樓市創史上最強開年紀錄高端需求初現萎縮

文/謝金龍

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樓市創史上最強開年紀錄高端需求初現萎縮

文/謝金龍

一、30個典型城市分析

（一）成交量創近七年同期新高

2016年一季度，30個典型城市商品住宅成交面積為6140萬平方米，創近七年同期季度新高。環比下降23.1%，主要受春節因素影響，以及對2015年四季度增幅較大的部分進行回調；同比增長33.7%，已持續6個季度保持正增長。可以說，這些城市的樓市已經全面回暖。考慮到全國樓市正在復蘇當中，除個別城市外，2016年房地產、金融等政策整體上仍然較為寬松，居民購房熱情依舊較高，我們預計二季度成交量仍會小幅增長。

圖1 30個典型城市商品住宅成交量季度走勢

（二）成交價漲幅近三成

2016年一季度，30個典型城市商品住宅成交均價為13505元/平方米，持續創歷史新高。環比增長8.1%，同比增長28.2%，同比漲幅近三成，創歷史新高。成交均價大幅上漲，一方面源于最近幾個季度成交量的放量增長，帶動了“產品”價格的上升，另一方面，價格相對較高的一線城市和部分二線城市成交均價增長快于價格較低的二、三線城市，使得均價“被”上漲。考慮到目前趨勢還將慣性前行，預計二季度價格還將小幅上行。

圖2 30個典型城市商品住宅成交均價及同比增幅的季度走勢

二、一、二、三線城市分析

（一）三線城市成交量表現搶眼

2016年一季度，30個典型城市中，一、二、三線城市商品住宅成交面積分別為1092萬、4046萬和1003萬平方米，環比增幅分別為-20.6%、-26.7%和-8.1%，同比增幅分別為52.3%、24.8%和57.6%。環比來看，由于春節因素，一、二、三線城市都出現了不同程度的回調。同比來看，一線城市由于經濟、人口基數大，需求旺盛，仍然保持較大增幅。二線城市在樓市復蘇環境下，保持穩定增長。三線城市由于春節期間回鄉置業需求，以及部分城市靠近一線城市，充分享受到了其溢出效應，增長極其驚人，如東莞、惠州，同比增長分別為138%、92%。考慮到僅個別城市采取了限購政策，而絕大部分城市仍以去庫存為指導方針，預計二季度一線城市成交量可能高位盤整，二、三線城市仍將保持穩步增長。

圖3 一、二、三線城市商品住宅成交量季度走勢

（二）二線城市均價破1萬元/平方米

2016年一季度，30個典型城市中，一、二、三線城市商品住宅成交均價分別為31145元、10021元和8352 元/平方米。環比增幅分別為8.3%、7.2%和6.6%，同比增幅分別為31.2%、22.1%和11.4%，一線城市成交均價同環比持續領漲。一、二線城市成交均價分別再創歷史新高，一線城市均價輕松破3萬元/平方米，二線城市均價輕松破1萬元/平方米。由于大部分三線城市依然以去庫存為主，成交均價漲幅相對較小，近六年價格變化較小，長期處于橫盤狀態。

圖4 一、二、三線城市商品住宅成交均價季度走勢

三、東中西部城市分析

（一）西部城市成交量同比負增長

2016年一季度，30個典型城市中，東、中、西部城市商品住宅成交面積分別為3507萬、1495萬和1138萬平方米，環比增幅分別為-17%、-31.6%和-27.6%，同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%。正像之前說的，由于春節因素，環比來看，東、中、西部城市樓市都出現不同程度回調。同比來看：上海、南京、杭州增幅分比為130%、125%、137%，帶動了整個東部城市超過六成的增長；中部地區受樓市回暖影響，保持穩步增長；西部地區依舊需求乏力，最近6個季度再現負增長。考慮到東部城市全面回暖，部分城市已開始限購，后續回暖態勢將持續傳到中、西部城市，有利于中、西部大中城市成交量的擴張，預計二季度西部城市將實現正增長。

圖5 東、中、西部城市商品住宅成交量季度走勢

（二）東、中、西部城市房價都創新高

2016年一季度，30個典型城市中，東、中、西部城市商品住宅成交均價分別為17587元、8649元和7304元/平方米，環比增幅分別為6.3%、2%和2.4%，同比增幅分別為22.1%、13.2%和9.7%。東、中、西部城市成交均價皆創歷史新高，前幾個季度成交量的穩步增長，帶來了當前東、中、西部價格的整體回升。東部城市由于需求相對比較強勁，環比同比增幅都較大，且同比增幅仍然大幅領先中、西部城市。

圖6 東、中、西部城市商品住宅成交均價季度走勢

四、戶型分析

本報告綜合考慮各城市戶型劃分的特殊性，原則上將商品住宅按面積劃分為四個等級：90平方米以下為小戶型，90-140平方米為中小戶型，140-200平方米為中大戶型，200平方米以上為大戶型。由于各地統計標準不一樣，因此對個別城市的劃分標準進行了適當的小幅調整。

（一）高端改善類需求初現萎縮

2016年一季度，小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型四類商品住宅成交面積分別為1828萬、2999萬、699萬和529萬平方米，環比降幅分別為4.9%、8.1%、12.3%和5.1%，同比增幅分別為0.3%、7.1%、-6.7% 和-8.7%。環比來看，春節因素致使各類戶型成交有所減少。同比來看：剛改類的中小戶型領漲，以武漢、南寧、洛陽等中部二線城市較為突出；同時，中大戶型及大戶型的高端改善需求初現萎縮，濟南、海口、武漢、南昌等城市較為突出。

圖7 30個典型城市商品住宅各戶型成交量季度走勢

（二）高端改善類戶型成交價格同比漲幅最大

2016年一季度，小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型等四類商品住宅成交均價分別為12451元、10948元、18070元和26182元/平方米，環比增幅分別為11.4%、8.9%、14.7%和5.4%，同比增幅分別為18.2%、8.8%、28.1%和22.4%。同比來看：中大戶型和大戶型類的高端改善類戶型價格漲幅最大，其次是剛需類的小戶型；與成交量增幅相反，成交量增長幅度小的成交價漲幅反而大。

圖8 30個典型城市商品住宅各戶型成交均價季度走勢

五、小結：樓市復蘇還將延續

2016年一季度30個典型城市成交量同比增幅較大，帶動成交價持續上漲，再創歷史新高。主要原因可歸結如下：首先，寬松的房地產、金融等政策環境大體上未變；其次，成交均價較高的一線和部分二線城市房價漲幅更大，造成三季度30城均價出現結構性上漲；最后，投資投機保值需求增加，加上恐慌性購買群體入市，進一步助推樓市量價齊漲。

從區域結構上看，三線城市部分借助春假回鄉置業，部分靠近一線房價漲幅較大的城市，這個季度表現依舊非常搶眼，近兩個季度成交量都較大，但價格漲幅依舊最小，很多城市去庫存壓力仍舊還在。一季度，東、中、西部地區成交價再創新高，但西部地區成交量六個季度以來再現同比負增長，成交量跌回到2014年前三個季度的水平，復蘇形勢不容樂觀。

從產品類型結構同比增幅看：剛改類中小戶型成交量增長領先；高端改善類的中大戶型和大戶型成交量初現萎縮，但價格漲幅依舊最大。

總體來看，樓市復蘇的步伐仍然穩健，絕大部分一、二、三線城市樓市政策持續寬松，在流動性較好的金融環境下，預計二季度樓市成交量價保持向好態勢不會變。

附注：30個典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、沈陽、濟南、南京、杭州、福州、海口、長春、太原、鄭州、合肥、武漢、南昌、成都、西安、蘭州、西寧、南寧、煙臺、連云港、徐州、泉州、東莞、惠州、三亞、洛陽、九江。其中一線城市4個、二線城市17個、三線城市9個，東部城市17個、中部城市8個、西部城市5個。

作者單位：（上海易居房地產研究院）