保利懷里的香餑餑，如何成了外界眼中的燙手山芋？

文/本刊記者　許寧

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保利懷里的香餑餑，如何成了外界眼中的燙手山芋？

文/本刊記者許寧

用去年將近一半的凈利潤，買一塊樓板價(jià)在5萬以上的地，區(qū)域同期房價(jià)僅在4萬左右，更要命的是，地塊之上15%的房源需要企業(yè)自持。這是保利最近在周浦地塊出讓市場上做出的舉動(dòng)。美人真的美，會(huì)不會(huì)禍水？業(yè)界的目光齊刷刷地望著保利。

群賢畢至，摩拳擦掌

5月18日上午，浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊出讓。資料顯示，此次出讓的地塊為浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊，出讓面積69433.1平方米，規(guī)劃用途為普通商品房，容積率1.8。地塊掛牌起始價(jià)格為13.77億元。保利地產(chǎn)最終以54.5億的價(jià)格奪得，溢價(jià)率達(dá)到296%，樓板價(jià)43607元/m2。扣除5%的保障房與15%的自持面積后，實(shí)際可售部分樓板價(jià)在55000元/m2左右。

周浦上次土拍，還要追溯到兩年前。周浦鎮(zhèn)西社區(qū)在2014年時(shí)出讓過2幅宅地，世茂和中駿分別取得的浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-02宅地和浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-01-02宅地，樓板價(jià)分別為18290元/m2、19001元/m2，溢價(jià)率分別為65%、74%。

根據(jù)上海樓市成交監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：地塊周邊新房項(xiàng)目有售，其中包括御沁園、六十四階別墅等，其中御沁園有公寓和聯(lián)排兩種業(yè)態(tài)，2016年的銷售均價(jià)分別為2.0萬元/m2左右和3.5萬元/m2左右；地塊周邊以二手房項(xiàng)目為主，包括菱翔苑、南郊花園、東方晶華園等，目前掛牌均價(jià)，菱翔苑在3.6萬元/m2左右，東方晶華園在3.8萬元/m2左右。

而該地塊的出讓條件，嚴(yán)苛到“史無前例”。規(guī)定中明確：15%的面積需要自持70年不能出售、5%的面積作為保障房無償移交給政府、不能有三層以下的聯(lián)排和別墅產(chǎn)品；同時(shí)，自持的住宅面積不能境內(nèi)轉(zhuǎn)讓，不能成立獨(dú)立的商業(yè)公司，不能做商業(yè)，不能辦小產(chǎn)證。

翻你一個(gè)白眼哦。

然而，即便如此，周浦地塊依然在出讓前引來業(yè)內(nèi)外普遍關(guān)注。出讓當(dāng)日，更有多達(dá)37家開發(fā)商報(bào)名參加，美人當(dāng)前，令上海地產(chǎn)界的大半壁江山為之傾心。央企代表除保利外，還有華潤、中糧和招商等，三甲房企如萬科、恒大，更有近年來非常活躍的福建房企旭輝和正榮，以及廈門建發(fā)、港企九龍倉等，甚至連出手闊綽的險(xiǎn)資平安，跨界前來的海爾、格力等等，全部悉數(shù)到場。

正所謂，有美一人，在水一方，群賢畢至，摩拳擦掌。

超豪華的拍地陣容已經(jīng)明確預(yù)示了此次周浦地塊出讓過程的驚心動(dòng)魄。果不其然。拍賣伊始就在現(xiàn)場聞到了濃重的火藥味兒，起拍價(jià)從13.7803億開始，僅僅五次叫價(jià)就已經(jīng)飆升至39億，跳價(jià)幅度已近26億，五次競價(jià)僅用了4分鐘。在整個(gè)上海土地拍賣市場歷史上實(shí)屬罕見，令見多識廣的主持人也一度語塞。

現(xiàn)場的37家土豪中，電建金茂聯(lián)合體有備而來志在必得，手舉號牌，久久不肯放下，直至最后，遇上同樣孤注一擲的保利。

一直沉默的保利，一直靜靜地看著現(xiàn)場一輪熱似一輪的競價(jià)。像是一心一意等待某個(gè)時(shí)機(jī)。果然，保利從54.1億開始拔劍出鞘，頻頻舉牌，與電建金茂聯(lián)合體一度相持不下，還是那句話，狹路相逢勇者勝，保利最終以1000萬的微弱優(yōu)勢、以總價(jià)54.5億的代價(jià)拿下此次周浦地塊。抱得美人歸。商場真如戰(zhàn)場，現(xiàn)代化的拍賣大廳里，竟有些秋風(fēng)蕭索，沙場點(diǎn)兵的蒼涼。

54.5億，要知道，保利在2015年去年的凈利潤也僅僅是123億。

美人太貴。

你猜你猜你猜猜

保利抱得“貴地”歸，全國人民為此操碎了心。

保利年報(bào)顯示，2015年全年保利一共購地50宗，總成本為656億元，其中一二線城市611億元，占比93%。那么，周浦鎮(zhèn)一塊地花費(fèi)其去年全年土地支出的1/12，這樣大手筆地豪購?fù)恋兀澈筚Y金來自哪里？保利笑而不語。

與此同時(shí)，作為上海乃至全國首個(gè)購租并舉試驗(yàn)地塊，保利將如何規(guī)劃這15%的土地面積？保利同樣笑而不語。

最近幾天，關(guān)于此類問題，市面上出現(xiàn)了多種猜測，但保利官方并未做出回應(yīng)。

但幾乎可以肯定的是，保利此番“任性”或與央企整合大勢相關(guān)。

此前，保利地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理余英在接受采訪時(shí)曾表示，“今年是兼并重組年，保利地產(chǎn)也有很多動(dòng)作正在進(jìn)行，目前還沒有具體進(jìn)展可以透露。但是我要說的是，大戲還在后頭”。

宋廣菊也曾表態(tài)，“保利將于2018年完成整合。”

從保利近期加大品牌塑造力度也可以推斷，保利系整合大幕即將拉開，保利集團(tuán)地產(chǎn)戰(zhàn)略或?qū)⒂瓉碇貥?gòu)。

保利地產(chǎn)在上海土地市場曾沉寂兩年。2015年9月，保利地產(chǎn)終于通過奪得在深耕區(qū)域?qū)毶降拇髨龅貕K回歸，再加上此后獲得的趙巷、臨港和周浦地塊，半年多已在上海耗資百億。

如果說保利地產(chǎn)此前的保守是為了規(guī)避同業(yè)競爭，那么在央企整合大年，結(jié)合保利集團(tuán)的整體戰(zhàn)略，對于希望占據(jù)整合主導(dǎo)權(quán)的保利地產(chǎn)來說，對上海投入重金是在情理之中。

根據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)，在土地獲取方面，保利地產(chǎn)并購及舊改兩條道路逐漸走上正軌。從歷史拿地?cái)?shù)據(jù)可以看出，保利地產(chǎn)在14年之后有意增強(qiáng)收并購的意愿，收購項(xiàng)目的比例之間提升，至2016年前4月，收購項(xiàng)目的比例已達(dá)53%。其主要用意在于避開部分熱點(diǎn)城市的招拍掛市場，但是由于合作項(xiàng)目的增多，會(huì)導(dǎo)致增收不增利的情況，這一點(diǎn)在2015年年報(bào)中已有體現(xiàn)。

保利的商業(yè)擴(kuò)張路線

在保利資本的成立儀式上，保利商業(yè)的資產(chǎn)證券化發(fā)展思路被多次提及，這似乎是在解釋保利大手筆拿地以及踴躍進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略。那么，商業(yè)地產(chǎn)能否站在資產(chǎn)證券化的風(fēng)口，打破商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的“魔咒”？

應(yīng)該說，有保利強(qiáng)大的品牌做支撐，相對于解決商業(yè)地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)慢、回報(bào)率較低的困境，保利商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張較容易實(shí)現(xiàn)。截至2016年，保利商業(yè)已開業(yè)運(yùn)營13個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括4個(gè)購物中心、8家國際品牌酒店、1個(gè)國際會(huì)議中心及多個(gè)若比鄰社區(qū)商業(yè)中心，總開業(yè)面積達(dá)百萬平方米。保利商業(yè)購物中心、酒店、社區(qū)商業(yè)三大核心業(yè)務(wù)的七個(gè)品牌目前已經(jīng)全部面世，保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司副總經(jīng)理方長斌表示，未來5年，保利商業(yè)將實(shí)現(xiàn)在全國范圍內(nèi)運(yùn)營管理50家購物中心、50家酒店、千余家若比鄰社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展藍(lán)圖，經(jīng)營管理商業(yè)物業(yè)面積逾1000萬平方米。

在規(guī)模逐步壯大同時(shí)，在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，保利商業(yè)公開了自己的財(cái)物目標(biāo)，經(jīng)營收入將以每年超過20%的復(fù)合增長率發(fā)展。

方長斌坦言，目前保利商業(yè)處于擴(kuò)張以及投資階段，保利集團(tuán)也會(huì)對保利商業(yè)進(jìn)行考核，2020年會(huì)有指標(biāo)，但目前不方便透露。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年1～4月，商品房待售面積中辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房面積達(dá)到1.85億平方米，較去年底增加608萬平方米。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)庫存十分嚴(yán)重，去化周期遠(yuǎn)超過住宅。

方長斌在采訪中也透露了保利商業(yè)擴(kuò)張期的一些不確定性。從目前的市場情況來看，商業(yè)地產(chǎn)處境艱難，尤其是在非核心城市的商業(yè)項(xiàng)目，庫存去化壓力大。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國30個(gè)大中城市約有1300萬平米商業(yè)項(xiàng)目入市。預(yù)計(jì)2016年將有1800萬平方米左右的商業(yè)物業(yè)開業(yè)，同比增長38.5%。商業(yè)物業(yè)空置率與住宅市場空置率一樣，呈現(xiàn)出由一二線城市向三四線城市遞增的特點(diǎn)。

在庫存高壓的背景下，保利如何有勇氣發(fā)起對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊？

方長斌認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)不是一成不變的，可以尋找到好的業(yè)態(tài)，進(jìn)行相互之間的轉(zhuǎn)化，購物中心可以有醫(yī)院、教育等多種業(yè)態(tài)。保利商業(yè)不會(huì)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，將依據(jù)地塊、城市、商業(yè)消費(fèi)的特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新改造，呈現(xiàn)符合市場需求的業(yè)態(tài)形式。

并且，通過資產(chǎn)證券化，可以將需要持續(xù)資金投入運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品進(jìn)行融資，利用商業(yè)物業(yè)獲得持續(xù)穩(wěn)定的資金收入，并且可以獲得租金回報(bào)。從這一點(diǎn)來看，商業(yè)地產(chǎn)不是“紅海”，而是一片資產(chǎn)的“藍(lán)海”。

對于1000萬平方米的經(jīng)營目標(biāo)，保利商業(yè)似乎已經(jīng)有了清晰的擴(kuò)展線路。

“保利商業(yè)對外獲取項(xiàng)目的過程中，會(huì)有收購、并購、長期租賃，也會(huì)有委托管理等方式。”據(jù)方長斌介紹，保利商業(yè)將通過多種方式拓展項(xiàng)目，積極尋求產(chǎn)業(yè)鏈上下游的投資并購機(jī)會(huì)，尤其是在健康養(yǎng)老、物業(yè)管理、工程建設(shè)、智能家裝、核心地段優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)等領(lǐng)域。

所有的猜測，都只能是猜測。

說句老實(shí)話，所有的猜測也不過是咸吃蘿卜淡操心，人家花自己的錢干自己的事，是賺是賠都在自己家鍋里折騰，與別人何干？有朝一日保利把這件事做完了，是褒是貶市場都自有評判。