看，這也會增加部分二線城市政策收緊的風險。

從政策層面看，樓市過熱，或催生包括限購在內的政策的實施，尤其部分二線城市有可能面臨嚴厲的政策管控。對于當地的房企和購房者來說，必須警惕此類政策調整所帶來的風險。而從規范市場交易秩序的角度看，各類捂盤惜售的現象或有增加的嫌疑。

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買房有多難：工資沒有月供高

以家庭購置100平方米的住房為例。2016年5月，全國30個大中城市新建商品住宅的購置過程中，基于等額本息、30年的還款方式計算，平均月供額為5381元。其中，深圳比北京高出近1倍。如果僅靠工資維生，每月稅前收入2萬元，稅后1萬多元，基本別想在北京、上海、深圳買房。

解讀

亢奮背后的去泡沫之痛

【本刊綜合】這是一場由來已久的危機隱憂。時至今日，海南依然在經歷4年前的那場降價潮。高舉價格的屠刀，以一場價格退守在樓市去庫存的高歌猛進中亢奮而又義無反顧。1-5月海南房地產商品房銷售總備案數據成交67930套、5518851平方米，而同期一線城市，如北京僅成交31715套。1-5月海南樓市同比70%的增長率，位居全國第一。海南樓市的亢奮，價格是驅動，而這背后的則是居高不下的房屋庫存。2015年末海南全省庫存量3639.23萬平方米，全省平均去化周期48.85個月。降價到走量，海南樓市似乎陷入這樣一個死循環。根據海南備案成交數據顯示，海南商品房成交均價在2011年最高點達到13366元/平方米，而2012年后，滑落至10140元/平方米，此后4年內，成交均價在1.1萬元/平方米左右的區間游走。最終，在今年1-5月網簽均價表現為9883元/平方米。三亞樓市成交均價下滑更加明顯，自2012年后，三亞成交均價呈現每年超過10%的下滑態勢。

北京住宅單套平均510萬元

【本刊綜合】北京樓市進入了“高端年”，不但豪宅成交量暴漲，部分商住項目也開始高端化。尤其在新房供需失衡的市場環境下，商住項目為了“躲調控”，大量入市，個別項目單價高達7萬元/平方米。值得注意的是，在全城豪宅化的刺激下，據中原地產統計，2016年至今，北京單套住宅成交均價高達510萬元，比2015年上漲幅度高達34%。截至6月20日，北京成交的商品房住宅中，1000萬元以上的高端住宅，成交占比高達11.1%，而2015年這一比例為5.8%。從占據北京2016年成交榜單的項目看，位于前15位的項目中，僅有1個項目簽約均價低于3萬元/平方米，簽約均價超過4萬元/平方米的多達13個，簽約均價在6萬元/平方米以上的高端項目則達到了6個。今年前5個月，北京別墅類物業簽約已經達到了2344套，合計簽約金額達到了254億元，同比上漲了187%，簽約金額上漲更是高達206%，甚至出現了單月成交量首次突破700套的歷史紀錄。