突破高校周轉房管理瓶頸的路徑探析

王艷麗

[摘要]高校周轉房作為學校幫助青年教職工解決臨時住房困難的過渡性住房多年來一直發揮著重要作用，但其管理也面臨著越來越多的問題。文章從制定科學合理的周轉房管理制度、借助技術手段，提高周轉房管理水平、建立健全周轉房管理機制等三個方面對突破目前高校周轉房管理瓶頸的路徑進行了初步探析。

[關鍵詞]周轉房管理；管理制度；信息化平臺；門禁系統

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630142

高校周轉房作為學校幫助青年教職工解決臨時住房困難的過渡性住房多年來一直發揮著重要作用，但其管理也面臨著越來越多的問題：供求關系失衡嚴重，房源數量和房源結構不能滿足教職工的實際租房需求；退出機制不健全導致周轉房無法有效周轉；轉租轉借現象嚴重，各種違規違約行為屢禁不止；歷史遺留問題錯綜復雜；管理模式和管理手段落后，不能適應高水平大學建設的需要……

推進周轉房管理改革工作是一個系統性工程，更是“一把手”工程，需要各高校黨政領導的高度重視和鼎力支持。科學合理的規章制度是解決周轉房管理問題的關鍵，信息化平臺建設是提升周轉房管理水平的重要抓手，高科技技術手段是規范周轉房管理的重要工具，多種措施綜合推進。

1制定科學合理的周轉房管理制度

科學合理的周轉房管理制度的關鍵在于租住條件、租住周期、租金標準、選房辦法等核心條款的設定。

11根據“按需分配”的原則設定租住條件

租住條件的設定既要遵守各項政策文件的規定又要結合各高校自身實際。在目前各高校周轉房房源數量少，不能滿足全部教職工租房需求的情況下，根據“按需分配”原則設定租住條件是非常有必要的。

111周轉房租住條件設定應傾向于年輕教職工

《教育部、建設部關于進一步深化學校住房制度改革，加快解決教職工住房問題的若干意見》（教發〔1998〕23號）指出，高等學校必須保留必要數量的公有住房作為公寓進行管理，主要供學校每年新增年輕教職工，新聘人員和引進人員租用。

教育部、中央組織部、中央宣傳部、國家發展改革委、財政部人力資源社會保障部聯合發布《關于加強、高等學校青年教師隊伍建設的意見》（教師〔2012〕10號）也提出“各地應采取有效措施幫助青年教師解決住房、子女入托入學等困難，讓青年教師安居樂業。”

因此，從政府的政策文件規定來看，高校周轉房的租住條件設定應傾向于年輕教職工（新聘人員、青年教職工和引進人員等）。

112周轉房租住條件設定應傾向于無房教職工

從高校“周轉房”的概念和性質來看，周轉房是產權歸學校（或政府）所有，提供給教職工短期租住，以幫助其解決臨時性住房困難的公有住房，具有過渡性、周轉性的特點，屬于國有資產。根據“投資主體”不同，公租房可分為政府直管房和單位自管房，高校周轉房屬于單位自管的公共租賃住房。

住建部《公共租賃住房管理辦法》（2012年11號令）第七條關于申請公共租賃住房條件中明確要求在本地無住房或者住房面積低于規定標準；第十一條規定：企事業單位投資的公共租賃住房的供應對象范圍，可以規定為本單位職工。

因此，高校周轉房的條件設定可參考政府公租房的租住條件。在目前房源不能滿足全部教職工租房需求的情況下，首先應傾向于無房教職工。

12結合學校實際，確定合理租住期限

雖然絕大部分高校的周轉房管理文件中對租住期限都有明確限定，但管理過程中由于制度執行力度不夠，往往使得租期限定形同虛設。個別高校在其周轉房管理辦法或租住協議中沒有明確限定租期，教職工一旦租住即“終身制”，最終導致房源緊張無法有效周轉。因此結合學校實際，確定合理租住期限是科學合理周轉房管理制度的一個關鍵因素。如果租住期限設定過長（10年及以上）將使周轉期拉長，而高校每年都需要新增不同數量的教職工，不利于緩解房源供給與需求增加之間的矛盾；如果租住期限設定過短（1～2年），將影響教職工的生活穩定和歸屬感，并增加教職工的工作負擔。特別是有些高校校園內坐落著附屬小學、幼兒園，這也是周轉房租期設定必須要考慮的因素。高校周轉房租住期限的設定可參考國家公租房的合同期限，一般限定在3-6年是相對合理的。租住期限滿后可根據實際需求申請續租，職能部門根據學校房源情況進行調節。

13提高租金標準，發揮市場作用

部分高校周轉房的租金與周邊片區的市場租金相比嚴重偏低，甚至有些高校目前仍實行房改時期的標準租金，即35元/平方米/月，與市場嚴重脫節。這一方面造成了國有資產的流失，同時也給轉租轉借行為創造了巨大的利潤空間，導致轉租轉借現象嚴重。

廣東省《關于加快住房制度改革實行住房貨幣分配的通知》（粵府〔1998〕82號）規定：從2000年1月1日起，全省一律停止按現行房改政策出售和出租公有住房，全面實行住房貨幣分配；實行住房貨幣分配前已租住公有住房的職工，可按現行房改租金計租，但不得領取住房補貼；如領取住房補貼，從領取住房補貼之日起，按成本租金或商品租金計租。

14制定科學的選房辦法

制定科學的選房辦法，最大限度體現公平公正是周轉房管理工作中的一個重要環節。選房辦法可以采取分序列推進的方式，即無自有產權住房的教職工作為第一序列選房；在房源允許的情況下，其他有合理租房需求的教職工作為第二序列選房。同時，采用積分排隊的辦法，綜合考慮職務職稱、學歷、工齡、校齡等因素，各因素按照權重給予不同的代表分數，根據分數加和結果自高至低依次選房。

15嚴禁轉租轉借

轉租轉借行為將導致一系列后果：一是教職工將房屋轉租后私人牟利，造成國有資產流失；二是給學校安全帶來較大的隱患；三是許多新入職教職工由于無法從學校租到周轉房而不得不從其他教職工手中高價轉租，造成教職工不同群體之間利益分配不公。

科學合理的周轉房管理辦法必須設立嚴禁轉租轉借的條款，同時明確轉租轉借的認定條件和懲罰措施。參考國有資產管理和公租房管理的相關政策，對被認定為轉租轉借的應立即終止合同，收回住房，除給予行政處分外還應借助經濟手段，提高教職工轉租轉借周轉房的成本，發揮市場杠桿的作用，壓縮轉租轉借行為的獲利空間，從根源上杜絕該行為產生。

2借助技術手段，提高周轉房管理水平

周轉房管理是一項相當煩瑣的工作。首先，周轉房管理數據既涉及房源信息又涉及租住信息，同時又必須實時更新，但是目前許多高校的周轉房管理數據仍然只能借助人工操作excel表格完成，費時費力且不能做到百分百準確；其次，周轉房日常管理缺乏先進的技術手段支持，特別在清查住房等方面只能依靠工作人員上門檢查，效率和頻率都無法適應工作需求。

借助技術手段，提高周轉房管理水平，主要指兩個方面：

一是建設信息化管理平臺，取代原有人工管理模式。目前在周轉房管理方面做得比較理想的高校都建立線上周轉房管理系統，采取信息化平臺管理模式。通過該平臺，周轉房的申請、計分排隊、選房、基本房源及租住教職工信息管理及日常維修維護等全部可由線上完成，實現了管理自動化。比如：中山大學通過采用數字校園網管理系統，可以實現科學地設計團購問卷、統計周轉房問卷調查結果、網上房源公布、網上選房、自動計租、自動發郵件提醒租房者續租或退出房源等功能。

二是通過安裝門禁系統、監控系統等技術手段加強周轉房管理水平。轉租轉借是影響周轉房有效周轉的重要因素，也是周轉房管理中的一個“頑疾”，若僅僅依靠房管部門工作人員挨家挨戶上門檢查，則工作量大、周期長、效率低，而且不會從根本上杜絕這種違約行為。借助安裝門禁系統、監控系統等技術手段不但能節省大量的人力和時間成本，且能有效降低轉租轉借行為，達到事半功倍的效果，同時可以使居住環境的安全性得到很大提高。

3建立健全高校周轉房管理機制

目前許多高校的周轉房管理機制存在漏洞，“重租輕管”現象較為普遍，個別高校甚至對周轉房只租不管，對轉租轉借等違規行為不能及時制止，導致各種違反管理規定的行為泛濫。

31建立健全周轉房“準入”和“退出”機制

高校周轉房必須“有進有出”，以保證收回的周轉房能繼續提供給符合申請條件的新進校人員，促進房源的良性循環流動，使有限的周轉房資源合理的利用。建立健全周轉房“準入”和“退出”機制，明確準入資格，確保周轉房申請、資格審核及選房配租等工作環節公平、公開、透明；明確退房條件、程序，加重對違約行為的懲戒措施，確保周轉房能夠實現按期退房，有效周轉。

32建立健全周轉房管理監督機制

組建由學校紀檢部門、職能部門及教職工群體代表組成的周轉房管理監督機構，負責對周轉房管理工作進行監督。一是加強對周轉房管理各工作環節的監督，確保公平公正公開，杜絕徇私舞弊等行為發生；二是加強對承租教職工違約行為的監督。高校周轉房是學校提供給有住房困難的教職工短期租住的過渡性公有住房，當承租教職工購房后，應主動退出周轉房，以便讓更有需要的教職工租住。但目前許多教職工因利益驅動拒絕退出周轉房，甚至把周轉房高價轉租轉借，賺取高額利潤，嚴重破壞公平性，造成國有資產流失。加強對承租教職工違約行為的監督，特別是轉租轉借違約行為的監督，有利于建立良好的管理秩序，促進周轉房管理機制有效運轉。

4多種途徑幫助教職工解決住房困難

高校教師這個群體具有其特殊性：既擔負著人才培養的任務，需要時間和精力的投入，若住所距離單位太遠不利于工作的開展，同時又是腦力勞動者，需要相對安靜的居住環境，因此對于住房的位置有相對較高的要求。各高校在盤活周轉房存量的基礎上，也應積極探索，通過多種途徑幫助教職工解決住房困難：一是爭取政策支持，新建公有住房，擴大周轉房房源供給；二是劃撥專項資金，對現有陳舊住房進行系統維修和改造，改善青年教工的居住環境；三是組織教職工團購商品房，幫助其解決住房問題；四是向教職工提供無息貸款，幫助教職工購買住房。

參考文獻：

劉建秋鄒議高校青年教師周轉房的現狀及對策[J].理論觀察，2013（11）