農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易步入規(guī)范化

編輯| 董靜儒

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易步入規(guī)范化

編輯| 董靜儒

建立健全安全、有序的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，對維護(hù)廣大農(nóng)民群眾和新型經(jīng)營主體合法權(quán)益，促進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營有序發(fā)展意義重大。

日前，農(nóng)業(yè)部印發(fā)《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場運行規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）。該《規(guī)范》旨在指導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場建立健全交易運行規(guī)則，督促尚未建立流轉(zhuǎn)交易市場的地方特別是糧食主產(chǎn)區(qū)抓緊建立市場并完善規(guī)則，推動流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行，維護(hù)交易雙方合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營健康發(fā)展。

農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)營管理司司長張紅宇表示，《規(guī)范》定位為工作指導(dǎo)性文件，而非具有強(qiáng)制力和約束力的部門規(guī)章，目的是為各地提供參照文本，各地農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)實際情況補(bǔ)充完善調(diào)整相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步完善相關(guān)工作規(guī)則，引導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)公開、公正、規(guī)范流轉(zhuǎn)交易。

流轉(zhuǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大 市場規(guī)范成必然

近年來，隨著土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，已經(jīng)有超過三分之一的承包土地流轉(zhuǎn)出去，每年新增流轉(zhuǎn)面積4000多萬畝，涉及數(shù)以百萬計的承包農(nóng)戶。因此，建立健全安全、有序的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，對維護(hù)廣大農(nóng)民群眾和新型經(jīng)營主體合法權(quán)益，促進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營有序發(fā)展意義重大。

按照中央、國務(wù)院的部署要求，各地在農(nóng)業(yè)部指導(dǎo)下，依托經(jīng)管部門不斷健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場，加強(qiáng)縣、鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)市場建設(shè)，為推動土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營發(fā)揮了巨大作用。截至2015年底，已有1231個縣（市）、17826個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，覆蓋了全國約43%的縣級行政區(qū)劃單位，流轉(zhuǎn)合同簽訂率達(dá)到67.8%。但從實踐看，各地土地流轉(zhuǎn)交易市場發(fā)展并不均衡，有的運行時間較長，交易也比較規(guī)范；有的剛剛起步，需要逐步建立健全相應(yīng)制度。

《規(guī)范》充分吸收了現(xiàn)有的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場交易規(guī)程，依照農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易程序制定，主要遵循了“提出申請-進(jìn)場交易-簽訂合同-配套服務(wù)”的順序。《規(guī)范》提出，交易主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個人。交易條件應(yīng)該是交易標(biāo)的權(quán)屬清晰無爭議，交易雙方具有流轉(zhuǎn)交易的真實意愿，符合法律法規(guī)政策和規(guī)劃要求。交易品種包括以家庭承包方式和其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)，也包括集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)，以及其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)。

集體土地流轉(zhuǎn)交易規(guī)范化

張紅宇表示，實踐中，集體對外流轉(zhuǎn)交易土地的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮，整村整組流轉(zhuǎn)土地的情況也有很多。一方面，集體統(tǒng)一流轉(zhuǎn)土地在提高議價能力、為農(nóng)民爭取更大利益方面發(fā)揮了積極作用，也減少了流入方的交易成本，極大提高了土地流轉(zhuǎn)交易的效率；另一方面，集體流轉(zhuǎn)土地時，少數(shù)基層干部私相授受、謀取私利的現(xiàn)象也時有發(fā)生，侵犯了農(nóng)民合法土地權(quán)益，影響了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會的和諧穩(wěn)定。

因此，《規(guī)范》在流入方進(jìn)場交易時特別提出：集體在組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)農(nóng)戶通過家庭承包方式取得的經(jīng)營權(quán)時，要有書面委托書；未發(fā)包集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時，要提供農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書面證明。

嚴(yán)格監(jiān)管工商資本下鄉(xiāng)租地

近年來，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，工商資本下鄉(xiāng)租賃農(nóng)地呈加快發(fā)展態(tài)勢，2015年流入企業(yè)的農(nóng)戶承包地面積達(dá)到4600萬畝，占流轉(zhuǎn)土地總面積的10.4%。一方面，工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)，可以帶來資金、技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)營模式，加快傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)改造和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)；但另一方面，工商資本長時間、大面積租賃農(nóng)地，容易擠占農(nóng)民就業(yè)空間，加劇耕地“非糧化”“非農(nóng)化”傾向，存在不少風(fēng)險隱患。中央對此高度重視，強(qiáng)調(diào)對工商資本租賃農(nóng)地要有嚴(yán)格的門檻，租賃的耕地只能搞農(nóng)業(yè)，不能改變用途，讓農(nóng)民成為土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的積極參與者和真正受益者。

2015年，在中辦印發(fā)的〔2014〕61號文件和農(nóng)業(yè)部等四部門《關(guān)于加強(qiáng)對工商資本租賃農(nóng)地監(jiān)管和風(fēng)險防范的意見》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2015〕3號）中提出，鼓勵各地依法探索建立工商資本租賃農(nóng)地資格審查、項目審核制度，對流入方的主體資質(zhì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力、經(jīng)營項目、土地用途、風(fēng)險防范，以及是否符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等事項進(jìn)行審查審核。從去年以來的運行情況看，工商資本租賃農(nóng)地出現(xiàn)的“非糧化”，特別是“非農(nóng)化”現(xiàn)象得到了有效遏制。為了進(jìn)一步規(guī)范工商資本下鄉(xiāng)行為，此次《規(guī)范》強(qiáng)調(diào)，流入土地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上的，需提供農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力等證明、項目可行性報告，以及有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予流轉(zhuǎn)交易的證明，強(qiáng)調(diào)了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化。

鼓勵交易市場提供多元化服務(wù)

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場主要功能是促進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)交易，主要提供簽訂服務(wù)協(xié)議、流轉(zhuǎn)信息發(fā)布公示、價格形成、流轉(zhuǎn)合同及交易鑒證、授權(quán)抵押登記等服務(wù)。《規(guī)范》提出：流轉(zhuǎn)市場要做好信息公示和發(fā)布，流轉(zhuǎn)合同訂立應(yīng)參照土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易合同示范文本，交易雙方可以獲得交易市場提供的流轉(zhuǎn)交易鑒證，合同到期后流入方在同等條件下可優(yōu)先續(xù)約，交易市場在交易完成后還應(yīng)該提供信息查詢、檔案管理和糾紛調(diào)處等服務(wù)。實踐中，隨著交易雙方對土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)的需求不斷提高，交易市場的服務(wù)內(nèi)容也不斷增加和完善，《規(guī)范》提出：應(yīng)交易雙方要求，市場可以組織提供法律咨詢、資產(chǎn)評估、會計審計、項目策劃、金融保險等服務(wù)，但收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定由當(dāng)?shù)匚飪r部門核定并予以公示。同時，為保障農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)公開、公平、規(guī)范運行，市場應(yīng)該自覺接受社會公眾的監(jiān)督并依法接受有關(guān)部門的管理。