“放貨幣 加杠桿”點(diǎn)燃2016年房地產(chǎn)熱

姜汝祥

中國的房地產(chǎn)是政策市場，先別講什么戰(zhàn)略，讀懂政策是第一戰(zhàn)略，這是任志強(qiáng)為什么屢次預(yù)測都對了，而經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測都錯(cuò)了的原因。

我研究中國房地產(chǎn)市場超過十年了，這十年，如果說有什么心得的話，我不得不承認(rèn)，對中國房地產(chǎn)的戰(zhàn)略分析要想準(zhǔn)確，第一要點(diǎn)不是從市場出發(fā)，而是從政策出發(fā)，這比較靠譜。

當(dāng)然，房地產(chǎn)的結(jié)局，最后仍然由市場決定，可暫時(shí)那么幾年，市場就會受政策影響，比如，2009年金融危機(jī)，本來中國房地產(chǎn)已經(jīng)開始下行，象恒大這樣盲目擴(kuò)張的公司陷入困境，或者說倒閉，但四萬億一來，不僅恒大解困，一躍而成為房地產(chǎn)領(lǐng)軍公司，而且中國房地產(chǎn)一下又火了，導(dǎo)致今天鋼鐵，能源等產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重過剩。

簡單一句話，看未來要看市場的力量，看近幾年，卻要看政府的政策與老大們的想法。而每年的兩會，就是集中體現(xiàn)老大想法與政策走向的最好場所。

“放貨幣加杠桿”令熱點(diǎn)一二線樓市大漲

有句話說的好，存在就是合理。或者大實(shí)話地講：活在屋檐下，你又想多遠(yuǎn)呢？

下面，我就根據(jù)今年兩會風(fēng)向，為大家預(yù)測一下房地產(chǎn)這一兩年結(jié)局，不認(rèn)真讀懂這些政策導(dǎo)向，受傷的就會是那些認(rèn)真做生意的人。所以，我給大家最重要的一個(gè)建議是：

“放貨幣加杠桿”是今年的國策，2016年房地產(chǎn)一二線房價(jià)會大漲，三四線房企“去庫存“迎來最好大環(huán)境，把公司經(jīng)營的重點(diǎn)，放到營銷，特別是互聯(lián)網(wǎng)營銷上，這是房地產(chǎn)最后一輪的瘋狂了，抓住然后轉(zhuǎn)型吧！

為什么最近深圳，上海，北京等一線城市，南京，杭州，武漢等二線城市房價(jià)大漲？背后的原因只有一個(gè)，那就是貨幣放松了，簡單講，就是銀行放水，多印鈔票了。

有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識的人，都知道，貨幣其實(shí)是沒有價(jià)值，貨幣之價(jià)值在于它所代表的實(shí)物價(jià)值。多印鈔票，必然導(dǎo)致實(shí)物價(jià)值與貨幣價(jià)值之間比值的變化，這就是今天一二線房地產(chǎn)價(jià)格大漲的原因，道理很簡單，貨幣多了，房地產(chǎn)并沒有增加，于是價(jià)格就大漲了。

當(dāng)然，有人也許會問，那為什么其它的不漲，只有房地產(chǎn)價(jià)格上漲呢？就是因?yàn)橹醒胝呦Ｍo房地產(chǎn)“加杠桿”。

“加杠桿”聽起來很學(xué)術(shù)，其實(shí)道理也不復(fù)雜，就象下大雨了，可為什么淹的不是所有地區(qū)，而主要是河流邊上的地區(qū)？

因?yàn)殡m然雨下多了，但雨水要形成災(zāi)，是需要匯集，河流就是雨水匯集的地方，匯集多了，就成了災(zāi)。

同樣道理，貨幣發(fā)多了，但需要一個(gè)渠道流向，房地產(chǎn)就是這樣一個(gè)最好的流向，為什么？因?yàn)槊總€(gè)人都可以去銀行貸款，你本來只有幾十萬，但現(xiàn)在你可以到銀行貸款幾百萬，無形中等于你有了幾百萬去買房，這就叫“加杠桿”。

今年兩會是3月初開，但兩會前2月份，央行宣布首付從30%降低到20%，然后有些中介公司，小貸公司或房地產(chǎn)公司又可以想辦法提供一些首付支付，這意味著買房的人，可以用一點(diǎn)錢，甚至不花首付錢，就可以貸款買房，買房的人多了，房價(jià)豈能不漲？而房價(jià)一漲，素來消費(fèi)者“買漲不買跌”的從眾心理，就會形成惡性循環(huán)，于是深圳，上海，北京一夜?jié)q幾十萬的故事，就驚呆了國人！

但這是政府樂于看到的，否則，你就無法解釋為什么兩會前幾天，央行宣布自3月1日起再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百點(diǎn)，這顯然是貨幣政策轉(zhuǎn)寬松，要放水的信號。

總之，過去四萬億的刺激政策，至少現(xiàn)在是開演了。兩會上住建部長陳政高說當(dāng)前房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，去年銷售面積增長6.5%，銷售額增長14.4%，這種態(tài)勢1、2月份繼續(xù)保持，這就充分說明了政府的態(tài)度：房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)好了，就會帶動投資與相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，中國經(jīng)濟(jì)就有可能保持增速，就可以帶動就業(yè)，“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”是對的，但太慢了，“只有房地產(chǎn)才能救中國”的邏輯再次被證明！

“羊群效應(yīng)”將向三四線城市傳遞

有人說，姜博士，不對呀，現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售火爆，只有一二線城市，可三四線仍然庫存嚴(yán)重呀。這你就不博房地產(chǎn)了，在中國，房地產(chǎn)是兩個(gè)現(xiàn)象的統(tǒng)一，一個(gè)是貨幣現(xiàn)象，另一個(gè)是從眾心理。現(xiàn)在貨幣已經(jīng)放水了，一二線銷售大漲，這樣的心理一定會傳遞到三四線。

更重要的是，杠桿一樣會在三四線發(fā)揮作用，買房又是中國最喜歡的財(cái)富保值手段，股市又這么差，手里有點(diǎn)錢，眼看貨幣要貶值，怎么辦？買房仍然是最可靠的投資保值手段，所以，我預(yù)料，三四線城市一樣會迎來一輪房地產(chǎn)銷售熱潮，所以，請大房地產(chǎn)公司的老板注意了，這是極好出逃的機(jī)會，也可能是最后一次機(jī)會了。

以上分析，是兩會傳遞的第一個(gè)政策信號，中國的房地產(chǎn)是政策市場，先別講什么戰(zhàn)略，讀懂政策是第一戰(zhàn)略，這是任志強(qiáng)為什么屢次預(yù)測都對了，而經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測都錯(cuò)了的原因。