房產稅傳聞再起

謝九

房產稅最快將于2017年征收，這一傳聞的出處是有一位稅法專家表示：“本屆人大任期是到2017年底，因此預計房地產稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。”這段講話最終被外界放大成“房產稅最快將于2017年征收”。除此之外，中國社會科學院也在近期發布報告，建議一線城市和熱點二線城市開征房產稅，也使得房產稅這一話題再度升溫。

過去10年來，關于房產稅的傳言從來沒有中斷過，但從來沒有一次傳言成真，這一次應該也不例外，如果考慮到當前中國經濟的實際狀況，近期推出房產稅的概率比前幾次傳言更低。

目前中國經濟增長依然低迷，一季度房地產市場的意外回暖，在很大程度上支撐了經濟增速的過快下滑，盡管依靠房地產作為經濟引擎始終存在巨大爭議，但無論喜歡與否，中國經濟目前的現實就是如此。在民間投資增速幾乎被腰斬的背景下，房地產投資增速的回暖，確保了整體投資不至于雪崩。同時，房地產市場的回暖，也為鋼鐵等商品市場帶來一輪小陽春。

如果失去了房地產的支撐，中國經濟增速可能會出現斷崖式下滑。目前國內房地產雖然在一線和部分二線城市出現回暖，但是整體高庫存的局面并未改變，如果在這樣的背景下推出房產稅，對于購房者在心理上將帶來巨大壓力，房地產市場可能會再次陷入冰封，對于中國經濟的沖擊也是不言而喻的。

過去10年來，房產稅呼聲最高的時期出現在上屆政府期間。上屆政府對房地產市場的主旋律是打壓調控，在上海和重慶推出了房產稅試點，全面推出房產稅也幾乎是呼之欲出，但即便如此，房產稅最終也并沒有真正落地。本屆政府對于房地產市場的態度有明顯改變，雖然也強調房地產市場的泡沫危害，但并沒有以打壓調控作為主旋律，反而在限購和貨幣政策方面逐步放松。因此，無論從中國經濟的客觀現實，還是政府對于房地產的主觀態度來看，過去10年沒能推出的房產稅，在近期推出的概率將是極低。

另外，征收房產稅在技術上面臨的困難，在過去10年來也并沒有實質性改進，這始終是我國征收房產稅的巨大障礙。全國人大財經委副主任郝如玉近期就公開表示：“房地產稅迄今已經試點征收了5年多，但是操作難度很大，有的地區稅收成本甚至和稅收收入相當，另外一個地區征收房地產稅，使得人才向周邊地區轉移。”國家稅務總局原副局長許善達也曾表示，中國的房地產稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅，這在國際上難以找到借鑒先例，即便將來全面開征，規模也遠不及私有制下的房產稅規模大。

我國房地產是住宅私有而土地國有，住宅所有者只對土地擁有70年的使用權，而不是像大多數國家那樣的永久產權。而房產稅屬于財產稅，是對產權所有者征稅，而我國居民僅對房屋擁有所有權，但對于土地并無產權，如果對居民僅有使用權的土地征收財產稅，首先在法律上就存在障礙。

另外，我國居民在購房時已經一次性支付了70年的土地出讓金，如果再次征收房產稅，顯然屬于重復征收。理論上應該扣除土地價值，僅以房屋價值為稅基，但是在70年土地使用年限下，不同年限的住房如何估值？70年到期之后如何征收？這些都是懸而未決的老問題，迄今未有明確說法。前段時間就曾有新聞報道，溫州等地有部分房屋因為20年的土地使用權到期，需要花費三成房價續地。在土地公有制下，如果購房者既要繳納土地出讓金，又要繳納房產稅，顯然法理難通。所以，在這樣的難題面前，房產稅面向所有者普征并不現實，只能是針對擁有過多房屋的所有者征收，更多類似一種奢侈稅。

2011年，上海和重慶作為試點城市率先開征房產稅。當時也都設定了較高的征收門檻，對于大部分普通人并沒有帶來實質性影響。重慶的征收對象是高檔住房，單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍以上的住房，被納入房產稅范圍，交易單價在均價2倍以上3倍以下的住房，稅率為0.5%，3倍至4倍的，稅率為1%，4倍以上的稅率為1.2%。上海房產稅的征收對象是“本市居民二套房和非本市居民新購房”，征收方式是“新購住房應征稅面積×新購住房單價×70%×稅率”，其中家庭人均60平方米為免稅住房面積，適用稅率暫定為0.6%，應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率可暫減為0.4%。在試點5年之后，房產稅的效果并不明顯，既沒有有效增加政府稅收，也沒能有效抑制房價。也正是因為試點效果不佳，房產稅的試點也始終局限于上海和重慶，而沒有在全國范圍內鋪開。

我國的房產稅最終會以怎樣的版本面世，很大程度上取決于征收房產稅的目的。在多數人看來，征收房產稅主要有兩大目的：一是調節房價，二是增加政府稅收。如果是以這兩大目的來設計房產稅，房產稅可能很難實現初衷。

從調節房價來看，顯然是過高估計了房產稅的功能。房價漲跌更多受到供求關系和貨幣供應等因素影響，稅收很難在根本上改變房價走勢。從其他征收房產稅的國家來看，基本上沒有先例表明，房產稅可以有效地抑制房價。從我國房地產歷史來看，過去針對房產稅賣方的稅收，包括營業稅、20%的個人所得稅等等，最終都被轉嫁至買方，反而提升了房價漲幅。所以，如果導致一線城市房價上漲的根本因素沒有改變，而貿然征收房產稅，最終房產稅的成本也有可能轉移，反而助推房價上漲。

從增加政府稅收來看，更是房產稅不能承受之重。前些年房產稅的概念剛剛在國內興起之時，有很多人將之視為地方政府重要的潛在收入來源。由于我國地方政府過于依賴土地出讓收入，但是隨著土地越賣越少，土地財政模式終究不可持續，所以亟須為地方政府尋找到新的收入來源，在金融危機爆發之后，地方土地收入明顯放緩，征收房產稅或者物業稅在當時開始浮出水面。但是由于我國土地公有制和70年使用權等現實問題的存在，房產稅大面積普征始終面臨很大的法律和制度障礙，以上海和重慶的試點來看，由于征收門檻較高，房產稅對于本地的財政收入沒有產生實質性影響。但是反過來看，如果希望房產稅成為地方政府的重要收入來源，甚至以此抵消土地財政收入，那么房產稅的稅負之重將不難想象，勢必會遭遇民眾的大面積抵制。

稅收的功能主要在于籌集收入和調節分配。如果以房產稅作為增加地方政府收入的主要手段，將面臨巨大的稅收成本，最終可能反而得不償失;但是如果作為調節分配的工具，在我國貧富分化越來越大的背景下，對于一些占有房產過多的“房叔房姐”們課以重稅，并且借鑒國外經驗，將房產稅收入主要用于社區建設，取之于民、用之于民，如此房產稅或可形成良性循環。