去庫存初顯成效 定政策一市一策
——一季度房地產企業專項監測報告

浙江省發展和改革委員會 浙江省經濟信息中心

去庫存初顯成效 定政策一市一策
——一季度房地產企業專項監測報告

浙江省發展和改革委員會 浙江省經濟信息中心

銷售持續回暖、庫存有所下降、市場預期有所好轉，仍需堅持去庫存、穩房價、防風險導向，突出抓好三、四線城市去庫存工作

隨著房地產寬松政策持續發力，潛在需求逐步釋放，今年以來房地產市場持續加暖，去庫存取得一定成效，但區域市場繼續分化，商業地產銷售壓力明顯大于住宅。一季度監測顯示：四線城市去庫存周期達12個月以上房地產項目占比為72.9%，三線城市去庫存周期達12個月以上房地產項目占比為60.7%，二線城市去庫存周期達12個月以上房地產項目占比為49%。三四線城市消化庫存是房地產市場的主要任務。

房地產企業監測情況

監測顯示，一季度房地產運行指數55.2，環比提高4.1個點，高于服務業面上水平4.8個點。其中發展環境指數66.2，環比提高7.5個點，企業經營指數47.8，環比提高1.8個點。

圖12013年二季度以來房地產運行指數及各類指數值

銷售持續回暖。監測顯示，一季度16.6%的企業提價銷售，環比提高10.2個點；26.8%的企業銷售面積增長，環比提高9.2個點；29.1%的企業銷售進度加快，環比提高10.8個點。分地區看，寧波、溫州、嘉興和衢州銷售面積、價格和進度三者走勢基本保持一致，相比之下麗水地區波動幅度較大，銷售面積增長和進度加快企業占比分別為40%、60%，銷售價格提高企業占比為零。

庫存有所下降。在售項目庫存下降較為明顯，企業占比為46.4%，開工未售項目庫存量和拿地未開工項目庫存量下降的企業占比分別為23.4%、26%。

市場預期有所好轉。從宏觀環境看，28.2%的企業預計下季國內外環境有所好轉，環比提高2.1個點。從行業發展看，43.1%的企業預計下季行業發展持續向好，環比提高10.9個點。從盈利狀況看，19%的企業預計盈利水平實現增長，環比提高2.3個點。從價格看，13.7%的企業將提價銷售，環比提高6.7個點。

盈利水平穩中略升。18.6%的企業盈利狀況得到改善，環比提高1.9個點；稅后利潤增長的企業占比為22.3%，其中稅后利潤增長10%以上的企業占比8.5%，環比微升。

需要關注的幾個問題

縣級市去庫存壓力最大，地級市次之，副省級城市較小。不同類型城市去庫存速度存在顯著差異，據監測顯示，去庫存周期達12個月以上①中國指數研究院認為，合理去化周期一般為6至12個月左右；中國社會科學院城市與競爭力研究中心認為，去化周期的合理區間在6至18個月；相對認可的合理去化周期的上限是18個月。房地產項目占四線城市項目比例為72.9%，三線城市去庫存周期達12個月以上房地產項目占60.7%，二線城市去庫存周期達12個月以上房地產項目占比為49%。

圖2全省各地市房地產銷售面積、價格和進度情況

圖3二三四線城市房地產去庫存周期情況

商業地產銷售壓力較大，去庫存相對較慢。據監測，67.9%的房企既有住宅又有商業地產，21%的房企商業地產庫存占比在40%以上。從庫存去化來看，商業地產銷售壓力明顯大于住宅。18.5%的房企認為所在區域商業地產銷售壓力很大，44.3%的企業房企認為所在區域商業地產銷售壓力較大，分別高于住宅銷售壓力5.6、1.1個點。

企業對市場未來預期謹慎，拿地意愿不足。盡管45.7%企業預期未來房價將會小幅上漲，在庫存高企背景下，企業拿地意愿明顯不足。監測顯示，90%的企業未來三個月沒有拿地計劃，僅10%的企業表示未來三個月內有拿地計劃，其中土地成本購置過高、房地產行業發展信心不足、庫存壓力較大是企業無拿地計劃的主要原因，占比分別達27%、25%和23%。

房地產市場走勢判斷

銷售形勢好轉，回暖基礎仍不牢固。隨著信貸政策放松、公積金門檻降低以及全面放開二孩等政策刺激，房地產銷售明顯好轉，1-2月，全省商品房銷售面積增長31.4%，商品房銷售額增長34%，同比分別提高30.7和35.4個點。但由于當前經濟存在持續下行壓力，房地產市場總體回暖的基礎仍不牢靠。

房價有所回升，區域分化仍將延續。房價與庫存反向關聯，近期二線城市新建商品住宅及二手住宅價格出現了較為明顯上漲，少數三線城市伴隨二線城市樓市回暖也略微上漲，但是多數三四線城市由于樓市供應規模過大、市場供過于求，在當前房價水平上市場出清難度仍然較大。

庫存逐步去化，房地產投資仍然乏力。從杠桿角度看，房地產去庫存是用居民部門的杠桿替換企業的杠桿，緩解了企業資金鏈緊繃壓力，但是房地產投資仍在下滑。1-2月房地產投資789億元，同比下降4.4%，對固定資產投資增長的貢獻率為-12.4%，下拉投資增速1.5個點。

對策建議

堅持去庫存、穩房價、防風險導向，分類指導，堅持因城施策，突出抓好三、四線城市去庫存工作。

加強土地供應管控。各地區要根據本地商品房庫存數量、結構，科學制定2016年土地供應計劃，合理確定土地供應結構和投放數量。庫存量大、去化周期長的四線城市，要嚴控或者暫停土地供應，特別是一些城市商業用房庫存去化周期長的，要暫停商業用地出讓。

防止房價大起大落。去庫存順利的地區，要控制好土地供應節奏，管理好房價預期，防止庫存再次累積和房價過快上漲。加強房地產市場監測預警，高度關注房地產價格、銷量、稅收、投資等變化，及時準確掌握房地產市場的新變化、新特點。

創新保障房供應方式。進一步提高貨幣化安置比例，或者收購商品房替代保障房、拆遷安置房建設。

加強和改善房地產調控。嚴查首付貸（25.8%的企業認為本地區存在首付貸），相關金融部門、房地產主管部門要切實履行職責，全面清理首付貸，防止金融風險積累。嚴格落實差別化信貸稅收政策，應對先買后賣的情況只對面積增加部分征稅，可先征后退，降低改善型需求的交易成本。實施寬松公積金購房政策，推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等公積金政策，有效提升居民購房能力。擴大住房公積金制度覆蓋范圍，逐步將符合條件的農民工和個體工商戶納入住房公積金制度覆蓋范圍。允許發行住房公積金個人住房貸款支持證券，提高住房公積金資金流動性。