我國商業銀行商業地產信貸風險及其防范研究

袁瑾

摘 要：本文主要分為五個部分來討論并研究我國商業銀行商業地產信貸風險及其防范措施。第一部分是概述商業地產信貸及其風險，側重于商業地產信貸風險產生原因及其傳導機制；第二部分和第三部分分別從宏微觀角度來討論研究商業地產信貸風險的影響因素，第四部分則是通過選取相關數據對國內及國外的商業銀行商業地產信貸風險進行分析，國外案例選取了美國和日本兩個較為典型的國家進行討論研究；最后第五部分提出對我國商業銀行商業地產信貸風險的防范建議。

關鍵詞：商業地產；銀行信貸；信貸風險防范

一、商業地產信貸風險概述

1.商業地產信貸的概念

商業地產信貸就是指銀行為有需求的商業地產開發商或者是計劃購買商業地產的單位和個人提供貸款，并將按照約定的合同到期收回本息的過程。商業地產信貸的資金可以說是取之于民又用之于民，因為商業地產信貸的資金來源并非政府撥款，而是儲戶們在銀行的存款以及住宅基金存款，當然不可否認的是政府在這一過程中是起著不可或缺的作用的，政府通過對宏觀政策比如財政政策中的減、免稅的調整起到了相當的作用，正面促進了銀行的放貸以及借貸者們的借貸積極性。

2.商業地產信貸風險的概念

商業地產信貸的風險，是眾多風險種類的一種，但是卻是商業銀行可能面臨的最重要的風險之一。它是指在銀行房貸過程中，銀行可能面對的由于經營、管理、監督等過程中、甚至是客觀環境的變化而產生的一點差錯造成的貸出資金無法如數收回，使得實際收益和預期收益并不一致的可能性。

3.商業地產信貸風險產生原因

（1）借方原因

信息不對稱，包括事前和事后兩方面的信息不對稱，事前是指銀行因調查了解不足或者是借方刻意隱瞞造成的不夠了解借款方的背景信息，尤其是信用信息，使得借方有機可趁，即“逆向選擇”；事后是指在銀行將相應款項貸給借方后，借方并不如約履行合同約定的還款義務，即“道德風險”。目前社會征信體系的不完善、借貸人員職業技能和素質尚待提高、甚至理性“經濟人”假設都是這一原因產生的罪魁禍首。

（2）銀行自身原因

其實銀行自身原因中有一部分已經在以上兩個方面提及，比如說信貸人員素質、甚至是“經濟人”，不可否認，許多人都在為著自身利益最大化而經常打擦邊球。銀行獎懲體系里，許多都是將獎金、福利與績效相掛鉤，一個普通的信貸員，做得好、業務量大自然獎金就多。正是這些個原因，使得員工們開始變的急功近利，自然的，對借款者的信用質量的把關開始變的松散。

4.商業地產信貸風險傳導機制

在商業地產信貸整個過程中，銀行幾乎無處不在，從土地的整理準備到商業地產的開發再到商業地產的銷售，全都需要銀行的貸款支持。在如此龐大的一個系統中，一旦有一點差錯出現都可能造成不可挽回的損失。第一階段，如果土地開發商對土地的選擇不夠明智，導致沒有人或者少有人愿意出高價來購買開發權，則貸款給其的銀行很有可能面臨貸款無法收回的情況。第二階段，在商業地產市場不景氣的時候，許多房產都變成了爛尾樓，由于資金不夠而開發不完，或是開發完了卻賣不出去。第三階段，零售階段，正如前文分析的信息不對稱或是銀行信貸人員原因導致的對借方信用的誤判都是風險產生的原因。

二、商業地產信貸風險宏觀因素分析

1.宏觀政策因素

我國基本上屬于政策主導型發展模式，因此宏觀政策的一丁點變化都可能引起商業地產市場的軒然大波。同樣我們不可以忽視它對銀行的影響，從兩方面來看，一是借方的融資成本下降，還款積極性提高，一定程度上是有利于銀行收回貸款的；另一方面，屢次調整存貸款利率的背后，其實隱藏的是加速推進中的利率市場化改革，這對銀行的抗風險能力提出了更高的要求，當利率成為市場化產物時，競爭也就產生了，銀行為了招攬更多的儲戶將不得不降低自己的利差空間，也就降低了自己的盈利水平如果沒有很好的抗風險能力，則很可能在這場改革的洪潮中被淘汰。

2.信貸活動的親周期性

管理信貸風險，注意經濟的周期性變動是必要的，就商業地產貸款而言，這種關注就更加重要。信貸活動有其固有的親經濟周期特性。這也是銀行作為間接融資主渠道的角色決定的。經濟高漲時，可獲利的投資項目增多，對資金的需求增多，銀行信貸規模擴大。在經濟高漲時期，企業的項目大多能夠獲得預期的收益，對銀行的貸款有較少的違約情況出現。由于經濟高漲時期的資金需求增多，銀行對貸款能附加較多的有利于還款的條件，抵押品也往往能夠較快的出手。也就是說如果借款者違約，違約損失率也會較小。銀行此時往往會盲目擴張信貸規模，而信貸規模的擴張又助長了經濟繁榮，有時候甚至是虛假繁榮。經濟衰退時期的過程則相反。

三、商業地產信貸風險的經濟因素分析--以天津為例

根據中原地產投資顧問部對天津市的房管局數據統計，去年，即2014年天津市的新增商品住宅高達1428萬平方米，同比于2013年上升近5%；成交量達到1062萬平方米，同比2013年則是下降了18%，成交情況較2013年有所下降，但同比近5年成交均值仍有所上升近2%。2015年2月，全市商品住宅供應量為36.8萬平米，商品住宅成交量為39.2萬平米。2月，全市商品住宅成交均價為11323元/平米，環比上漲2%，同比上行15%。

天津市07、08、09三年上漲速度較緩，原因應該是2008年的金融危機對商業地產市場產生了不小的沖擊，但即使在這樣的情況下天津房價卻依然堅挺，并沒有呈現下滑趨勢。天津市1999年至2012年金融機構各項貸款與商業地產售價和GDP的變化趨勢是保持一致的。但是同樣是2007年至2009年，商業地產價格增長速度受挫，金融機構貸款量卻一路飆升，其實道理也很簡單，在經濟不景氣時，人們一般傾向于少投資，房價自然也就增速下滑，而在開發商角度來看，需求量少了，供應量卻沒變，為了維持自己的利潤水平，開發商也就只有先找金融機構借貸，用以彌補因經濟下行給自己帶來的損失。但是這時候銀行則會緊縮自己的信貸量，加速了經濟衰退，預示經濟復蘇，又開始新的一輪經濟周期循環。在這一階段中銀行極有可能無法收回貸款。

四、國內外商業銀行商業地產信貸風險

1.國內商業銀行商業地產信貸風險管理現狀

2014年11月17日中國人民銀行發布的2008年第三季度中國貨幣政策執行報告顯示，前三季度，用于商業地產業的中長期貸款為2097億元，占新增中長期貸款的比重為12%。前三季度，人民幣中長期貸款主要投向基礎設施行業、商業地產業和制造業。我國銀行信貸發展與國外不同，這主要是由于我國的政策方面的體制原因。首先是我國的個人征信系統尚不完善，其次很重要的一點是，銀行的地方政府平臺貸風險，許多地方土地的開發均由地方政府財政的后臺支持，看似風險最小，實則往往最容易形成爛尾樓，同時也十分影響銀行風控部門人員的判斷，許多他們自己心里清楚不應該貸出的貸款，卻由于對方是政府財政撐腰而不得不貸。

2.國外商業銀行商業地產信貸風險管理經驗

美國的商業地產信貸主要是由各類私人金融機構自主經營，而客戶則是以個人為主，占比約80%。這也是2008年次級貸危機產生的一個重要原因。在這場危機中，美國也認識到了自己的一些不足：次級貸款的發展說到底還是美國過度金融創新了，創新是必要的，只是應當量力而行，畢竟高收益帶來的也是高風險，一個預測失誤導致的可能就不只是銀行的損失那么簡單的問題了，對于美國商業銀行來說，作為金融企業在風險管理上本來就有一系列的風險鑒別、量化、評估等標準化流程，美國的信用環境發展的非常成熟。在個人和企業的信用信息的處理方面，美國的個人信用、企業信用和資信評估領域分別都有專業的信用評估公司為有信用信息需要的機構服務，包括全球知名的穆迪、標普、惠譽等“老字號”的信用評級機構，這些都是值得我國學習借鑒的地方。

五、我國商業銀行商業地產信貸風險的防范建議

1.完善我國征信體系建設

近些年，我國一直致力于建設信用體系，目前也取得了相當成效。從美國信貸經驗中我們不得不承認建立一個完善的信用管理體系的重要性。一旦個人的誠信記錄檔案成為了個人做事的一種約束，或者說是當所有人都能通過個人的信用檔案了其的時候，即到了人人都會遵守誠信的時候了，因為不夸張的說，個人的一舉一動都會被記錄在冊，并公布于世，如果沒有了信譽，一個人就將難以立足于這樣的社會。

2.強化行業自律機制

除開政府的努力以外，我們還應當強化銀行業的自律機制。我們知道，銀行業協會是其中一個銀行業自律的機構，但是其仍存在一定的缺陷，不夠獨立。要想能夠充分發揮銀行業協會對銀行業的自律的作用，還需要進一步強化相關政策的編制，這也體現了政府與銀行業協會在完善行業自律方面的相輔相成的關系。

3.建立商業地產信貸風險轉移制度

（1）住房抵押貸款證券化

上個世紀60年代美國政府發行了以住房抵押貸款為擔保的抵押貸款擔保證券（Mortgage-BackedSecurity，MBS），說到底，政府在這一模式下發揮了巨大的作用。因此，根據我國的政治體制，想實現這樣的貸款風險轉移模式其實并不困難。但是，盡管我國在2005年就已經有銀行開始嘗試個人住房抵押貸款證券化，可是好景不長，銀行在2007年第二單住房抵押貸款證券化之后就不再發行。直到2014年7月22日，住房抵押貸款證券化時隔7年終于卷土歸來。住房抵押貸款證券化的重啟為當下商業銀行“盤活存量”提供了新途徑，而且，此單產品采取了延遲變更抵押權登記的方式，極具創新性，其大膽探索長端產品定價模式，對于推動我國信貸資產證券化的發展具有重要借鑒意義。

（2）信用違約互換

信用違約互換即把信用風險給轉嫁出去，銀行單方面將不再獨自承受全部的信貸風險。銀行只需購買相應的信用違約互換就可以使部分信用風險與市場風險相隔離。并且，作為一種信用緩釋工具，信用違約互換還可以幫助銀行更好的達到《新巴塞爾協議》所要求的資本充足率。當然，實施信用違約風險互換并非無條件的，這還需要我國不斷推進利率市場化進程，健全相關法律法規制度，以及前文所提及的完善我國的信用體系，這樣才能更好的推進信用違約互換市場前進。

參考文獻：

[1]巴曙松，林宇靈.經濟回落時期中國銀行業的挑戰：從風險管理角度的考察[J].國際經濟評論，2008（11）.

[2]胡穎，謝芳.商業銀行抵押貸款違約風險研究[J].經濟前沿，2009（8）：48-5.

[3]江艦.我國商業銀行信貸風險控制中存在的問題以及對策分析[J].現代經濟信息，2011（23）.

[4]劉堃，巴曙松，任亮.中國信用風險預警模型及實證研究--基于企業關聯關系和信貸行為的視角[J].財經研究，2009（7）.

[5]李朝霞.美國次級房貸危機對我國商業銀行住房貸款風險防范的啟示[J].產業與科技論壇，2008（9）：253-254.

[6]Blanchard. Credit Suisse Financial Products. Credit Management， 2000， （2）： 30.