云南高校不同類型已售公有住房對學校產生的負面影響及對策

奚聯光，楊燕云，盧迎春

（云南農業大學 國有資產管理處，云南 昆明 650201）

云南高校不同類型已售公有住房對學校產生的負面影響及對策

奚聯光，楊燕云，盧迎春

（云南農業大學 國有資產管理處，云南 昆明 650201）

“95”房改工作結束后，原高校公有住房先后以部份產權過渡到全部產權由職工住戶購買，其共同特征是使用學校自有土地建房，有房屋產權證，部分高校未辦理土地使用權證。二十年后的今天，不同高校已售公有住房對學校發展和職工利益帶來的負面影響逐步顯現。本文通過對云南不同高校已售公有住房的現狀進行分析梳理，客觀反映已售公有住房影響學校發展和職工切身利益的現狀，并提出相應對策，試圖為高校解決相關問題提供理論決策參考依據。

已售福利房；負面影響；校園管理

一、基本情況

1995年，隨著《國務院辦公廳關于轉發國家教委等部門關于加快解決教職工住房問題的通知》（國辦發[1995]18號）以及之后省政府、省直機關房改辦、省教育廳出臺的一系列文件精神，云南省高校“95”房改工作全面展開，原高校公有住房先后以部份產權過渡到全部產權由職工住戶購買。住房政策從實物分房向住房貨幣化方向轉變。1998年12月1日，全省城鎮全面停止住房實物分配，并于次日起計算并發放教職工住房補貼。本文以云南農業大學為主體研究對象，同時選擇云南省在昆8所高校已售公有住房的現狀作對比。找出已售公有住房對學校發展及職工利益產生的負面影響，并提出相應的對策措施。

二、研究設計及研究方法

研究小組分別走訪8所高校。調查內容共8項：學校名稱、已售公有住房套數、房屋占地面積、房屋分布類型、是否引入物管、是否辦理土地使用權證、非本校人員居住情況、改變住房用途從事經營活動情況。根據調查走訪結果，分別對各高校已售公有住房基本情況及對學校發展和職工利益產生的影響進行分析整理，提出解決辦法及對策。

三、結果分析

1、不同高校已售公有住房的數量、占地面積和校園分布類型

云南省不同高校已售公有住房的數量、占地面積和校園分布類型各不相同。已售公有住房在校園中分布情況主要有三種類型：校外集中型、校內集中型和校內分散型。校外集中型是指已售公有住房與學校相連或與學校有一定距離，獨立于校園以外的住房類型；校內集中型是指住房雖然在校園內，但與教學區可明顯區分開的住房分布類型；校內分散型是指呈幾個住宅片區分散分布于校園內不同區域的住房分布類型。不同高校已售公有住房基本情況如表1所示。

表1　不同高校已售公有住房基本情況表

表1顯示，不同高校已售公有住房占用校園土地面積在60—600畝之間，從高校辦學最基礎的土地資源角度看，各高校已售公有住房不同程度占據著學校的辦學資源，且影響學校辦學資源的程度各不相同。其中，對于已搬遷高校園區的高校而言，因目前具有相對充足的發展空間，短期內對學校辦學不會出現明顯影響。但對于未搬遷高校園區的高校而言，土地資源不足的矛盾已日趨臨近，存在學校基礎設施和基本建設項目無土地安排的問題，土地資源匱乏矛盾日漸突出。在走訪調查的8所高校中，未搬遷高校園區的云南農業大學、西南林業大學和云南財經大學三所高校不同程度存在土地資源緊張的局面。

2、已售公有住房三種分布類型對校園管理的影響

從已售公有住房在校園中分布情況看，不同分布類型對校園管理工作的影響不一樣。其中，校外獨立型和校內獨立型易于管理，能有效和教學區分離，使之相對獨立于校園教學功能區而成為單一管理主體存在，易于實現物業管理的社會化。因此，校外獨立型和校內獨立型對于學校正常的教學科研工作影響不明顯。

表2　不同類型已售公有住房辦證管理情況

校內分散型則不一樣，因該類型住房交錯分布于校園，與校園教學區不能完全獨立，此分布類型與教學區使用共同的公共道路系統，使用共同的水、電路系統和公共弱電網絡及通訊線路系統。因此，無論從校園功能區還是公共管理功能系統都難于從校園管理中獨立出來。這就為校園管理工作帶來了較大的困難。表2為不同類型已售公有住房辦證管理情況。

表2顯示，房產證、土地使用證雙證辦理齊全的已售公有住房，從校園分布情況看，都是校外獨立型和校內獨立型。在走訪的8所高校中，有6所高校辦全了兩證；僅辦理房產證而未辦理土地使用證的學校共兩所，即云南農業大學和云南開放大學。由表1可見，未能辦全兩證的上述兩所學校已售公有住房在校園內分布情況都是校內分散型。這從單位在土地使用權屬的管理角度分析是很容易理解的，因為作為高校而言，所使用的土地須具有獨立性與完整性，如果校內分散型已售公有住房同時辦理土地使用權證，則勢必產生在一宗完整的校園國有土地中包含若干宗私有土地的混亂局面。由此，校內分散型已售公有住房“兩證”不全的原因已顯而易見。從表2中還可看出，在走訪的8所高校中，有4所高校有物業管理，還有4所未引入物管，引入物管與不引入物管的高校各占50%。除云南財經大學1所高校以外，其余7所高校已售公有住房都有對外出售情況。非本校職工住戶最高達70%。8所高校中，出現改變住房用途從事經營活動情況的有4所，占50%。

3、已售公有住房的屬性及定位

對于已售公有住房（含房改房、空置公有住房和集資房三大類），基于絕大多數職工住戶通過評估價繳納購房款，取得公有住房房產證后并認為所購房屋為商品房的錯誤認識，這里有必要進行必要的闡述。

首先，公有住房的出售并不是一種市場行為，其出售過程不體現商品交換的基本特征，因此，已售公有住房實質上是我國住房福利性政策的延伸。

其次，公有住房的出售對象為原房屋居住者或本單位取得購房資格的職工，而不是對社會公開出售，這和商品房是有本質區別的。真正的商品房是有政府組織完成的土地一級開發過程，然后有開發商介入，房價包含各種稅和費，出售對象為全社會。

為此，對已售公有住房而言，其屬性為我國住房福利性政策的延伸。其定位為非商品房。因福利來源主體為學校，故住戶應有自覺服從學校管理的義務。

四、校內分散型已售公有住房存在的突出問題

1、“房屋產權證、土地使用證”兩證不全給職工住戶和學校帶來的影響

從住戶角度看，兩證不全首先缺乏私有財產的完整性而產生不安定因素；其次，在房屋依法上市交易時受到阻礙，須通過較繁瑣的程序才能完成交易過程，有的甚至無法進行上市交易，僅能私下交易，這在一定程度上影響了職工利益。從學校層面看，已售公有住房辦理產權證后，所有住房成為私有財產，導致學校相關職能部門喪失管理資格，住戶在獲取房產證的同時，也脫離了學校對原公有住房管理的相關規章制度約束。這就造成了有執法權的政府機關不過問或者管得少的現實狀況，原因是已售公有住房在各高校校園內，理應屬于校內事務。而無執法權的學校無權管理私有財產，這樣便形成社會管理的真空地帶，在此局面下，少數住戶甚至出現不利于學校和危及多數住戶利益的不規范行為。

2、“職工住宅”的概念逐漸淡化、治安形勢嚴峻（以云南農業大學為例）

云南農業大學共有已售職工住房1161套，其中，校內分散型886套，據2015年初調查統計，已有160戶住房出售，未出售房屋中，絕大多數由原教職工房主的子女及親屬居住或對外出租。非本校職工居住人員占住戶總數的65%，這些住戶與學校既無組織人事關系，又無經濟關系，因此教職工住宅區的概念逐漸淡化。在物業管理缺失、住戶缺乏有效約束機制的背景下，存在各種安全隱患。

3、未引入物管的學校公共設備設施管理部門缺失（以云南農業大學為例）

因多種原因，云南農業大學已售公有住房一直未引入物管。95房改至今，云南農業大學已售公有住房的水、電及公共維修事宜一直由后勤在權責不清晰的狀態下，以代管形式維持至今。95房改辦證時繳納的維修基金總額72萬元，經多次申請維修，已全部用盡，目前無公共維修經費來源。同時面臨著公共給排水系統、電路系統老化嚴重，屋頂漏雨現象普遍存在，防雷抗震、消防安全等諸多領域亟待實行統一管理的問題。從其它高校情況看，凡未實行物業社會化管理的高校已售公有住房都面臨著以上同樣的問題。

五、解決已售公有住房存在問題的對策與思考

1、全面實行已售公有住房物業管理是解決當前突出問題的有效手段

正如上文中所述，校外集中型與校內集中型兩種分布類型已售公有住房容易實施社會化物業管理，這里著重論述校內分散型住房物業管理問題。

第一，鑒于物業管理與后勤工作聯系密切的實際，學校可在加強和細化后勤工作的基礎上，將校內分散型已售職工住房納入后勤工作的重要內容，在成立業主委員會的基礎上，后勤部門與業主委員會共同制定管理辦法，完善住宅區統一要求的行為規范，制定有效約束機制，實行正規化物業管理。此模式基于房屋產權屬于私人，但房屋占地和公共設施屬于學校的實際考慮，學校后勤完成校內分散型已售公有住房物業管理符合學校實際。

第二，向社會公開招標，選擇物業管理經驗豐富、實力強的物管企業，對分散在校園內的住宅區和教學區實行統一的物業管理，分別明確教學區和住宅區管理的職責范圍、管理目標，在學校相關部門和業主委員會的配合下，由一家企業統一部署、統一管理。此模式實質上是校內教學區物管工作范圍的延伸，優點是方便統一，可有效避免多家物管交叉管理、協調困難的現象，從真正意義上實現校園內住宅物業管理的社會化，可大幅度減輕學校負擔。

2、借舊城及城中村改造項目解決已售公有住房存在問題的利與弊

第一，有利方面。通過參加改造，可大幅度提升學校辦學環境，在很大程度上減輕校園社會治安和消防隱患問題，使學校與周邊現代化城市自然融合。徹底消除少數住戶的不規范行為現象，解決已售公有住房因給排水系統、供電路系統、屋頂老化等問題形成的資金壓力和由此給學校帶來的一系列負擔。對于學校改造范圍內有房的住戶而言，參加改造后，可實現舊房換新房，另有一定面積的獎勵，徹底改善居住環境，提高居住品質。

第二，不利方面。一方面，參加改造后，校園土地面積減少。對于校內分散型已售公有住房的學校而言，需重新選址，重建改造范圍內被拆遷的在用公有建筑物、構筑物，教學科研設施設備的搬遷難免產生巨大的損失、損耗。這對學校將產生較大的負面影響，不僅范圍廣，而且程度深。另一方面，改造后土地不再是學校的，學校的地產和房產已和土地一級開發機構實現賬物兩清。由此帶來的不利結果有三方面：一是因改造后房價高，容易引起對舊城改造政策和程序不清楚的教職工對學校決策層的誤解。二是在改造區內無房的職工，特別是年青教師因未實現低價購房的目標而失望。三是改造過程中可能存在項目風險。

通過利弊分析得出的結論是：借舊城和城中村改造項目來解決已售公有住房存在的問題雖存在有利的一面，但不是最佳的辦法，因此須慎重對待。

3、借助各方力量，采取產權置換的辦法，消除已售公有住房對學校發展和職工利益的影響

借助各方力量，采取產權置換的辦法，徹底消除已售公有住房對學校發展和職工利益的影響不一定符合所有高校的實際，但對于校內分散型已售公有住房且校內分散區域較廣泛的高校而言（如云南農業大學），在土地資源極度緊張的現實面前，不失為一種行之有效的辦法。該辦法采取一次性整體產權置換的可能性不大，但在條件允許，有重大項目支撐、政策支撐、資金支持的特定背景下，采取分時段、分批次逐漸處置的辦法則會有可操作性與現實性，有望成為未來解決學校土地資源緊缺問題而采取的一系列重大舉措。

[1]李國華：公有住房售后法律問題研究——公有住房售后產權和使用權問題研究[J].政府法治研究，1998（2）.

[2]馮慧、倪曉軍：已售公有住房專項維修資金管理問題探討[J].經濟研究導刊，2010（5）.

[3]陸一川：關于已售公房物業管理的思考[J].中外房地產，2002（19）.

（責任編輯：張瓊芳）