旅游地產及其發展分析

江雨

旅游地產是旅游與地產的結合，隨著現代度假行業發展應運而生的一種新型旅游產業，同時也是房地產業里特殊的一類，兼具旅游價值和地產的性質。本文將介紹旅游地產有別于一般地產的性質、在旅游一方面上的主要功能，就中國地產市場的現狀和前景提出一些建議。

一、旅游地產概述

（一）旅游地產的概念

所有依托了周邊豐富的旅游資源而修建，有別于傳統住宅項目的集旅游、休閑、度假、居住于一體的置業項目都可以被稱為旅游地產，或者狹義地稱為旅游房地產。較之一般的住宅，旅游地產的特點和優勢在于它是旅游業和房地產業的無縫銜接，擁有更好的自然景觀、建筑景觀、生態環境、人文內涵，同時擁有著完善的配套功能和極高的投資價值。

（二）旅游地產的特征

1、旅游地產具有優美的環境資源

旅游地產開發多選擇靠近景色優美、氣候宜人的的風景名勝區，對環境的要求十分苛刻，同時也看重當地的文化資源。

2、旅游地產具有專業的物業管理以及酒店管理配備

與普通住宅相比，旅游地產的關注重點在配套設施與服務管理上。顧客選擇旅游地產是將其作為休閑居所，而非普通住宅的“方便第一，享受其次”。旅游地產項目除了給客戶提供完善的日用設施以外，同時也要解決一系列配套公用設施以及購物、運動、休閑、娛樂場所，也就是為客戶創造一個配備齊全的小社會。

3、符合旅游度假的設計方案

旅游地產開發的目標之一就是滿足人們的度假需求，注重營造一種和諧、安寧、輕松的環境氛圍，使旅游者從日常工作釋放自我、緩解壓力。這就遠遠超出了一般傳統項目開發對單純住宿條件的要求，要求對旅游者的休閑度假等需求進行周全的設計。

4、消費檔次高

旅游地產在國外是中產階級以上的消費品，并非是人人都能享有的旅游產品。國內旅游地產消費者集中在城市的高收入層，隨著我國經濟水平不斷上升，傳統的旅游消費項目已經不能滿足他們日益增長的消費需求。

5、投資回報高

從個人使用的方面來看，旅游地產的投資帶來的收益就是旅游者體驗到與日常生活工作不同的舒適與放松，也是一種特別的回報方式。

相比消費而言的高回報，對于住戶來說，旅游地產也不失為一種投資選擇。地價的增值和閑置房屋出租是最主要的經濟回報。

二、旅游地產的主要功能

（一）旅游地產的旅游功能

旅游地產項目所在地一般都擁有優美的自然環境和稀缺資源，如山、湖、海、森林、氣候、溫泉等和特色濃郁的人文環境。

（二）旅游地產的度假功能

旅游地產是為適應度假生活需要應運而生的產業形態，是以旅游為目的的地產。隨著中國GDP的穩健增長，中國總體上已經開始進入度假旅游時代，從觀光到度假，是旅游發展的必然規律。在發達的國家和地區，度假旅游已經成為一種生活常態，旅游地產自然成了人們的最佳選擇。

（三）旅游地產的休閑功能

休閑旅游活動可主要劃分為消遣旅游類休閑、文化娛樂類休閑、體育健身類休閑幾類，涉及到多種服務產業。在旅游地產中最能滿足休閑需求的就是依附于主題公園開發的旅游地產。

（四）旅游地產的養生功能

我國正在步入老齡化社會，而老年人對保健養生極為重視，旅游地產所在地一般都擁有得天獨厚的優質自然環境和稀缺資源，適宜開展養生活動。專門針對于養生的旅游地產都有獨特的稀缺資源和養生理念作為吸引旅游者的招牌。

（五）旅游地產的商務功能和商業功能

商務和商業兩者的名稱雖然相近，但它們在旅游地產中的意義并不等同。

商務旅游的意義包含獎勵旅游、會議旅游、會展旅游，旅游地產的商務功能正是為游客提供住宿、工作環境以及休閑娛樂的場所。

而旅游地產的商業功能則是它本身具有的資產價值可以產生商業效益，如同眾多的商業廣場在游客游覽的同時為他們提供必需的社區服務，滿足著游客的消費欲望。

三、旅游地產的現狀和前景

（一）旅游地產市場的現狀

旅游地產作為傳統房地產業在旅游方向的一個分支，似乎沒有受到房地產跌價的直接影響，并且在我國人民不斷增長的旅游需求之下，維持著不快但穩健的發展，加上寬松的政策環境，以至房地產開發商將其作為轉型的首選。

（二）旅游地產的發展趨勢與前景

旅游地產不僅有著廣泛的市場需求，而且還具備有利的地產政策環境，我國對旅游地產的開發限制較少，不像住宅地產那樣時常變化，風險較低是一個優勢；加上出臺的《關于鼓勵和引導民間資本投資旅游業的實施意見》等文件，政府鼓勵民間資本投資旅游業，合理開發旅游資源，經營和管理旅游資源等，得到了政策的大力肯定。

四、旅游地產的發展試探性建議

（一）創新旅游地產的土地供給和流轉方式，解決土地和農民的利益問題。

很多旅游地產都會在遠離都市的鄉間郊外選址，常常會由于土地的占用和當地農民產生各種各樣的糾紛。因為產權糾紛而拖延項目的開發進程是十分致命的，選擇合理的土地分配方式處理矛盾糾紛，將能使雙方得到最大化的利益進而達成共識，解決好土地的問題。

（二）引導旅游地產差異性發展，同一地域最好不過于密集也不要同質化，避免旅游地產扎堆和一哄而上，最后使整個地區的旅游經濟沒落。

（三）重視旅游地產開發的品質，不能急功近利導致粗制濫造。及時進行改進和創新，挽留老客戶和吸引新客戶。

旅游地產隨著開發完成之日起，就處于不斷消耗的狀態，開發商應該根據旅游地的特色采用一些手段來延長旅游地產的使用期限。

（四）朝著綠色、低碳、環保的方向規劃發展，杜絕因地產開發導致環境破壞。

旅游資源是旅游地產賴以生存和發展的根本，在旅游地產的開發過程中不能對環境造成任何的破壞，否則將會影響旅游地產的最終開發效果。

（作者單位：四川師范大學歷史文化與旅游學院）