北京：“司法拍賣+按揭貸款”模式助力司法拍賣改革

◎ 陳實 謝占林 （北京產權交易所，北京100033）

北京：“司法拍賣+按揭貸款”模式助力司法拍賣改革

◎ 陳實 謝占林 （北京產權交易所，北京100033）

司法拍賣，是指人民法院在民事案件強制執行程序中，將查封、扣押、凍結的被執行人財產依法以公開競價的方式轉讓給出價最高的競買人，并用所得金額清償債務的執行行為，是人民法院執行中的一種強制處分措施。

我國的司法拍賣目前有三種模式：“淘寶模式”，即執行法院可以作為拍賣主體，在淘寶網等網絡平臺進行標的網絡拍賣；“交易所模式”，即執行法院委托拍賣公司，在產權交易機構平臺上公開處置標的；“純拍賣公司模式”，即執行法院委托拍賣公司進行標的的拍賣。三種模式各具特色、各有利弊，選擇哪種司法拍賣模式是由各地法院根據當地實際情況而定。自2013年10月起，北京市第一中級人民法院、朝陽區人民法院、海淀區人民法院、大興區人民法院試點“交易所模式”。法院委托拍賣公司在北京產權交易所（以下簡稱“北交所”）訴訟資產平臺進行司法拍賣，實現了司法委托拍賣環節的陽光處置，通過在法院與拍賣機構，以及拍賣機構與競買人之間增設的“防火墻”，有效地進行了風險隔離。而且北交所強大的平臺招商能力為司法拍賣項目帶來了更多的意向競買人，極大地提高了司法拍賣的效率。自開展試點工作以來，取得了良好的效果。

最近，北交所又創新性地將銀行按揭貸款引入到司法拍賣房產業務中，極大地提高了司法拍賣房產的成交率及溢價率，對于推動我國司法拍賣改革的探索性試驗和論證具有十分重要的意義。

1　“司法拍賣+按揭貸款”模式的意義

司法拍賣的標的物中，房產項目是最常見的，也是最受關注的，數量占比較大，往往金額也是很大的。但由于房產項目的買受人需要一次性支付剩余成交價款，且付款時間較短，高額的支付壓力將很大一部分意向競買人拒之門外。據統計，北交所訴訟資產網絡交易平臺自2013年上線以來，房產項目平均評估價少則二、三百萬元，多則上億元，均價超過了八百萬元。雖然市場上有一些融資渠道，但很多競買人并不知道如何操作，也不知道要去何處融資，且融資成本相對較高。

考慮到上述情況，如何妥善有效地解決司法拍賣買受人一次性付款的難題，降低意向競買人融資成本，提升意向競買人的延期支付能力，降低參與的準入門檻以便吸引更多的意向競買人參與，從而提高項目的成交率和溢價率，全力維護案件當事人合法權益，這也是北交所近期的重點工作之一。

2　“司法拍賣+按揭貸款”模式的設計

針對司法拍賣中的房產項目所面臨的問題，所涉各方積極探索解決途徑。最先由江浙一帶的一些法院和相關銀行創立了為司法拍賣的房產提供按歇貸款的方法。這種方法可以稱為“直接放貸模式”，主要流程是，意向競買人在競拍前向法院交納保證金后成為競買人，在公告期內可與貸款銀行聯系并申請貸款。其中該競買人是否符合貸款標準及貸款額度等情況由銀行進行審核，銀行接受貸款申請并收集所需全部資料，初審通過后向競買人發放貸款意向書等文件。當競買人競拍成功后，憑借法院出具的拍賣成交確認書等材料，辦理正式貸款手續，然后再去相關部門辦理過戶、抵押等手續，最后由銀行將貸款劃至法院賬戶。

一方面，這種貸款模式解決了買受人資金不足的問題，有助于提高司法拍賣的成交率和溢價率。司法拍賣的核心目的是最大限度地實現當事人的合法權益，這就要求司法拍賣應在最短的時間內，將訴訟資產的價格拍賣到合理區間的最高上限，而且當事人可以在最短時間內拿到執行案款。

但另一方面，通過上述模式拍賣成交后，需要先辦理完成過戶手續，銀行才能將貸款劃入法院，這樣當事人并不能在第一時間拿到案款。另外，我國人民法院普遍面臨司法資源緊缺的問題，使用上述模式，法院要分兩次收取競買人案款，還要花費時間與銀行對接買受人的信息等情況，無形中增加了司法成本。

綜合考量上述兩方面因素，北交所探索引入“過橋資金”加“銀行貸款”模式，解決一次性付款難題。由北京首融在線金融信息服務有限公司（以下簡稱“首融在線”）與南京銀行北京分行合作（以下簡稱“南京銀行”）提供融資貸款服務。在該模式中，首融在線提供貸款的過橋服務，在房產過戶到買受人名下并抵押給南京銀行后，由南京銀行將貸款通過買受人給付至首融在線，最終由買受人以按揭方式償還銀行貸款。其中需要說明的是，過橋資金雖然給買受人帶來一定成本，但其是當前市場中成本最低的，且能保證法院執行案件的當事人能夠在第一時間拿到案款。另外，執行法院沒有增加任何額外的工作量，與原來買受人一次性付款情況下的工作量是一樣的。

3　開展“司法拍賣+按揭貸款”模式運行情況

2015年11月，北交所正式開展“司法拍賣+按揭貸款”業務，并進行了一系列的推廣，在北交所網站、央視證券頻道、北交所微信公眾號以及多家媒體等都做了專題介紹。經過半年的運行，截止到2016年4月26日，南京銀行受理按揭貸款申請近70人次，買受人通過按揭貸款方式競拍成功房產項目17宗，銀行預計提供貸款金額達4079萬元。其中已經正式發放個人購房按揭貸款4筆，共計827萬元，其他十余戶競拍成功且貸款獲批的買受人正在辦理過橋資金墊付及產權過戶手續。

北交所在操作運行過程中，也根據實際情況逐漸對貸款模式進行微調改善，如根據多數競買人的意見，及時提高貸款額度、增加貸款年限、適當擴大貸款主體范圍、降低貸款房產房齡要求、降低貸款利率等。

北交所還根據貸款服務的運行情況，考慮繼續引入其他市場機構為競買人提供融資貸款服務，新的貸款服務在流程上與現有的貸款服務基本相似，略有不同。此舉為競買人提供了更多的自主選擇，也助推融資貸款提供方在充分的市場競爭中提供更優質的服務。

4　北交所創新發展為司法拍賣提供優質高效服務

北交所成功創新開展“司法拍賣+按揭貸款”，有效地解決了競買人、案件當事人、執行法院在司法拍賣過程中的多種需求，實現了一舉多得，這是北交所為司法拍賣提供優質服務的成功探索之一。近年來，北交所圍繞擴大招商范圍，提升服務品質做了眾多嘗試。在擴大招商范圍上，與央視合作將重點項目在證券頻道進行推介，針對房產項目與北京市房地產交易市場、鏈家網等機構合作推廣；其他資產項目，利用北交所的平臺優勢，在北交所旗下及合作的其他交易所進行推廣。在提升服務品質上，針對司法拍賣項目免費為法院提供信息發布、項目推廣、評估報告展示、項目實體預展等優質服務。

今后，北交所將繼續積極加強司法拍賣業務的創新，為司法拍賣工作提供更優質、更高效的服務。