基于使用者的街區保護利用評價
——以蘇州平江歷史文化街區為例

張廣漢 魏祥莉

基于使用者的街區保護利用評價
——以蘇州平江歷史文化街區為例

張廣漢 魏祥莉

歷史文化街區是城市的窗口和稀缺的文化資源，是城市從“功能城市”向“文化城市”轉型的關鍵要素，其保護利用的好壞是名城保護的關鍵。隨著相關保護規劃的實施，需對當前街區保護利用情況進行評價，總結經驗教訓，指導人們進行正確的利用。以蘇州平江歷史文化街區的保護為例，從保護利用開展情況進行說明，包括保護運作模式、保護機制及政策等，評價是否符合街區保護的真實性、完整性、生活延續性原則，并結合相關使用主體——居民、經營者、游客的問卷訪談，評價其保護利用情況。

歷史文化街區；保護；利用；實施評價

引言

為了總結歷史文化街區保護規劃和實施的經驗和教訓，目前北京、杭州、蘇州等許多歷史文化名城正在積極組織開展歷史文化街區保護規劃實施評估工作。

歷史文化名城制度設立已有三十余年，隨著社會各界對保護歷史文化名城認識水平的不斷提高，各種法規規章和標準相繼出臺，有相當一部分保護規劃限于編制時期的認識水平和技術手段，難以與現行法規相對接，難以滿足當下名城保護工作的要求，因此有必要客觀地回顧和評估，作為下一步開展保護規劃修編的基礎。歷史文化街區隨著歷史的演變和城市的發展，為滿足當前人們生活需求，其利用和功能也在不斷變化，對街區利用的好壞對街區的保護至關重要。當前有很多不恰當、不合理的利用，對街區造成了不可修復的破壞，如街區內傳統生活方式的消失；多樣性商業活動的衰退；因功能定位不合理導致價值特色的喪失；因經營內容不恰當造成其價值特色難以體現；部分街區還面臨過度利用的問題等等。鑒于此，有必要對街區當前階段性實施利用情況進行總結評價，回顧和反思保護工作，總結保護利用的模式與保護工作的優勢和不足。并通過對保護利用的評價，可以看到街區物質、非物質文化遺產是否得到有效的保護和利用，街區的利用是否保障了一定社會、經濟效益，對于街區文化延續、活力增強、居民就業是否有利，是否充分實現了歷史文化街區的綜合價值，包括歷史、科學、文化、經濟、社會價值等。

對歷史文化街區的保護利用評價，包括保護實施過程評價、使用情況評價和相關使用群體使用后的評價。其中對實施過程評價主要檢驗是否符合歷史文化街區保護要求，可檢查現有保存的物質環境要素，如街區的整體結構、空間形態、歷史風貌、居住環境等；非物質形態遺產的延續，包括街區中居民的生活方式與文化觀念、社會群體組織以及傳統藝術、民間工藝、民俗精華、名人軼事、傳統產業等；現狀利用是否有利于街區的保護，包括商業開發是否有利用傳統文化傳承、居民就業等；保護運作機制包括對保護管理機構的制度建設、保護政策、發揮的職能作用是否促進了街區保護，是否有利于街區的可持續保護和發展。

本文以蘇州平江歷史文化街區為例，從保護利用展開情況進行說明，包括保護運作模式、保護機制及利用情況，評價是否符合真實性、完整性、生活延續性原則，并結合相關使用主體——居民、經營者、游客的問卷訪談，評價其保護利用情況。

1 保護實施過程評價

圖 1 平江路區位圖（圖片來源：作者自制）

平江歷史文化街區位于蘇州古城東北部，是蘇州保存最完整的歷史文化街區，有116.5公頃。其中平江路北起白塔東路，南至干將路苑橋，長1094米。西距蘇州市中心觀前街450米，北距拙政園歷史文化保護區約400米。因街區相對偏僻，在上世紀80年代后的古城街坊改造中，免于被大片拆除更新，最大限度地保持了樸素平淡的真實狀態，成為蘇州古城的縮影和“活”的平江圖。

圖2 平江歷史文化街區現狀（圖片來源：作者自攝）

1.1 規劃編制評價

街區自1986年開始就進行了大量保護規劃和研究，對街區性質規劃為：具有蘇州獨特文化和歷史特點的生活居住、商業服務、休閑旅游的綜合街區。隨后的《平江路沿線修建性詳細規劃》（2004），對平江路總體功能定位為：平江歷史文化保護區的主街道，設置城市休閑文化娛樂為主的“靜態商業”，兼顧傳統歷史街區的居住功能。目前基本按照規劃對街區進行了功能調整，引入了商業服務、休閑旅游，延續了其居住功能。

通過大量規劃和研究，為平江路明確了街區的保護方法和功能定位，在不影響最有價值的歷史資源的前提下，更新利用，并不斷跟蹤設計，根據實際情況進行調整。

1.2 物質環境保護評價

1.2.1 街區功能的延續和調整

平江歷史文化街區，歷代有大量園墅、名人宅第及寺觀會館、公所類、同鄉會建筑。改造后基本延續了原有功能，其中居住功能占48%。對主要街道平江路進行商業旅游開發，將部分臨街、較適宜商業開發的建筑改成茶社、旅館等，形成了一條休閑商業文化步行街，但并未影響街區的主體功能。同時街區四周結合主干道干將路、臨頓路，設置了為市民日常生活服務的綜合商場和沿街商鋪等。

圖3 平江歷史文化街區2004年、2012年用地現狀

同時對街區建控范圍的工業用地等進行了置換，新建低層低密度和部分多層住宅用地。這類建筑絕大部分采用了新蘇州風格，坡屋頂形式、粉墻黛瓦，延續了傳統建筑風貌，與整體風貌較為一致。

圖4 新建低層住宅

1.2.2.建筑的修繕保護和利用

在傳統建筑的改造中，采用了有機更新、逐步整治的方法，重點修繕歷史建筑，重建原有不協調建筑，不搞大拆大建。修繕了沿平江路街面房屋，在總結經驗的基礎上，逐漸推進到整個街坊，至2006年基本完成改造。對古建筑的修繕采用鑲嵌式修復方式，保證了傳統風貌的完整統一。在新建筑的建設上，將新舊建筑的比例控制在1：3到1：4之間，保證了街區歷史風貌的完整性，再現了蘇州大戶人家沿河設立的水墻門。所用的新材料與舊材料有明顯區別，滿足了歷史遺產保護的可逆性和可識別性。

圖5 平江路整治前后對比2007——2012年

街區內文保單位、控保建筑眾多（附錄四表1）。目前文保單位保護利用狀況良好，控保建筑部分在修繕，總體情況良好。但有部分為辦公、會所使用，不對外開發。同時因大部分文保單位在街巷深處，許多游客、經營者都不了解這些建筑的價值特色。

建筑的保護利用大多真實地延續其風貌和價值特色，但為滿足新的功能要求和使用強度，會帶來一定影響。如零售需要破墻開店，餐飲為了做出大廳，往往需要改變開間尺度，采用透明玻璃幕墻，或現代店招及門窗等。因此需要控制外立面裝飾風格、材料，廣告牌等，加強保護的管理和監控。而辦公場所一般為單位使用，歷史文化價值不能得到很好的展示。

表1 平江歷史文化街區文物古跡保護利用情況

圖6 與風貌不協調的立面

1.2.3 空間環境要素的整治保護

對平江路上的石板路、橋梁、碼頭進行了保護性的修復，保持了原有結構，并盡量使用原有石材，還保護了大量古井。

圖7石板路、橋梁

圖8古井的保護

在1935年、1945年、1958年、1960年間不少河道被填棄，如菉葭巷河、鈕家巷河、大儒巷河等。對平江河疏浚后，按照明代水系，把保護區內已填沒的河重新開挖，并進行修葺駁岸。

1.3 保護模式評價

街區采取了小規模、漸進式的整治方式，從2001年開始至到2012年，整治仍在進行中。并對平江路和街區內部采取不同的措施。平江路由政府主導，街區內部由居民自行修繕，先試驗后推廣到全街區，先主街后整體的實施方式。其實施過程分為以下三個階段：

·試驗期——平江路改造先行（2001年-2004年）

2001年正式啟動平江路整治，對平江路民居進行統一收購產權，基本完成了私有房產向國有房產的變更，涉及475戶，其中居民448戶、單位27戶，政府投資1.5億元。

2002年，以迎接第28屆世界遺產大會在蘇州召開為契機，蘇州市委、市政府啟動了平江路風貌保護與環境整治先導試驗性工程。并按照保護規劃中的土地利用性質進行功能置換。

·街區整體的整治（2004年-2006年）

隨著對平江路基礎設施管網的鋪設，2003年開始整條街和平江河的環境整治。2004年完成總體層面的保護與整治工程，實施河道清淤、碼頭修整、駁岸壓頂、綠化補種、路面翻建、管線入地等工程。并對周邊街坊進行分區的保護性改造，工業用地置換、危舊房屋改造等；至2006年，平江路及周邊物質環境改造基本完成。

·街區活力培育發展期（2006年至今）

2006年，由平江指揮部負責，以文化休閑旅游特色街區為主要內容的招商擇資和旅游資源工作啟動。一些明清建筑得到很好的利用，比如客棧、旅舍、會所、畫廊、茶樓、琴館、咖啡館等相繼出現，由此開始商家逐漸聚集、業態逐漸豐富。

圖9 2007——2012年整治前后對比

這種實施方式比較適合街區面積較大并有一條主要街道的歷史文化街區，尤其是沿街有商業、公共服務設施分布的時候，主街及外圍可以采用不同方式的整治策略。從重點建筑到一般建筑，從主要街道到周圍街坊，從基礎設施開始，小規模、漸進式推廣。

圖10河道的整治

1.4 保護運作機制評價

2002年，蘇州市委、市政府啟動了平江路風貌保護與環境整治工程，聽取專家意見，不斷修改完善方案，并由蘇州市城投公司和平江區國資公司共同組建了蘇州平江歷史街區保護整治有限責任公司，聘請阮儀三教授總體把關，按照“政府推動、市場運作、政策扶持、部門支持”的模式進行，工程的具體實施包括地塊動遷、規劃設計、建設施工、招商引資、資金運籌等。

2003年公布了《蘇州市歷史文化名城名鎮保護辦法》，2004年出臺《蘇州市歷史文化保護區保護性修復整治消防管理辦法》、《平江歷史街區保護管理辦法》等規章制度，依法加強街區管理。現平江路的商業管理、日常修復等工作仍由平江指揮部負責。

1.5 街區實施效果評價

·街區格局、風貌的整體保護

圖11 2002——2004——2012年街區肌理的變化

街區的肌理基本未發生改變，路河并行的雙棋盤格局和小橋、流水、人家、小巷的水城風貌，具有較高的歷史真實性和風貌完整性。在現場調研中，對這里的特色保護都很滿意。

·街區功能和傳統生活方式的延續

平江歷史文化街區在歷史上是一個以居住為主的街區，在規劃上充分考慮了這種用地性質特點，在人口結構上控制50%的回遷率，即50 %的鄰里關系不變，80 %的房屋不動或少動。在街區功能方面，保持80%的居住功能。同時適當開發旅游商業，合理布置，不使商業活動破壞水鄉寧靜的生活，在街巷里仍能感受到傳統的生活方式在延續。

2 街區的利用評價

2.1 平江路的利用情況

2.1.1 功能置換、引入新功能

圖12 傳統的生活方式仍在延續

從2004年規劃可以看出，整治之前平江路以住宅用地為主，還有部分工業用地。按照《平江路沿線修建性詳細規劃》，2012年基本實現了其功能轉換，并較好地控制和引導了業態的類型。其中工業用地置換后作茶室、零售購物、創意園區。如平江無線電廠和電工儀器廠的廠房，通過退二進三，分別改建成婚禮策劃培訓基地及文化創意產業園；歷史上具有一定價值的振亞絲織廠南區整體拆遷，北區保留原有廠房，現改建為一網游公司。

圖13 蘇州平江印刷廠置換為店鋪

圖14 平江無線電廠置換為創意園區

同時因平江路沿街現存部分民居，和商業店鋪形成“一動一靜”的節奏變化，間隔8～15米，連續的店鋪界面最長在50米左右，結合“一街一河”的空間特色，使行人在平江路行走中，能獲得有趣的體驗，一邊能看到精致的店鋪，又能體驗當地的傳統生活。

圖15 平江路沿線用地現狀圖2004年

圖16 平江路沿線用地圖2012年

圖17 平江路沿街現存的部分民居和商業的關系示意圖

2.1.2 商業經營內容

據歷史街區整治有限公司負責人介紹，《平江路沿線修建性詳細規劃》中，將業態設置為休閑文化娛樂為主的“靜態商業”，兼顧傳統歷史街區的居住功能。2006年由平江指揮部負責，實施了以文化休閑旅游為特色的招商擇資方案，挑選符合“旅游、文化、休閑”主題的商戶入駐，僅允許建造會所、靜態酒吧、客棧、手工藝商店、攝影社等文化藝術類、創意類、小型餐飲店等，逐漸培育平江路的商業發展。一些明清建筑得到很好的利用，比如客棧、旅舍、會所、畫廊、茶樓、琴館、咖啡館等相繼出現，商家由此逐漸聚集、業態逐漸豐富。

平江路兩側店鋪有110家，以零售購物為主，其次是餐飲。餐飲主要是簡餐的形式，避免對環境造成破壞。

圖18 平江路臨街店鋪

表 2 平江路業態分類表

（數據來源：根據2012年調研統計）

業態業種可分為12種，其中咖啡茶室酒吧和工藝品類的商鋪較多，其次是服裝飾品。咖啡館兼簡餐，茶室兼有評彈表演等功能，游客可以一邊品茶一邊聽曲。另外還有甜品店、創意市集、手工作坊、個人畫室、會所、俱樂部、客棧、時尚雜貨等，其共性為，屬于商業中比較“靜”的業態，對平江路及其周邊居住社區的影響較小，與歷史文化氛圍較吻合。另外，平江路還有部分小攤販，多為售賣時蔬、DIY手工作品，形成夜間創意市集。但目前經營內容仍不斷更替，主要是茶室、咖啡店，經營時間較長，有的已五、六年。街區普遍存在的問題是，人流雖多，消費卻較少，大部分街區的經營情況不佳。

2.2 商業利用評價

2.2.1 商業業態與居民的關聯度較強

表3 平江路細分業態數量

（數據來源：根據2012年調研統計）

平江路臨街商業與原住居民生活、服務相關的經營項目占68%，純粹為游客服務的占32%。與居民的關聯度較高，對街區生活延續性有利。

表 4 平江路生活、旅游服務型商業統計

（數據來源：根據2012年調研統計）

2.2.2 商業業態與空間較匹配

平江路建筑原為民居形式，體量較小，因此對商業項目的引入和開展都有一定的限制和要求。從目前業態設置來看，主要是“沿街一層皮”的方式，除了飯店、展覽類需要的空間較大外，其余類型的店鋪都較靈活，對空間要求不是很高，能很好的契合歷史文化街區的氛圍。

因平江路招商門檻較高，入駐的店主文化程度也較高，他們對自己開的店有很高的要求，在對建筑使用的時候，其裝飾設計比較注意與歷史風貌的協調，會主動利用原有的歷史文化元素，創造出個性化的主題，展現店主的品味空間、精致產品、周到服務，以吸引顧客。大部分未對店鋪原有格局進行改造（占71%），即便有調整，也基本遵循相關保護規定進行。

2.2.3 商業業態對傳統文化的傳承與結合

蘇州非物質文化資源豐厚，與平江歷史文化街區相關的就有20項。如昆曲、古琴、蘇州評彈、制扇技藝、宋錦織造、蘇州碑刻、吳歌、蘇繡等。目前街區內茶室，采用與蘇州評彈、昆曲表演相結合的方式，體驗和展示非遺文化。這里多為蘇州本地居民前來聽曲，如翰爾園、弄堂口、蘇州平江藝術中心、昆曲博物館、伏羲會館內。同時還有售賣制扇、蘇繡、古琴等傳統商品的店鋪。但總的來說，與非物質文化遺產相關的業態還較少。

在資金運作方面，既有政府投資，又積極吸納社會資金，同時將工程實施與招商引資有機結合，使工程滾動推進，為工程實施提供資金保障。同時，相關的行政手段和地方法規較有力的保障了街區保護的有效進行。

3 不同群體使用評價

3.1 基于經營者的角度

平江路經營者80%屬于外來人員，其文化程度普遍較高，本科及以上達51%以上。大部分經營者是2008年以后入駐。

對于經營者來說，對街區文化的認同是其入駐的誘因。在調研中發現，大部分平江路經營者是受到歷史街區生活方式的吸引，崇尚節奏較慢，生活悠閑；其次是欣賞此地文化氛圍，覺得生活于此，能得到很好的熏陶。

但大部分店主并不清楚街區的范圍、具體規劃和保護要求，也并不知道這里發生過的歷史故事、擁有的名人名居等。對此，74%的人表示只了解一些，14%的很了解，9%的人不太了解，3%不了解。

其次，從經營情況來看，大部分入駐者經營狀況一般，因租金較高，“很多店鋪入不敷出”。目前平江路尚有少量店鋪空置，店鋪的轉租率較高。

表 5 平江路經營者基本信息

3.2 基于游客的角度

平江路對高學歷及年輕人吸引力較大，回頭客較多，逗留時間也較長。這說明很多游客對街區的文化趨于認同，以體驗文化為主、觀光為輔的靜態生活方式。

從游客對街區的感知和預期來看，大部分游客希望看到歷史文化街區的真實風貌，并對街區的傳統生活方式富有興趣，68%的人對此較為滿意，能感知這里的歷史風貌和街區特色。

圖19 經營者選擇平江路的原因統計

通過對街區的消費者調研發現，平江路主要消費者為中等收入群體，外地游客所占比例最高，其次為本市其他地區居民。來此消費的也都是對街區有一定了解的人群，喜歡街區的消費環境，尤其是本地居民，多為回頭客。這說明街區的歷史文化氛圍得到了較多人的認可。

3.3 基于居民的角度

依據居民問卷調研，對街區居住條件和氛圍評價得出如下結果：

經問卷調研可以發現，基礎設施改善后，街區的居住環境條件有所提升，居民較為認可。隨著商業開發，商鋪入駐給當地居民帶來一定負面的影響，有61%的居民支持平江路開設商鋪，另有58%的居民認為流動攤販應該堅決取締，對環境影響太大。

調查發現，當地大部分居民對街區歷史有所了解，并愿意向來往游客介紹、宣傳。同時認為現在街區的歷史文化氛圍很好，蘇州的傳統生活方式也得到了較好的延續。

表 6 平江路游客基本情況

圖20 平江路游客的主要活動拍照、停留、游船

圖21 平江路游客的預期

表 7 平江路消費者情況

表 8 平江路居民評價

4 保護利用方式總結和啟示

從以上評價分析可以看出，平江歷史文化街區的保護、利用得到了大家廣泛的認可，其值得借鑒的是：以政府為主導，逐步推進保護更新模式，成立專門的管理公司負責資金運籌、街區招商和管理，同時注重規劃的跟蹤、調整、落實。在保持居住功能的同時，適當引入旅游和商業，提升街區活力，增加居民就業，完善配套設施，滿足住戶的現代生活需求。在商業經營中以靜態商業為主，不破壞原有的寧靜氛圍，對商鋪的用途、風格設計，都有較高要求，努力承載與延續蘇州的歷史文脈。

注：按五個層次進行打分，滿意（5分）、滿意（4分）、一般（3分）、不滿意（2分）、很不滿意（1分）

對開設商鋪的態度流動攤販

是否了解街區歷史對現在氛圍的感知傳統生活方式是否延續評價要素歷史功能平江歷史文化街區居住（河上交易，沿街攤販）街區特色與城市中心關系功能定位旅游內容格局保存完整，有大量名人故居，歷史人文資源豐富靠近老城中心，毗鄰市級商業中心觀前街，交通便利具有歷史文化與地域特色的生活居住、商業服務、休閑旅游的綜合街區文化、生活體驗、小橋流水人家的景觀元素空間格局特點街、河相依并行（房—街—河）整治時間2001年—2004年，平江路整治；2004年—2012年，街區內部整治

商業培育時間整治方式逐步整治，循序漸進從主街到街區內部，采取差異化保護方式2006——2010年利用方式主街商業開發，局部功能置換，帶動整個街區發展，延續主體功能開發管理政府平臺下的管理公司作管理主體，招商，業態選擇準入制度保護利用評價整體、真實地保護了街區。“宜居”、“宜游”、“宜商”共存的可持續利用，并把“宜居”作為前提條件

（表格來源：作者根據調研分析整理）

平江路街區在改造過程中保留了部分原住戶，商業和居住間雜，商業的“動”和居住的“靜”有機結合，使街區商業氣息不至于十分濃厚，形成獨特風景，滿足不同人群體驗的需求，既能看到傳統的生活方式，也能購物、游玩。相比蘇州的另一個歷史文化街區——山塘街，其街區特色和歷史文化氛圍就顯得不足，尤其是商業段因遷走了全部的居民，從2002年改造開始，直到2010年，商業才開始繁榮起來，而一旦繁榮起來，商業又過于密集，給人們的體驗也比較單調。

因此漸進式的更新方式、在商業經營中對業態的選擇、高門檻準入制度，是街區能得以永續利用的要點，而保留一定的居民，并使生活得以延續，是街區活力的根本，保護的關鍵。“沒人住的房子老得快”，失去了不斷延續的生活，就很難吸引人，有“生活”的街區就不會無趣。沒有生活基調的“人為填充、利用”，其街區的保護是很難有效進行的。

[1]王偉英.歷史街區保護的實施運行研究[D].北京：中國城市規劃設計研究院,2009.

[2]王軍,駱小龍,夏健.基于消費主義的歷史街區空間認知——以蘇州平江歷史文化街區為例[J].蘇州科技學院學報(工程技術版),2011,（04）:55-60.

[3]雍振華,高朦.平江歷史文化街區的傳統建筑改造利用研究[J].中國名城,2011,（12）:52-55.

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[5]阮儀三,劉浩.蘇州平江歷史街區保護規劃的戰略思想及理論探索[J].規劃師,1999,（01）:47-53.

責任編輯：蔣亞林

Historic conservation area is the window of a city,the scarcity culture resources，and the key factor of the transformation from "functional city " to "cultural city".The protection of Historic conservation area is also critical to the conservation of Historic city.With the implementation of protection planning,we should evaluate the conservation and utilization of them,learn lessons from them and direct the proper use for the future. The thesis take Pingjiang historical conservation area in Suzhou as an example，analyses the mode of operation，the protection mechanism and policy and so on.By means of the interview and questionnaire of the local people,business dealer and tourist,the thesis evaluates its conservation and utilization by the principle of authenticity,integrality and the continuity of life.

Historic conservation area ；Conservation；Adaptive reuse；implementation evaluation

TU-0

： A

1674-4144（2016）-03- 79（10）

張廣漢，中國城市規劃設計研究院教授級高級城市規劃師，城市規劃與歷史名城規劃研究所主任規劃師。

魏祥莉，中國城市規劃設計研究院城市規劃師。