以南京市為例談軌道交通對商業地價的影響

蔡向陽　吳睿靈

（南京農業大學工學院，江蘇南京　210031）

?

·房地產開發·

以南京市為例談軌道交通對商業地價的影響

蔡向陽吳睿靈

（南京農業大學工學院，江蘇南京210031）

摘要：結合南京地區近些年的地鐵建設情況和房價上漲情況，分析了南京市軌道交通對于南京土地利用的影響，并采用平滑指數模型，預估了南京市六合區的房價，為南京市的發展建設提供了依據。

關鍵詞：軌道交通，商業地價，指數平滑法

1　研究背景

改革開放以來，城市空間作為經濟發展和社會進步的重要載體正經歷著前所未有的改革。伴隨著這種變化，城市在不斷的蔓延與擴張，大量居住區在城市邊緣興建，造成工作與居住的空間分異，這無疑增大了任命通勤的距離和交通量。與此同時軌道交通的發展，能夠通過改善區域可達性，吸引人流，物質流的集聚，由此在經濟杠桿的作用下推動站點周圍地價的提升，反映到土地利用上。鑒于此，我們選取南京市為研究對象，探討自2004年地鐵1號線建設以來，伴隨著城市軌道交通的發展，基于開發強度和商住用地的土地價格兩個方面，探討南京軌道交通對南京土地利用的影響。

2　南京地鐵建設

南京地鐵建設情況見表1。2005年，南京地鐵1號線正式開通以及2010年南京2號線的開通。觀察南京地圖可知，南京市的地鐵分布大致上是呈現南北分布，橫跨南京三個中心區，地鐵1號線、2號線未曾貫穿于江北地區。城市土地利用蔓延地區主要是江寧區和棲霞區，比較具有代表性的事物是仙林大學城和江寧大學城的崛起。

表1　南京地鐵建設情況

受到南京青奧會的影響，南京地鐵10號線、南京地鐵S8號線、3號線正式通車，地鐵的輻射范圍首次進入江北地區。浦口區和六合區開始有了發展的契機，尤其表現在浦口區大橋北路弘揚廣場的崛起，浦口高新區的發展，江北地區的城市環境和城市交通都有了很大的改善。

3　南京各區住房及商業地價情況

表2　南京市各區住宅及商業用地地價表　元

南京市各區住宅及商業用地地價表見表2。數據來源：南京土地市場網。數據分析：江南市中心各區，因為其拍賣的土地少，故其某些年份的地價平均值往往具有特殊性。商業地價價格的高低受眾多方面的影響因素綜合作用的結果。城市土地區別于其他生產要素的最大特點之一就是由于土地的相對位置不同而引起的不同地租。城市交通和土地利用之間聯系的關鍵就在于交通成本與土地價格的互補：靠近市中心的土地，相對而言基礎設施建設越完善，故而地價也較高，同時出行的交通成本較低，其中完整意義上的交通成本包括顯性成本和隱性成本；隨著距離的增大，地價降低、交通成本升高；人們在經濟的驅使下會尋找到地價—交通成本綜合的低點，而這樣的位置通常在交通便利地價又較中心城區低廉的城市邊緣區，人們越對其趨之若鶩，在經濟杠桿的驅動下地價越是會有所提升［1］。地價—交通綜合曲線見圖1。

圖1　地價—交通綜合曲線示意圖

總體而言，城市軌道交通對沿線土地價格產生影響的原因可歸納為以下兩個方面：一方面，城市軌道交通的發展可以大大改善沿線土地的交通狀況，提高沿線土地的可達性，尤其在城市邊緣區，軌道交通通過縮短沿線地區與中心城區之間的通勤時間而弱化空間上距離感，從而節省出行者的通勤成本、吸引人流集聚，站點周邊地區的發展帶來超額利潤，級差地租勢必會提高；另一方面，城市軌道交通能夠改善沿線土地的相對區位條件，加強沿線土地的關聯程度，促進站點之間土地成為相互支撐的有機整體，并通過這種互補效應使得沿線區域形成聯動從而推高了土地價格。這就解釋了作為市中心的鼓樓區在有些年份其地價比周圍的秦淮等區低。軌道交通站點周邊地區的土地價格同時還受到諸如區域定位、開發時序等因素疊加的綜合作用。受此影響，軌道交通沿線各個站點周邊地區的地價則并不會完全呈現出隨著距中心城區距離的增大而均勻遞減的特征。例如在圖2中，處于邊緣區的城市副中心站點4的地價就明顯高于相較而言距離中心城區更為接近的站點2，3的地價［2］。

圖2　地租變化曲線示意圖

4　關于江北六合區地價的預估

伴隨著地鐵3，10，S8號線的開通，江北浦口和六合迎來了發展契機。現用指數平滑法對六合區2016年的年平均地價做以下預估：我們用3次平滑模型進行計算，其計算公式為：

其中，S（3）t為3次指數平滑值。

其中，

由圖3可以看出，地價呈現2次上升，可用3次平滑值進行預測：

圖3　六合區地價圖

由式（2）可得a11，b11和c11的值，代入預測模型，但是從南京其他區的地價我們可以清晰的看出在2008年的時候，有一個突變，應當加以修正，以消除2008年房價大漲的社會環境的影響，為了計算各期的模擬值，我們將式（2）代入式（1），并令T =1，則得：

令T =1，2，3，…，11；式（3）可以求出各期的模擬值。= 4 721。2016年六合區的年平均地價應該在4 721元/m2上下。

六合區地價及模型預估值對比見表3。

表3　六合區地價及模型預估值對比

5　結語

本次研究針對南京市土地利用情況分析，首先，針對南京軌道交通，包括南京地鐵和南京長江大橋進行調查，發現南京的地鐵1號線、2號線的輻射區域以南北貫通，集中在江南地區，而3，10，S8號線等地鐵的開通，加快了江北地區的城市土地利用蔓延。而南京長江大橋的崛起，溝通了長江兩岸，加速了長江沿岸處的城市土地價格的上漲。總體而言，南京是一個地域比較分明的城市，城市土地利用的蔓延正在由發達地區向發展中地區過渡，也給這個城市帶來了新的發展機遇。通過對江北六合區未來地價的預估我們發現，伴隨著地鐵3，10，S8號線的開通，南京江北地區的地價仍會上漲，但是在政策大環境下，地價的上漲幅度會較2013年低。

參考文獻：

［1］汪婧.軌道交通發展背景下大城市邊緣區空間發展模式研究［D］.北京：建筑大學，2014.

［2］劉菁.城市大容量快速軌道交通沿線土地利用研究［D］.武漢：華中科技大學，2005.

Discussion on the impact of rail transportation to commercial land price taking Nanjing as an example

Cai Xiangyang Wu Ruiling
（Technology Institute，Nanjing Agricultural University，Nanjing 210031，China）

Abstract：Combining with the subway construction situation and house rising prices of Nanjing area in recent years，this paper analyzed the influence of Nanjing rail transportation to Nanjing land use，and adopted the smooth exponential model，estimated the house prices of Nanjing Liuhe area，provided basis for development and construction in Nanjing.

Key words：rail transportation，commercial land price，exponential smooth method

中圖分類號：F293. 3

文獻標識碼：A

文章編號：1009-6825（2016）09-0235-02

收稿日期：2016-01-09

作者簡介：蔡向陽（1995-），男，在讀本科生