讓中等收入群體買(mǎi)得起房

文/周明

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讓中等收入群體買(mǎi)得起房

文/周明

5月16日，習(xí)近平總書(shū)記在主持中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十三次會(huì)議時(shí)提出：擴(kuò)大中等收入群體，關(guān)系全面建成小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)的必然要求，是維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定、國(guó)家長(zhǎng)治久安的必然要求。

中等收入群體是拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)消費(fèi)的主要人群，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞與城市是否居住著一定數(shù)量的中等收入家庭有著很大的關(guān)系。俗話說(shuō)得好：安居樂(lè)業(yè)，有恒產(chǎn)者有恒心。要擴(kuò)大城市的中等收入群體，首先必須讓中等收入群體能在城市里買(mǎi)得起房。

一、 中等收入群體的含義

何謂中等收入群體？中等收入群體即中產(chǎn)階層（或稱中產(chǎn)階級(jí)），是指從經(jīng)濟(jì)地位、政治地位和社會(huì)文化地位上看，均居于現(xiàn)階段社會(huì)中間水平的這部分人群。他們大多從事腦力勞動(dòng)，或技術(shù)基礎(chǔ)的體力勞動(dòng)，主要靠工資及薪金謀生，一般受過(guò)良好教育，具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和較強(qiáng)的職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能力，有一定的閑暇，追求生活質(zhì)量，對(duì)其勞動(dòng)、工作對(duì)象一般也擁有一定的管理權(quán)和支配權(quán)。同時(shí)，他們大多具有良好的公民、公德意識(shí)及相應(yīng)修養(yǎng)。

從需求角度來(lái)看，根據(jù)馬斯洛需求五層次理論，對(duì)中等收入群體而言，低層次的“生理需求和安全需求”已得到滿足，且中等層次的“情感需求和尊重需求”也得到了較好滿足，但還不到追求高層次的“自我實(shí)現(xiàn)需求”的程度。體現(xiàn)在住房需求上，即中等收入群體家庭應(yīng)是住有所居，已很好地滿足了居住的“生理需求、安全需求、情感需求和尊重需求”這四個(gè)層次的需求，如：達(dá)到人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)；居住設(shè)施齊全成套，人均一間房；居室里有較大的客、餐廳，閑時(shí)能邀上三五賓客或親朋好友，品 飲酒、琴棋書(shū)畫(huà)、談古論今，以增進(jìn)人與人之間的相互交流，滿足追求精神思想、文化藝術(shù)方面的需求。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，也會(huì)向更高層次的“自我實(shí)現(xiàn)需求”邁進(jìn)，追求地段好、環(huán)境優(yōu)的城市高檔住宅，以體現(xiàn)自己價(jià)值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

從收入人群結(jié)構(gòu)分布來(lái)看，縱觀世界各國(guó)，有 型和寶塔型之分，而 型分布要好于寶塔型分布。 型分布即兩頭尖——高、低收入群體較小，大部分為中等收入群體；寶塔型分布即底座大上頭尖——高、中收入群體較小，大部分為低收入群體。一般世界上發(fā)達(dá)國(guó)家的收入人群結(jié)構(gòu)分布呈 型，而我國(guó)處于社會(huì)主義的初級(jí)階段，收入人群結(jié)構(gòu)分布呈寶塔型。雖然，隨著改革開(kāi)放后我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們的收入水平也有了大幅度的提高，收入群體的寶塔型分布結(jié)構(gòu)有所改善，但人們的消費(fèi)需求仍明顯不足。所以，這就是中央提出擴(kuò)大中等收入群體以全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)目標(biāo)的意義所在。

二、 中等收入群體是購(gòu)房的主體

相對(duì)高收入群體人數(shù)少消費(fèi)有限、低收入群體缺乏消費(fèi)能力，中等收入群體需要買(mǎi)車(chē)買(mǎi)房，需要度假旅游，更愿意為子女的教育投資，更愿意接受奢侈品消費(fèi)……因此，中等收入群體不僅是市場(chǎng)消費(fèi)的主流人群，也是商品住房市場(chǎng)上購(gòu)房的主體。在購(gòu)房的中等收入群體中，有些是事業(yè)有成的年輕成功人士，成家立業(yè)或婚后有了小孩迫切需要購(gòu)房的剛需一族，有些是收入水平提高后，需要改善居住條件和居住環(huán)境的改善一族。

中等收入群體住房的剛性需求和改善性需求旺盛，是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力。但近年來(lái)，尤其是北上廣深一線城市房?jī)r(jià)的 升，動(dòng) 幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)一套的商品住房，大大超出中等收入群體的承受能力，也使廣大中等收入群體家庭無(wú)力買(mǎi)房，只能望房興嘆。以上海為例，與北廣深等一線城市一樣，大量外來(lái)人口涌入上海，造成了巨大的住房需求。上海住房市場(chǎng)已不再是上海本地人的市場(chǎng)，國(guó)際大都市的定位，已使上海住房市場(chǎng)成為全國(guó)乃至世界的市場(chǎng)。由于上海的建設(shè)用地稀缺，市區(qū)特別是中心城區(qū)的商品住房供應(yīng)量緊張，供不應(yīng)求導(dǎo)致近年來(lái)房?jī)r(jià)成倍上漲。從近十年上海商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)變化趨勢(shì)看，上海房?jī)r(jià)一直處于上漲態(tài)勢(shì)，從2006年的9472元/平方米，攀升至2015年的32001元/平方米，漲幅近338%。目前，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的商品住房均價(jià)（如靜安區(qū)）已達(dá)7萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米，中環(huán)至外環(huán)以內(nèi)的商品住房均價(jià)（如為寶山區(qū)）已達(dá)3萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米，外環(huán)外的商品住房均價(jià)（如松江區(qū)）已達(dá)2萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米。而同期的人均收入水平增長(zhǎng)有限，2006年上海城市居民家庭人均可支配收入為20668元，2014年上海城市居民家庭人均可支配收入為47710元，上升了230% ，收入增長(zhǎng)跟不上房?jī)r(jià)的上漲。

近日上海社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所發(fā)布的《上海民生民意民情系列報(bào)告》調(diào)查顯示，對(duì)于當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平，62.2%的常住居民表示“有很大壓力”，28.7%的居民表示有“較小壓力”，表示毫無(wú)壓力者只有9.1%。這也與上海市民目前收入結(jié)構(gòu)呈寶塔型分布的現(xiàn)狀相吻合。同時(shí)，調(diào)查也顯示，多數(shù)市民居住內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間，同時(shí)出現(xiàn)由市區(qū)向外擴(kuò)散的趨勢(shì)。其中，有14.7%的人居住于內(nèi)環(huán)內(nèi)，有33.8%的居住于內(nèi)環(huán)與中環(huán)間，22.8%的人居住于中環(huán)與外環(huán)間，10.2%的人居住于外環(huán)與郊環(huán)間，18.5%的人居住于郊環(huán)以外。與2015年相比，居住于內(nèi)環(huán)內(nèi)的居民下降了5.6%，而居住于內(nèi)環(huán)與中環(huán)間的居民則上升了14.5%，居住于外環(huán)之外的居民也上升5.3%。由此可見(jiàn)，市民想改善居住條件，又難以承受市區(qū)房?jī)r(jià)，城市居民“擠出”效應(yīng)明顯，出現(xiàn)了由市區(qū)向外擴(kuò)散的趨勢(shì)。

城市商品住宅原本應(yīng)是中等收入群體為購(gòu)買(mǎi)的主體，實(shí)際卻成了國(guó)內(nèi)外投資客、買(mǎi)房團(tuán)的囊中之物，像買(mǎi)白菜一樣地清掃樓盤(pán)，無(wú)形中推高了樓價(jià)。若不是上海市政府嚴(yán)格實(shí)行住房限購(gòu)政策，上海房?jī)r(jià)不知要漲到何種程度。

三、 怎樣讓中等收入群體買(mǎi)得起房

像上海這樣房?jī)r(jià)高企的一線城市，要讓中等收入群體能夠買(mǎi)得起房，不讓城市生活成本上漲過(guò)快，不至于使城市建設(shè)的中堅(jiān)力量——中等收入群體知難而退遠(yuǎn)離上海這座城市。因此，首先要降低城市生活成本，讓中等收入群體在城市里買(mǎi)得起房。其次，增加居民收入，在城市里擴(kuò)大中等收入群體。在擴(kuò)大中等收入群體的具體措施上，中央提出了六個(gè)必須，即：必須堅(jiān)持有質(zhì)量有效益的發(fā)展，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，為人民群眾生活改善打下更為雄厚的基礎(chǔ)；必須弘揚(yáng)勤勞致富精神，激勵(lì)人們通過(guò)勞動(dòng)創(chuàng)造美好生活；必須完善收入分配制度，堅(jiān)持按勞分配為主體、多種分配方式并存的制度，把按勞分配和按生產(chǎn)要素分配結(jié)合起來(lái)，處理好政府、企業(yè)、居民三者分配關(guān)系；必須強(qiáng)化人力資本，加大人力資本投入力度，著力把教育質(zhì)量搞上去，建設(shè)現(xiàn)代職業(yè)教育體系；必須發(fā)揮好企業(yè)家作用，幫助企業(yè)解決困難、化解困惑，保障各種要素投入獲得回報(bào)；必須加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，健全現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，加強(qiáng)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，加強(qiáng)對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，增強(qiáng)人民群眾財(cái)產(chǎn)安全感。

筆者認(rèn)為，在擴(kuò)大中等收入群體方面可以做到：

一是通過(guò)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，使企業(yè)開(kāi)拓創(chuàng)新、提高效益，能夠向社會(huì)提供更多適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品。職工收入提高，也能買(mǎi)得起所需的商品。企業(yè)生產(chǎn)效益更高，職工收入更高，消費(fèi)更多，從而形成良性循環(huán)。

二是鼓勵(lì)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”，通過(guò)一系列的優(yōu)惠刺激政策支持和扶持創(chuàng)業(yè)者，使成功的民間企業(yè)家大量涌現(xiàn)，從而為擴(kuò)大中等收入群體打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

三是針對(duì)當(dāng)前社會(huì)上普遍反映的投資渠道少和投資不安全的問(wèn)題，研究開(kāi)拓更多的投資渠道，并建章立法，盡可能地規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，確保投資人的合法收益。

四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度，保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受傷害。堅(jiān)決杜絕偽劣、虛假產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)，對(duì)涉案人員要有嚴(yán)厲的處罰并追究相應(yīng)的刑事責(zé)任，從而創(chuàng)建良好的市場(chǎng)環(huán)境，使廣大消費(fèi)者在市場(chǎng)上買(mǎi)得安心、用得放心。

在控制房?jī)r(jià)上漲、降低城市生活成本方面可以做到：

一是在房?jī)r(jià)高企的一、二線城市，必須嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)買(mǎi)房，控制房?jī)r(jià)的上漲幅度，讓中等收入群體能夠買(mǎi)得起房，并在城市里安家立業(yè)。

二是對(duì)于剛需的中等收入群體購(gòu)房，政府可以在政策和稅收上給予一定支持，如降低首付款比例、給予優(yōu)惠貸款利率和個(gè)人所得稅抵扣等。

三是加快立法，對(duì)保有階段的多套房產(chǎn)征稅，倒逼擁有多套房產(chǎn)的投資客放出房源，以增加市場(chǎng)上存量房的供應(yīng)。

作者單位：（上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)）