長春市“三舊”用地調查與分析

王艾琳， 溫馨燃， 張 寧， 郭紫燕， 劉兆順

(吉林大學地球科學學院，吉林長春 130012)

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長春市“三舊”用地調查與分析

王艾琳， 溫馨燃， 張 寧， 郭紫燕， 劉兆順*

(吉林大學地球科學學院，吉林長春 130012)

摘要長春市作為東北老工業基地，經濟、社會發展的同時伴隨著大量的土地資源消耗，粗放的土地利用范式己難以為繼，推進 “三舊”改造工作，是城市經濟社會實現可持續發展的必然選擇。該研究首先探究了“三舊”內涵，并在此基礎上內、外業結合完成長春市“三舊”土地利用現狀調查,統計研究點的現狀指標，基于AcrGIS 10軟件構建數據庫、繪制專題圖件。通過調查，總結得出長春市“三舊”現狀規模、空間分布、強度特征，為“三舊”改造潛力評價和改造布局規劃提供一定的理論和數據支持。

關鍵詞長春市；“三舊”改造；土地調查；城市棕色土地

“三舊”改造一詞最早出現在2007年廣東佛山市《佛山市人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村居改造的決定》中，是“舊城鎮、舊廠房、舊村居”的簡稱[1-2]。在“三舊”改造面世之前，國內外己有一些類似的概念出現，比如舊城改造、舊城整治、城市更新等[3]。我國“三舊”改造工程仍處于初級階段，相關理論還不成熟[4]。

舊城改造在西方語境中，先后有“城市更新 (Urban Renewal)”“城市再開發(Urban Redevelopment)”“鄰里更新(Neighborhood Regeneration)”等提法[5-7]。歐美國家與之對應的研究稱“棕色用地”，歐美國家通過立法行政經濟、技術等手段對棕色土地進行開發整治。與歐美國家相比，我國對城市棕色土地更新與整治的重要意義認識不夠，過多地關注經濟效益與建設速度等表象，城市的深層質量被忽視，缺少相關法規體系的監督，沒有適合的棕色土地質量評估體系及在評估體系指導下的更新與整治方法[8]。

城市的發展總是不斷地進行著自我完善，經歷著“新陳代謝”的過程，“三舊”改造是城市發展過程中出現的主動提升和完善的城市更新形式，“三舊”改造對盤活土地資源、提升城市形象幫助很大[9]，對促進經濟發展方式轉變、調整優化產業結構、優化用地布局，提高土地利用效率、改善民生、城市不斷自我完善等方面都起到了積極作用[10]。長春市的舊城區、城中村、舊廠房規模較大[10]，“三舊”改造必將成為長春市經濟發展的二次動力，對加快實現“振興東北老工業基地”的發展目標，實現經濟社會的可持續發展有的重大的現實意義。

筆者首先探究了長春市“三舊”的內涵，構建概念模型，并在此基礎上設計了其調查體系，包括指標選定、調查技術、數據庫體系。項目將通過調查研究直接為后續長春市“三舊” 改造潛力評價提供數據依據，為“三舊”改造布局規劃提供一定的理論和數據支持，完善城市規劃指導“三舊”改造的理論內容，為城市的有機更新和提高城市土地的綜合利用效率提供理論基礎，完善框架編制，用于指導“三舊”改造工程。

1項目區范圍和對象

此次土地利用現狀調查范圍是長春市中心城區。長春市位于吉林省中部，是吉林省省會，市轄6 個區，中心城區面積188.81 km2，常住人口240萬[12]。

長春作為東北老工業基地，經濟、社會快速發展的同時也伴隨著大量的土地資源消耗，粗放的土地利用范式已難以為繼，土地資源日益緊張，隨之而來的矛盾也日益突出，嚴重影響著社會、經濟、生態的可持續發展。城市的原有空間功能、設施和土地利用開發方式已經不能適應時代的發展需求，“如何節約利用、高效利用土地，提升城市發展綜合效益”已是當今重要的話題，推進 “三舊”的改造工作，是城市經濟社會實現可持續發展的必然選擇。

2長春市中心城區“三舊”概念模型

目前國內外對“三舊”尚無統一的界定，故項目需依據科研資料與實地調研情況全方位構建長春市中心城區“三舊”概念模型。

該研究依據資料匯總與實地調研，從空間、時間、管理3個方面入手，對長春市中心城區“三舊”內涵界定如下：位于長春市城市規劃中心區空間區域內，建成年代為1985～1990 年或更早，且缺乏管理維護以致墻體外觀、使用性能、安全程度、土地利用效率等指標過低或不符合土地利用總體規劃的舊城鎮、舊廠房、城中村。

3“三舊”調查體系構建

此次“三舊”用地調查以城鎮地籍調查相關規程、文件為依據，制定了長春市“三舊”土地利用現狀調查技術方案。準備了工作底圖、調查表格、進行調查人員的培訓，開展實地調研，提供圖、數、實地相一致的現實性強的資料。所得數據匯總成電子文件，并對遺漏、有爭議的研究點進行二次調查。

3.1調查指標選取依據城鎮地籍調查相關規程，以“三舊”改造潛力評價為出發點，借鑒廣東佛山市等“三舊”改造成功案例的指標體系，選定以下11項“三舊”調查指標：建筑名稱、地理位置、坐標、用地權屬性質、建設時間、現狀用途、樓層、區域地價水平、基底面積、占地面積、“三舊”類別。并根據選定指標設計調查表格，供外業使用。

3.2數據獲取前期資料的收集與整理,包括長春市遙感影像圖、長春市規劃成果圖、 統計年鑒、網絡檢索文獻。

3.2.1遙感解譯與調查靶區的確定。為了更便捷、更準確地了調查區狀況，將充分利用遙感與地理信息平臺等技術手段對研究點進行篩選，確定調查靶區。通過遙感影像判讀，初步判定“三舊”區位，考慮到用地情況的變遷以及解譯誤差，項目組結合百度街景，利用全景功能查看實景地圖，確定外業調查靶區。基于此成果并綜合交通條件，項目組制定調查路線，共設計24 條路線。

3.2.2外業調查。調查人員于2015年7月9日～2015年8月1日對長春市中心城區進行 “三舊”實地調研，累計踏勘了研究區域內566 個調查樣點。

外業調查階段分2個小組，平行開展實地調查工作，填寫調查表，并隨手繪制宗地草圖。由于部門調研的限制性，項目調查方法主要包括實地量測和調查訪問。量測包括樓層舉架高度、樓層數、宗地界址點，調查訪問主要是建設時間、拆遷意愿、周邊房屋價格。調查結果匯總成電子文件存檔。

該研究調查范圍為整個長春市規劃中心區，但由于技術、設備、資源等原因，研究點的無法詳盡覆蓋整個調查區。針對此問題，項目組后期通過外業工作，2小組對24 條路線抽樣互檢(抽取3 條路線，其中一環1 條，二環1 條，二環外1 條)，驗證調查成果的完整性與代表性。

4“三舊”用地數據庫建設

長春市中心城區“三舊”改造潛力評價數據庫建設的相關技術約定如下：軟件平臺為AcrGIS 10；調查底圖為1∶5 000 DOM圖；坐標系統為1980西安坐標系；投影為Gauss_Kruger；調查圖斑數量為471個。

基于AcrGIS 10軟件構建了長春市“三舊”現狀信息數據庫。數據庫屬性字段包含:用地權屬性質、權屬人名稱、坐標、地理位置、建設時間、現狀用途、樓層、區域地價水平、用地面積，如圖1所示。

圖1　長春市中心城區“三舊”改造潛力評價數據庫屬性表示意Fig. 1　Attribute list of potential evaluation database of "Three-Old” transformation in central Changchun City

根據調查結果繪制土地利用現狀專題圖件，共涉及圖斑471 個，并按 “舊城鎮”“城中村”“舊廠房”3種類別標注不同顏色。整體而言， 長春市“舊城鎮”在城市中分布均勻且數量龐大；“城中村” 多位于二、三環內，沿次級道路分布，面積規模較大；“舊廠房”多分布于二環、三環區域，且較為集中，如圖2所示。

5調查結果與分析

5.1總量分析總計圖斑數量471 個，總計圖斑面積2 527 762 m2(表1)。

5.2空間分析從空間分布看，一環內圖斑37 個，面積42 509 m2；二環內圖斑251 個，面積647 655 m2；二環外圖斑183 個，面積1 837 598 m2(表2)。

圖2　長春市“三舊”土地利用現狀Fig. 2　Land use status of “Three-Old” in Changchun City

Table 1Statistics of "Three-Old” survey pattern spot in central Changchun City

類別Category圖斑數Amount∥個面積Area∥m2舊城鎮Oldtown4071292273舊村莊Oldvillage28642564舊廠房Oldfactory36592925總計Total4712527762

表2長春市中心城區“三舊”用地空間分布統計

Table 2Statistics of land use spatial distribution of "Three-Old” in central Changchun City

分布Category圖斑數Amount個面積Aream2面積比重Areapro-portion∥%一環Firstcircle37425091.68二環Secondcircle25164765525.62二環外Secondcir-cleoutside183183759872.70

由表2可知，長春市“三舊”問題集中于二環及二環以外，二環內問題更為突出，數量多，規模大。且由于城市發展的需要，城市中心輻射范圍勢必加大，城市規劃對于集約節約用地的要求使得該區域“三舊”改造潛力較大。

5.3核算建筑密度、容積率等狀況分類別統計各類用地的面積規模、建筑密度、容積率及規劃建筑密度，結果見表3。

舊城鎮普遍為住宅兼容商業用地，平均容積率低，建筑密度過大，整體反映為建筑密集低矮，道路、綠化等空地率低，結構不合理，偏離宜居標準。

舊村莊即城中村，容積率極低，建筑密度極大。棚戶區內房屋密度高、采光通風條件差，街巷狹窄擁擠，影響城市美觀，以及一系列設施、治安等社會問題突出，亟需進行改造且改造潛力大。

根據國家規范的工業用地通用廠房建筑密度及容積率控制指標，研究區舊廠房平均容積率略低，用地仍不夠集約化，且舊廠房多分布于城市二環、三環，應依照“退二進三”原則整改二環工業用地，提升其社會效益和經濟效益。

注：以上強度指標均為平均值，規劃值指規劃上限。

Note: Density indexes were the mean value; planning value referred to the planning upper limit.

5.4“三舊”改造規劃用地類型長春市城市總體規劃中“三舊”用地規劃用地類型如下[13]：舊城鎮規劃為住宅用地、商服用地、公共設施用地、公共建設用地；舊村莊規劃為住宅用地、商服用地、公共設施用地、公共建設用地、交通運輸用地；舊廠房規劃為工礦倉儲用地。

6調查經驗總結

6.1“三舊”調查特點“三舊”用地現狀調查區別于一般的土地利用現狀調查在于以下幾點：①具有極強的針對性，它是針對城市中低效、粗放的用地類型進行的專項調查，研究點散落在城市之中，需預先篩選;②在調查指標上，它更注重使用年限、強度指標、區域地價，以此推算出改造的經濟潛力和規模潛力;③“三舊”的內涵是難以做具體量化的，它由時間、空間、管理3方面的范圍做不均等疊加，呈現出土地的潛力和更新價值;④“三舊”調查要關注周邊板塊的現狀水平，根據周邊地塊的輻射影響推測“三舊”區域的附加潛力價值，例如商服繁華度、交通便捷度等。

6.2調查方法與經驗總結項目開展前應根據調研情況組織設計《項目技術實施方案》，在項目實施過程中制定并遵循技術指導文件。

6.2.1高效規劃。“三舊”調查是有針對性的調查，完全依賴于單一的外業工作形同于在城市中大海撈針，為提高調查效率，內業階段應充分利用遙感與地理信息平臺等技術手段篩選研究點，預先劃定調查靶區、設計調查路線。

具體為通過遙感影像判讀，觀察建筑屋頂材料顏色、外觀結構、建筑疏密程度等，初步判定“三舊”區位，結合百度街景，利用全景功能查看實景地圖，確定調查靶區。根據項目經費與交通條件，連接調查點，設計調查路線。

6.2.2調查方法。對于土地利用現狀調查的數據獲取，應結合部門調研與外業調查。部門調研高效準確，實施卻具有局限性。外業調查分為實地測量與調查訪問，調查訪問是一項非技術性的工作，一方面需要調查人員有較高的表達溝通技巧，另一方面要注意被訪問者提供數據的準確性，可以通過增加訪問量提高數據的完整性和全面性。調查中應及時填寫調查表格，復雜區域應繪制隨手草圖,有助于矢量化及屬性數據庫建設時的信息對應。為驗證調查成果的完整性與代表性，項目組后期增加外業工作，方法設定為2小組對24 條路線抽樣互檢，按區位比重設定檢驗數量和對象。 6.2.3調查面積統計方法。①充分利用地理信息平臺(AcrGIS 10)，以提高工作效率，繪制現狀專題圖件，建立數據庫，統計面積核算強度指標。②內業校核統計結果，以保證數據計算的正確性。③外業抽檢統計結果，以保證數據測量的正確性。6.3改造難點我國在 “三舊”問題上過多關注的是經濟效益與建設速度等表象，缺少相關法規體系的監督，沒有適合的“三舊”土地質量評估體系及在評估體系指導下的更新與整治方法。加之當前“三舊”改造的投入產出比大，平均經濟收益不樂觀，主要單方面依靠政府規劃引導進行投資建設，改造項目難以完全投放到社會市場，便難以高效利用市場的優勢資源，推進“三舊”改造工作略顯被動，進程緩慢。

7結語

“三舊”改造雖然是一項復雜的系統工程，涉及政治、經濟、文化、歷史、環境等方方面面，但其最終的落腳處仍是土地利用上的轉變[14]。該研究基于“三舊”概念模型厘定調查區，集中長春市“三舊”進行土地利用現狀調查，全面統計研究點的土地利用類型、數量、面積、分布、利用現狀及權屬狀況，提供圖、數、實地相一致的現實性強的資料。此次調查為“三舊”改造潛力評價、“三舊”布局規劃提供一定的經驗和數據支持，完善國內相關理論，為進一步拓展建設空間、保障發展用地和推進土地節約集約利用水平提供理論基礎。對于長春市來說，“三舊”問題的研究和改造工作，對加快實現“振興東北老工業基地”的發展目標，實現經濟社會的可持續發展有著重大的現實意義。

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基金項目2015年吉林大學大學生創新創業項目(2015610799)。

作者簡介王艾琳(1995- )，女，遼寧沈陽人，本科生，專業：土地資源管理。*通訊作者，副教授，博士，從事土地評價與管理研究。

收稿日期2016-05-03

中圖分類號S 29

文獻標識碼A

文章編號0517-6611(2016)16-203-04

Land Survey and Analysis of the“Three Old” in Changchun City

WANG Ai-lin, WEN Xin-ran, ZHANG Ning, LIU Zhao-shun*et al

(College of Earth Sciences, Jilin University, Changchun, Jilin 130012)

AbstractChangchun is the northeast old industrial base, its economic and social development is accompanied by a lot of land resource consumption. The extensive land use paradigm has been difficult to sustain. Therefore, promoting the transformation of the “Three-Old” is the inevitable choice for the sustainable economic and social development in Jilin City. In this research, we firstly explored the “Three-Old” content. Based on this, land use investigation of the “Three-Old” in Changchun City was completed. The status indicator statistics of research points were carried out. Database was established and thematic maps were drawn based on AcrGIS 10 software. Through investigation, we summarized the status scale, spatial distribution and strength characteristics of the “Three-Old” in Changchun City, which provided certain theoretical and data support for the potential evaluation of “Three-Old” transformation and the layout plan of rebuilding.

Key wordsChangchun City; “Three Old” transformation; Land investigation; Urban brownfield