融綠秀城、引水串城、塑造中央活動區
——南通市東部商業金融文化綜合區規劃實踐

張 逸 楊英姿 張敏清

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融綠秀城、引水串城、塑造中央活動區
——南通市東部商業金融文化綜合區規劃實踐

張 逸 楊英姿 張敏清

在區域經濟轉型和產業結構調整的背景下，城市中心區的發展正由單一功能的金融商務區向復合多元的中央活動區轉變。南通，作為中國近代第一城，是江蘇沿江、沿海發展軸交匯的重要節點城市。伴隨區域一體化發展的新要求，南通樹立了建成“長三角北翼經濟中心城市”的新目標，而建設功能強大，特色鮮明的城市中央活動區是實現該目標的重要抓手。結合南通市東部商業金融文化綜合區的規劃研究，梳理城市發展訴求，突出地方文脈特色，以功能復合、多元活力、低碳慢行、生態可持續為研究重點，探索城市中心區的持續發展道路。

AbstractUnder the trend of regional economic transformation and industrial restructuring, the CBD is changing from the financial business district to the CAZ, which is a comprehensive district of urban public activities. Nantong, a pioneering city of modern era, is located at the meeting point of Yangtze River and Pacific Ocean. Along with regional integration, it outlines “regional economic capital of northern Yangtze delta” as a new purpose, and building up a multi-functional and spectacular central activating zone is the government’s plan to achieve this. According to the planning study of the Nantong Eastern Comprehensive District of Commerce, Finance and Culture, this paper mainly discusses the developing method of CBD, and emphasizes on the concepts, which include continuation of the urban context, vitality, low-carbon transportation and sustainable development.

中央活動區 | 功能復合 | 多元活力 | 低碳慢行 | 生態可持續

KeywordsCentral Activities Zone | Mix-use | Vitality | Low-carbon transportation | Sustainable development

1　城市發展的新機遇

1.1 多元發展的時代要求

隨著全球化進程的深入和后工業時代的到來，以知識化和信息化為主要特征的社會發展階段日漸凸顯，社會的經濟結構也從以制造業為主逐步轉向服務業，第三產業已經替代第二產業成為城市新的經濟增長點和社會發展的推動力。同時，現代信息技術的不斷革新與新興媒體的快速發展，也正在潛移默化地改變著人們的工作與生活方式。在城市的傳統形態與功能構成下，以城市中心商務功能的高度集聚來提升城市經濟能級的方式勢必要加以改變。

隨著城市的發展，許多國際大都市城市中心的主導功能格局也正在向多元、復合的特征轉變。比如，倫敦在新一輪發展戰略規劃中提出中心區不僅要保留金融和商務功能，更要注重文化、旅游等功能的綜合發展；紐約曼哈頓下城的新一輪城市發展目標中提到“在維持原有的市民與金融中心的同時，成為一個更具活力的全球文化和商業中心，一個服務于世界的生活、工作、旅游的社區”；新加坡在概念規劃中提出城市中心要發展除金融、商務產業外，酒店、娛樂、餐飲、購物、文化設施聚集區，打造“工作、生活和休閑三位一體的獨特城區”。從全球趨勢來看，突破單一的功能格局，實現復合功能、多元產業的協調發展已成為城市中心建設的重要趨勢。城市，特別是中心區，正面臨著新的發展機遇與挑戰。

1.2 中央活動區的理念

CAZ（Central Activities Zone）全稱中央活動區，正是在新的時代要求下的產物。它是從中央商務區發展演繹而來，是現代城市規劃對傳統CBD理念進一步發展的結果。是當今各國際性城市進入工業社會后期，在城市中心區建設中拓展出的又一功能增長極和新型活動區，也是城市規劃變革的重要方向。2003年起，處于城市轉型發展階段的芝加哥與倫敦等全球城市就陸續提出中央活動區的概念，通過增加混合功能，提高土地資源的集約程度，最大限度地利用日益緊缺的土地資源，提升全球及區域服務的能力，同時通過中央活動區來承載城市全球資源配置能力與經濟管理的職能。中央活動區以復合型、兼容性的用地功能取代傳統地區的單一功能，大力發展金融業、旅游業、文化產業和特色零售業等產業；在功能構成上既繼承了中央商務區原有的商業、商務等主要功能，又適應新經濟的發展要求，突出了文化、娛樂、居住等其他功能，與原CBD地區互為補充、并存發展。

在空間上，中央活動區既可以是一個城市的商務商業區、也可以是新興產業集聚區。更多的時候它是多個有相對獨立功能的城市級服務區域的組合（圖1）。這里不僅需要大量的商務辦公建筑來支持金融、辦公的需求，還應該具備文化、娛樂、商業、居住和配套服務等設施來滿足市民多樣化的需求。不僅如此，中央活動區還應該具有完善便捷的交通系統與良好的生態環境，更大程度地滿足居民、商務人士與游客的需求，增加地區的吸引力，成為區域的活力中心。

圖1　組合式多中心結構

1.3 發展經驗的借鑒

倫敦作為現代工業革命的發源地，依托雄厚的工業基礎和有利的貿易條件，在19世紀成為世界金融中心；20世紀70年代，隨著全球化與信息化的不斷深入，倫敦順應趨勢及時調整產業結構，發展以生產性服務業（特別是金融與商務產業）為核心的主導產業，進一步鞏固其全球金融中心的地位。隨著產業結構的調整，倫敦的商務集聚區也經歷了從空間集中到分散、從功能單一到復合的過程：第1個商務集聚區（CBD）出于城市對歷史風貌區的保護要求，將金融商務功能限制在倫敦城和西區內，這里匯聚大量保險公司、銀行和交易所，就業人口高度集聚，但缺乏居住等配套服務功能，通勤壓力過大和在全球一體化形勢下的私人資本投資運作不利的弊端日益凸顯；在上世紀70—80年代，倫敦形成了以碼頭區更新為代表的第2個中央商務區——堪納瑞商務區，并逐漸成為金融和商務機構的總部集聚地（圖2）。

圖2　倫敦傳統中央商務區

2004年，倫敦在新一輪城市空間發展戰略中，順應全球趨勢和自身發展要求，創新性地提出“中央活動區”的理念，在傳統金融區和商務區的基礎上，將城市金融活動擴展到中心邊緣、道格斯島和斯特拉福地區，并依托大量的交通和基礎設施建設將中央活動區的發展重點逐步轉向東部的泰晤士門廊地區（圖3）。相對于傳統的中央商務區，中央活動區在空間上更加拓展，在功能上更為復合，在商務辦公總部和金融機構的基礎上，引入包括政府辦事處、總部和大使館，金融和貿易辦事處、專業機構（律師、會計等）、廣告、傳媒等機構和大型零售、休閑娛樂文化設施。預計至2026年，中央活動區可容納倫敦36%的就業增長。倫敦中央活動區將逐漸成為倫敦與英國和世界各國的聯系點，未來的發展必將帶動其成為國家和全球中心，穩固倫敦作為全球金融中心的地位，并帶動其周邊區域共同發展，增強地區活力。

2　規劃理念的創新

綜合全球城市的建設經驗，復合、多元功能協調發展的中央活動區已成為城市中心區建設的新型載體。從規劃理念分析，中央活動區的發展核心是在提高其運作效率的同時，關注城市發展重點、地區生態環境與周邊居民的發展訴求。因此，中央活動區在空間規劃的手法上主要體現了5個方面的創新：即由關注單一功能向多元復合轉變；由關注物質環境向同時關注精神環境轉變；由追求大街區制向人性化尺度轉變；由追求建成區環境向同時追求生態友好轉變；由過度依賴小汽車出行向綠色交通理念轉變。

圖3　倫敦中央活力區

2.1 功能復合注入活力

利用多元復合功能，營造中央活動區。體現在用地上，中央活動區不僅是單純的商業、商務用地，同時也鼓勵兼容包括行政、文化、體育、會展、交通樞紐、大型公園等基本功能要素，并由公共交通軸線串聯。在功能上，提升金融商業比重，塑造專業功能集聚區；植入文化特色功能，形成多元復合活力區；融合現代居住功能，打造綠色低碳宜居社區。

2.2 主題策劃多元文化

中央活動區在規劃中不再一味追求商業商務氛圍的營造，而是注重地區的主題策劃，布置多元化的服務業，增強活動區的吸引力，這種吸引不僅停留在提供多少規模的商務量，更多的是關注在此工作、居住和休憩的人們的相關需求。規劃結合當地的歷史資源和傳統文化資源，策劃多樣化主題內容，形成地區文化、休閑、娛樂和居住中心，將原本只能“8 h”利用的綜合區變為“24 h”持續使用，從而可以大大提高中心區用地和設施的使用效率。

2.3 小尺度街區提高效率

為了實現地區交通的高度可達性，緩解現狀交通堵塞的狀況，在中央活動區規劃時注重倡導小尺度街區的理念，提高道路的路網密度。按照國際經驗，主要街區之間的路網密度控制在120—240 m左右。通過設置頻繁的，相互連接的道路提升公共交通系統的使用效率，使街區具有高可達性和高連通性，并為行人的出行選擇提供了多樣性和靈活性。小尺度街區同時也對街道環境的改善提供了可能，人性化的街道空間改善了人與建筑的互動關系，提供了豐富多樣的公共空間和舒適安全的步行環境。

2.4 依水、綠生態興城

聚焦城市生態吸引力，注重生態綠化與現代化建筑的空間有機融合，集中展現城市現代化的建設風貌，塑造環境優美、功能集聚、活力四射的新城市中心，努力實現人與自然、城市有機融合，互惠共生。以規劃引領城市建設，調整空間結構，控制城市開發強度，堅守城市的生態底線，利用地區內河水系，塑造豐富的濱水空間，提升公共空間趣味性、多樣性和可參與性。

2.5 低碳交通綠色出行

打造城市低碳交通，倡導居民綠色出行，大力優化出行結構是建設生態、宜居城市的重要舉措，也是保證中央活力區高效、活力的重要因素。規劃除了要改善城市外部道路條件，設置公交專用道和慢行綠道外，更要提高公共交通的運營效能，提高利用效率，倡導市民選擇低能耗的綠色交通出行方式。同時，小尺度街區的營造也有利于人們選擇步行與自行車這類具備短距離出行優勢的交通工具，從而進一步充分釋放道路空間，提高地區整體出行效率。

3　南通城市發展的訴求

濱江臨海、水網密布，山水資源與濱江特色盡顯的南通，是中國近代第一城，是江蘇沿江、沿海發展軸交匯的重要節點城市。作為長三角城市群內除上海之外唯一具有江海門戶頂端優勢的區域性中心城市，沿江、沿海發展帶上輻射蘇中、蘇北的“北上海”樞紐，隨著長三角經濟一體化的迅猛發展，區位優勢日益凸顯，具備趕超長三角先行發達城市的發展潛力。伴隨區域一體化發展的新要求，南通樹立了建成“長三角北翼經濟中心城市”的新目標。要實現這個目標，建設功能強大，特色鮮明的城市中央活動區是重要標志和主要抓手。

3.1 現實的困惑和瓶頸

（1）建設趨于飽和，謀求空間拓展。目前，南通市已有的中央商務區建設現狀已接近飽和，規模能級難以滿足未來城市發展對公共功能的需求；而周邊的商務拓展區、行政文化商務區和南通大學建設已基本成熟，較難植入新的特色功能。從總體來看，城市中央活動區綜合功能的落實需在更大的范圍內謀求空間的拓展。

（2）功能相對單一，規模略顯不足。對比城市中央活動區的要求，南通現有中央商務區及周邊區域的商業設施缺乏大型商業綜合體和特色商業街區，成規模的只有中南城商業綜合體，僅以此來支撐整個商業設施的需求略顯不足；同時，對比國際、國內城市的人均商務辦公建筑面積，在商務建設量特別是高端金融型商務上存在較大缺口；此外，能激發城市活力的大型文化演藝、文化創意、休閑娛樂等設施類型也比較缺乏。

（3）交通問題凸顯，需求難以滿足。南通現有中央商務區及周邊區域沿崇川路、世紀大道等骨干路網布置，使現狀路網承受巨大的交通壓力；同時，次干路與支路網密度過大，加劇了區域交通擁堵情況，從而進一步影響公共交通的服務水平。隨著地區的發展，未來將有更大量的商務、通勤、觀光等交通需求，對交通品質的要求也將進一步提升。緩解交通問題，完善交通組織，建立高效、綠色的交通體系，是未來建設的重要訴求之一。

（4）生態綠地不均，公共空間不足。南通現有中央商務區及周邊區域現狀主要以狼山風景區和嗇園為城市生態核心，并沿著地區內幾條主要河流形成二類自然生態廊道。但就整體而言，尚未形成一體化考慮的分級城市生態網絡。特別是在現狀部分建成區域內，景觀環境品質較差，缺乏生態綠地。而較成熟功能區，雖都已形成大型公共空間，包括市民廣場、生態公園等，但地區整體尚未形成公共空間體系，且忽略了水系、綠帶等城市的重要景觀要素，這在很大程度上影響了公共空間的多樣性。建立高品質、特色化的公共空間與生態綠地，打造城市生態名片，是城市發展的重要任務。

圖4　南通市新城區整體結構圖

3.2 未來發展的巨大潛力

面向未來，南通將努力建設成為溝通上海、蘇南（轉型升級）、蘇中（分工協作）、蘇北（輻射帶動）的長三角北翼經濟中心。南通市的城市中央活動區作為南通市中心城市重要的戰略發展用地，是南通建設長三角北翼經濟中心城市的重要載體，是實現南通跨越發展、功能提升、環境優良的城市核心區域，在空間上除了整合已建成的中央商務區、南通大學教育園區，已明確功能的濱江商業休閑活動區、商務拓展區外，打造新的東部商業金融文化綜合區（以下簡稱“綜合區”）成為城市中央活動區建設的新亮點（圖4）。

綜合區是城市中央活動區未來戰略拓展的主導方向，將起到引領提升城市中央活動區各大功能板塊功能的重要作用。綜合區南臨通滬大道，西倚通富路，交通可達性強，且規劃的軌道交通線路沿崇川路布局，并設太平路站；整體而言，在城市內部和外部交通方面得以兼顧，區位優勢較大；且現狀基本以村莊建設用地、農林用地為主，布有零星小型工業用地，土地資源豐富，近期可操作性強。

4　商業金融文化綜合區的規劃實踐

通過對中央活動區發展現狀分析與區域發展條件的認識，規劃從中央活動區發展需求出發，逐步明確了以綜合區作為新的空間載體，通過對功能設置、空間塑造、生態整理、交通組織等方面發展策略的調整，提高中央活動區整體公共服務水平與質量，提升發展活力與空間品質。進而提升南通市在新的發展形勢下區域發展的競爭力。

4.1 規劃目標

“魅力東區，水鄉畫卷，文化活力圈，金融新引擎”。

基于中央活動區的整體發展訴求，東部的綜合區形成以商業、金融、文化、現代居住為主導功能的城市核心功能區、南通獨具魅力的中央活動區東部金融新引擎和文化活力圈。

4.2 設計重點

規劃結合南通地域特色，提出山水格局、功能復合、空間秩序和風貌塑造4大設計重點(圖5)：

山水格局：藍綠交融，活力圈層。規劃依托內河水系，構筑藍綠交融的環狀水系，引水串城，以水融綠，形成東區獨特的空間意象。

功能復合：文化引領，提升活力。結合環形水系，串聯商業街區、金融集聚區和文化藝術中心，創造活力復合圈層，營造24 h活力街區。

空間秩序：以水織城，慢行生活。結合豐富的水體資源，通過地標、界面、天際線等整體景觀序列，塑造多樣化的城市空間，營造小尺度的休閑街區。

風貌塑造：現代南通，印象重塑。依托綜合體、文化藝術中心構建3大核心地標，打造大氣、現代、文化藝術氣息濃郁的城市風貌。

圖5　規劃設計理念圖

4.3 規劃結構

規劃形成“中心統領、環形展開、兩廊相通、多片結合”的總體空間結構（圖6）。

中心統領：圍繞軌道站形成的大型、綜合性商業核心；

環形展開：藍綠交融的環狀水系并依此形成的復合活力圈；

兩廊相通：崇川路東西向景觀視線通廊和勝利路南北向景觀視線通廊；

多片結合：以崇川路、世紀大道為界，形成的中部金融商務辦公集聚區、南部大型綜合性文化藝術中心和北部現代綠色低碳宜居社區。

圖6　規劃設計總平面圖

4.4 塑造手法

（1）功能多元復合——3大功能片區

功能復合是營造地區持續活力的關鍵措施之一。規劃綜合設置居住、商業、金融辦公、文化休閑等功能，在人性化空間尺度內打造一個多元功能復合、公共功能多樣的活力城區。中部金融商務辦公集聚區，集中建設多元化辦公空間，包括地標型辦公建筑、大體量商業中心與小街坊式創意LOFT等，作為商務商業功能的重要載體；南部大型綜合性文化藝術中心，結合標志性文化設施與公共藝術展示場所，提供多樣化的文化、娛樂功能，激發商業外部空間活力；北部現代綠色低碳宜居社區，通過生態環境的建設與大型社區的布置，結合鄰里中心，為地區提供生態宜居的居住功能。通過3大片區的復合功能設置，構建“吃、住、行、休、樂、購”全方位多功能的城市核心區。

（2）主題活動策劃——多層次公共空間

在規劃中創新空間塑造理念，以大開大合的空間塑造手法組織城市公共開敞空間，以水系為主題，有機串聯高強度密集建設區以及中低強度的休閑開敞空間。規劃形成3個層次的公共開放空間（圖7）：第一層次是指濱水廣場、商業步行廣場、商務區中心廣場構成的塊面狀開放性空間；第二層次依托新濠河環形水系及其他河道濱水綠地廊道和街道為骨架展開的線性空間；第三層次是住區綠地、商務區內庭、街頭小廣場等半公共性及點狀空間構成。依托多層次公共活動空間，針對不同類型人群，打造多樣化主題活動，兼顧購物、展覽、休閑、旅游等多層次需求，強調“一站式、24小時、365天”活力街區。

（3）緊湊高效布局——地上地下聯動

在地上，控制街區尺度，塑造小尺度街道空間，使街道、廣場成為人與人互動的共享空間，減少機動車交通，營造舒適的步行空間和宜人的商業氛圍，結合建筑界面與自然環境營造出可持續的有機整體。在地下，為打造高起點的東部綜合區，提升地下空間利用，加強交通通行能力，解決地下停車等一系列問題，城市設計特別關注了地下空間布局、共享、綜合開發等問題的研究，規劃以軌道交通為依托，結合地面3大功能板塊，形成差異化的地下空間發展策略，實現地下空間的集約利用及與地上空間的交通銜接、功能融合、統籌協調。

（4）生態空間塑造——綠道水系交融

規劃注重延續水網肌理，圍繞水體等開敞空間形成大型綜合性文化藝術中心等重要活動節點，以大型文化設施推動地區發展；結合環形水系，構建生態綠廊，串聯地區內重要活動節點，依托綜合體、文化藝術中心構建3大核心地標，塑造多樣的濱水空間，構成復合活力圈，提升公共空間活力。同時，規劃借徑生態綠廊及地區中心綠地形成慢行綠道，沿生態水系向地塊內部滲透、衍生，為高科技人員、學生、白領等年輕人群創造良好的運動、交流、休閑的綠色公共空間。

圖7　公共空間層次圖

5　結語

在區域經濟一體化快速發展、城市產業結構不斷調整的轉型時期，將以復合、多元、活力、慢行和可持續為關鍵詞的中央活動區的理念運用到城市中心的轉型和持續發展是一種必然。在這方面，南通做了有益的嘗試，不僅有利于集約節約利用土地資源，更有利于保持城市中央活動區的活力與繁榮，營造獨具魅力的城市發展新引擎。

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The Planning Practical Case in Nantong Eastern Comprehensive District of Commerce, Finance and Culture

1673-8985（2016）03-0096-06 中圖分類號TU981 文獻標識碼A

張 逸

上海市城市規劃設計研究院高級工程師，碩士

楊英姿

上海市城市規劃設計研究院工程師，碩士

張敏清

上海市城市規劃設計研究院工程師，碩士