改革開放30年來建筑領域價值轉移路徑及發展趨勢

曲娣

（力諾集團股份有限公司，濟南250000）

改革開放30年來建筑領域價值轉移路徑及發展趨勢

曲娣

（力諾集團股份有限公司，濟南250000）

立足于改革開放和經濟全球化的大背景，以建筑業產業結構和相關企業為研究對象，以價值理論為支撐，結合產業演變過程，采用縱向分析和橫向分析兩條主線對改革開放30年來建筑領域價值轉移過程進行分析。建筑業價值鏈主要包括“投資－策劃－設計－招投標－總包－施工－監理－物業維護”幾個關鍵環節，五方責任主體是價值鏈環節價值的主要分享者。橫向分析通過對價值鏈關鍵環節出現的房地產企業、施工企業、監理企業、勘察設計企業的規模性指標和效益性指標進行對比分析，發現利潤在不同的產業環節之間不斷進行轉移，并找出不同時期的主要價值分享者；縱向分析以時間為軸，結合國家政策及法規梳理了建筑領域五方責任主體的發展歷程，并重點解釋了房地產企業價值轉移變化過程。

改革開放；價值轉移；戰略聯盟

1 引言

波特[1]的企業價值鏈的核心思想是，只有那些能為企業創造價值的活動才是關鍵環節，是具有戰略意義的；找到了關鍵環節，就找到了價值鏈。價值鏈在經濟活動中無處不在，建筑業企業之間以及企業內部各業務單元都存在價值鏈。建筑產品的價值始于設計階段，從價值產生的時間順序來看，以下幾個環節構成了建筑產業價值鏈：投資－策劃－設計－招投標－總包－施工－監理－物業維護。

1978年中共十一屆三中全會以后實施改革開放以來，我國經濟體制經歷了從計劃經濟到有計劃的商品經濟,再到市場經濟體制轉變的過程，建筑領域也經歷了一系列制度變遷過程，招標承包制、建設監理制開始推廣,并推行施工合同范本，完善建設工程合同制度，1994年8月建設部提出了“項目管理”的概念,此后工程項目管理的理念在建設領域開始得到認可并廣泛滲透。

2 建筑領域價值轉移路徑

2.1 建筑領域產業發展歷程

2.1.1 監理制度

建設工程監理制于1988年開始試點，5年以后逐步推行，1992年，《建設部關于進一步開展建設監理工作的通知》要求各地區和有關部門全面實行監理制。從1996年起,工程監理制度在建筑領域開始全面推行。

2.1.2 招投標制度

1983年,城鄉建設部在制定建筑業改革大綱時首次明確提出，建筑工程要實行投標、議標制,并頒發了《建筑安裝工程招標投標試行辦法》，推動了全國的試點招投標。1984年3月到5月,國務院多次召開會議,明確了改革的重點要放在3個方面,即建設資金有償使用、建設項目投資包干和工程建設實行招投標承包制。1991年建設部與國家工商局聯合印發了《建筑市場管理規定》、1992年建設部頒發了《工程建設施工招標投標管理辦法》、1998年頒布《中華人民共和國招投標法》，至此，招投標法律體系雛形基本形成。

2.1.3 施工合同范本的推行

1991年，國家建設部與工商行政管理局聯合頒發了《建設工程施工合同示范文本》，其對施工中所涉及的各個環節都做了明確的規定和詳細的說明,規范合同當事人的行為,很好地解決了合同簽訂過程中長時間存在的種種難題,保障了招標承包制和建設監理制的順利執行[2]。經過幾年的工程實踐,根據國際、國內建筑市場的變化,參照國際FIDIC合同文本，建設部于1999年、2013年相繼對其進行修訂,并發布了新版《建設工程施工合同示范文本》。

結合以上分析可以得出，監理制度、招投標制度從無到有，并在試點工作中不斷完善，試點成熟以后全面推行。建筑市場初步形成了由業主、監理和承建單位、勘察設計單位組成的五方主體結構。該時期建筑業企業是建造過程的關鍵環節，也是價值鏈的核心環節。

2.2 價值轉移路徑

1998年國務院發布住房商品化改革的文件，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，此后，中國住宅房地產市場開始正式開啟，開始了房地產業15年的市場化發展[3]。下面對1998年以后各方營業收入進行統計分析，找出價值鏈中主要的利潤分享者。由于數據來源問題，只分析2006—2012年相關數據。

表1 2006—2012年各類企業營業收入億元

表2 2006—2012年建筑業企業與房地產企業利潤率%

先看表1，縱向來看，2006～2012年，五方主體的營業收入都穩步攀升，橫向來看，建筑業企業的營業收入最高，房地產企業次之。但是由表2的產值利潤率對比可以看出，房地產企業利潤率明顯高于建筑業企業，所以，房地產企業取代建筑業企業成為產業價值鏈環節中最核心的利潤分享者，建筑業企業雖然利潤總額較大，但其粗放的發展模式導致其發展緩慢。由此說明，利潤從建筑產品的制造環節向銷售環節轉移，從整個價值鏈來看,房地產開發企業做鏈主,開發企業整合制造型企業,開發企業在價值鏈中扮演重要角色,而身處生產環節的建筑業企業處于被決定的狀態。下面繼續分析房地產企從1998年到現在的價值轉移路徑。

2.2.1 房地產企業價值轉移路徑

房地產企業價值轉移經歷了地段房-學區房-社區物業（郊區房）-商業地產的轉移過程。

地段房：在房地產發展初期，交通便利、基礎設施完善、商業氛圍濃重的好地段是房地產企業開發樓盤的首選條件。靠近城市中心繁華地區，建筑地段級差地租地租量相對較大，社會經濟的發達與環境條件的高舒適度是繁華地段地租增加的重要因素[3]。

學區房：學區房由于其范圍內有重點小學或者中學這種較高等級的教育資源，根據供需決定價格理論，學區房的價高已經成為一種必然，隨著時間的推移，學區房與普通商品房的價格差距還會越拉越大。

社區物業：隨著市中心成熟地段的不斷開發，市區可開發土地越來越少，且繁華地段土地成本攀升較快，許多住宅項目向郊區轉移，郊區板塊異軍突起，不再有成熟商圈依靠，自住性需求使專門為郊區新建居住區居民服務的社區商業越來越成為盤活郊區樓盤的靈魂。

商業地產：從2005年至2013年這8年間，商業地產投資完成額年均增長23.1%，一直保持著高速發展的狀態。隨著國家土地管理政策的變化,純住宅用地的供應繼續減少，業務難以持續發展。住宅項目競爭激烈,而商業地產開發的高收益性、長期性和穩定性造成開發商向相對競爭較弱的商業地產領域轉型。商業地產開發成本比住宅高出60%～80%,但銷售價格卻是住宅的2～3倍[4]。

房地產企業利潤由地段房—學區房—社區物業（郊區房）—商業地產的轉移過程，可以用環境價值理論來解釋，利潤從產品本身轉向外圍環節。環境價值論的基本內涵就是“產品本身利潤已經很低了,環境帶來價值,產品所處的環境可以帶來極高的利潤”,對產品來講,所處的環境不同,其本身所具有的價值就完全不一樣[6]。環境因素已經與產品內化成了一個整體,具有了稀缺性和可交易性。此時,企業為了獲得利潤,往往將產品和環境進行“捆綁”銷售,環境的現狀有了改善，產品質量隨之提高，產品的環境成為決定商品經濟價值的主要因素，商品經濟—服務經濟—體驗經濟引發的消費變化帶動了商業地產的升級與革新。

2.2.2 建筑業企業價值轉移路徑

建筑業企業價值轉移路徑為：施工總承包—工程總承包—PPP、BOT等新型承發包模式，整合產業鏈上下游業務—打造具有設計、融資、銷售能力的企業，企業能力無邊界—戰略聯盟、建立合作伙伴關系。2005年，《關于加快建筑業改革與發展的若干意見》提出以工藝為主導的專業工程、大型公共建筑和基礎設施等建設項目，要大力推行工程總承包建設方式。鼓勵具有勘察、設計、施工總承包等資質的企業，在其資質等級許可的工程項目范圍內開展工程總承包業務。

戰略聯盟。過去企業在進行企業邊界擴張的時候，往往采用兼并、收購等方式，這種方式的企業邊界擴張往往需要企業有雄厚的資金實力，并且操作起來也有很多障礙。現在企業可以在擁有所有權的前提下進行擴張，只通過共享雙方所有或者部分資產的使用權來完成，利用聯盟的方式拓展自己的業務范圍，保持自己的獨立地位和主體身份，同時“走出去”，共同分享資源[7]。

3 建筑領域價值轉移趨勢

房企仍然是價值鏈環節的利潤核心，由依靠土地升值空間盈利轉變為依靠優質、個性化產品增值盈利；部分資金實力雄厚的建筑業企業整合產業鏈上下游環節，同時具備融資設計能力、總承包管理能力、物業管理能力，實行縱向一體化經營；監理企業分化為兩個陣營，一方是代表業主的利益進行專業項目管理，協調各方關系，最大化業主的投資效益，另一方由政府購買監理公司的專業服務，作為現行政府質量管理職能的延伸，進行質量抽查監督和竣工驗收工作；淡化企業資質、強化個人執業資格制度，推進企業資質與個人執業資格制度并軌。

房企盈利手段的轉變。房地產企業的盈利模式將會從依靠土地升值空間盈利轉變為依靠產品盈利，促使企業設計出更好更豐富更具個性化的產品，以吸引消費者獲得利潤8。一方面加快誠信體系的立法建設，以法律形式明確不誠信行為需要承擔的法律責任，并給予嚴厲懲罰；另一方面加快誠信信息庫的建設與使用，將誠信體系與市場監管緊密結合，建立行業執業資格制度，實行執業人員信息終身追蹤制，解決執業資格掛靠問題。

【1】王昊亮.中國建筑業產業組織演變研究[D].北京：清華大學,2004.

【2】張瑞麟.中國建設工程施工合同的發展軌跡與前景預測[D].西安：西安建筑科技大學,2009.

【3】李培.中國住房制度改革的政策評析[J].中國市場,2013 (22):15-120.

【4】江堅.基于學區房現狀淺談教育地產的發展[J].創新,2010 (2):60-63.

【5】楊慧.2011年中國商業地產發展現狀及政策建議[J].中國市場,2012(22):15-18.

【6】李海艦,原磊.基于價值鏈層面的利潤轉移研究[J].中國工業經濟,2005(6):81-89.

【7】李海艦,原磊.論無邊界企業[J].中國工業經濟,2005(4):94-102.

【8】林虹.調控背景下的房地產業轉型趨勢[J].商場現代化, 2012,4(14):75.

The Value M igration Path and Trends about Construction Sector in Three Decades

QU Di
(LinuoGroupCo.Ltd.,Jinan 250000，China)

Basedon the reform andopeningupandeconomicglobalization,theconstruction industrialstructureand related companiesas thestudyobject,the theoryofvalueasthesupport,combinedwith industryevolution,usinga longitudinalanalysisandhorizontalanalysisof the two main lines in three decades of reform and opening Value M igration process of the construction sector analysis.Construction value chain includs“Investment-Planning-Design-Bid-EPC-Subcontracting(Construction)-(Supervision)-PropertyMaintenance”several keyareas,the fiveresponsiblepartiesarethemainvalueofthevaluechainsharer.

reform andopeningup;valuem igration;strategicalliance

TU712

A

1007-9467（2016）08-0177-03

10.13616/j.cnki.gcjsysj.2016.08.051

2016-03-23

曲娣（1979～），女，山東淄博人，工程師，從事工程項目管理研究，（電子信箱）1320812704@qq.com。