超大城市老年宜居房及設施可持續開發研究

章鴻雁

[摘要]統計數據顯示我國超大城市人口正在進入快速老齡化，老年人口規模不斷增大，增長速率持續提高，居家養老已成為絕大多數人養老方式的必然選擇。超大城市老年人居住圈層式分布特點顯著，中心城區正步入深度老齡化階段；當前老年人所居舊住宅適老化改造率極低，既有社區養老服務設施和場地不足；養老地產開發剛剛起步，產品相對單一，目標客戶僅為中高收入老人。因此，老年宜居房及設施的建設應采取新開發和再開發相結合的方式，增強老住宅再開發的力度，提升中心城區適老化改造普及率，做實新建小區養老住宅和設施的配建指標，不斷豐富養老地產的產品線，以促進超大城市老年宜居房及設施的可持續開發。

[關鍵詞]人口老齡化；居家養老；養老地產；老年宜居房

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630137

隨著經濟和城市的快速發展，我國特大城市正經歷由地域性中心城市向移民城市轉型的過程，城市的發展面臨諸多新問題。老年人生活質量保障已成為社會公共保障領域的重大問題。當前我國老年人所居住宅都是按照中青年健康人群需要設計建造，未考慮老年人的生理功能和生活起居的特別要求，因此，在超大城市，如何有效推動開發建造針對老年人居住需求的老年宜居房及設施值得深入研究和探索。

1超大城市老年人口規模和空間分布

11超大城市總人口規模和變動趨勢

我國超大城市指市區的非農業人口（常住人口）總數在1000萬以上的城市，首批成為超大城市是北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津等六市。首批超大城市當前都存在交通擁堵、環境污染等大城市病，地方政府希望控制人口總量，但是比較2000年、2010年人口普查數據，6大城市常住人口增長率遠高全國平均水平；其中，北京和上海最為典型。2010年北京全市常住人口19612萬人，同2000年人口普查相比，十年增加了6043萬人。2000—2020年北京市總體規劃期望，將2020年的總人口控制在1800萬人左右；但是，2014年北京市統計公報顯示全市常住人口已達21516萬人。上海2010全市常住人口為230191萬人，同2000年人口普查相比，十年增加了6281萬人。2000—2020年上海市總體規劃擬將2020年總人口控制在2000萬人左右；然而，到2014年年末，統計公報顯示全市常住人口總數已達242568萬人。各市的統計數據清晰顯示我國人口分布仍處在向超大城市集聚階段，超大城市對人口的引力還將持續相當時間。縱觀全球，以大城市為核心形成大都市區的地域空間模式是發達國家城鎮化的主流模式。20世紀60年代后，美國的紐約、芝加哥，韓國的首爾、日本東京、英國倫敦等發達國家的大城市普遍形成了大都市區。[1]

12我國超大城市老年人口規模和變化趨勢

世界衛生組織對老年人的定義為60周歲以上的人群；我國實行健康檔案以來對老人的定義是65歲以上的老人。我國超大城市老年人口基數大，2000年以來，老年人口占常住人口比例呈快速上升趨勢，戶籍人口中老年人的比例更大。以廣州為例，2010年全市常住人口中，60歲及以上老年人口1237783人；占常住人口的974%；65歲及以上人口為840870人，占常住人口的662%；同2000年相比，65歲及以上人口的比重上升06%。截至2013年年底，廣州市60歲以上的老年人已達133萬人，占戶籍人口總數的1598%；市民政局預計今后一段時間廣州市老齡人口還將以每年04%的速度遞增，到2020年老齡人口將達17507萬人，人口老齡化比例將達1878%。

13超大城市老年人空間分布特點

謝波，周婕 以北京、上海、廣州等城市為例研究大城市老年人的空間分布模式顯示：各城市的老年人空間分布呈典型圈層特征，中心城區老年人口密集，老齡化程度高[2]。廣州市老年人分布集中區域和密度分析結果（見下表）顯示：廣州市60歲及以上人口主要分布在海珠、越秀、白云、番禺、荔灣等五區；越秀、荔灣、海珠、天河等中心城區老年人口密度均超過1000人/平方公里，其中越秀區老年人口密度更高達535027人/平方公里。

2超大城市老年人自理能力和養老模式分析

21老年人自理能力強

年老是絕大多數人要經歷的人生過程，家有老人也是大多數家庭要面對的現實。老年期是一個漫長的過程，按年齡劃分通常分為青年老年期（60-69歲）、中年老年期（70-79歲）、老年期（80-89歲）和長壽老年期（90歲以上）等四個階段。我國超大城市現處于青年老年期和中年老年期這兩個階段的老年人口比例大，老年人生活自理率高，大多數老人在相當長時間內能享受基本健康、自助為主的生活。以北京為例，2010年人口普查數據顯示：全市60歲及以上人口2344033人，其中60～64歲714676人，占老年人口比例為3049%；65～69歲490801人，占比為2098%；70～74歲480818人，占比為2051%；75～79歲368963人，占比為1574%；80歲以上288775人，占老年人口比例僅為1232%。2010年老年人健康和自理能力抽查238360人：其中，健康人口95855人，占比為4021 %；基本健康102345人，占比為 4294%；不健康、能自理29728人，占比為1247 %；不能自理11432人，占比僅為48 %。

22我國超大城市養老模式確定的過程

為應對老年人口基數大，經濟實力有限、家庭小型化、空巢化、老人自理能力等基本市情，2009年，北京市下發了《關于加快養老服務機構發展的意見》，率先提出了9064養老模式：規劃到2020年，北京實現90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧養老，6%的老年人通過政府購買社區照顧服務養老，4%的老年人入住養老服務機構集中養老；逐步建立起集中照料服務與社區居家服務互為補充的養老服務體系，推動老年福利服務由補缺型向適度普惠型轉變。其他超大城市的老齡化特點及經濟條件與北京市趨同度高，因此，9064養老模式迅速得到了各市的廣泛認同，居家養老為主，機構養老為輔已成為全國各超大城市養老模式的共同選擇。

3老年人居住現狀和養老地產的發展

31老年人居住建筑的研究成果和老年人所居住房的現實

老年人，由于絕大部分時間都待在家中或在社區活動，對住房的依賴和功能的要求與年輕人大為不同，房屋的空間布局和設備設施安裝只有經過特定的設計和施工，才能建成適合老年人居住需求的老年宜居房。我國老年人相關建筑的設計研究已取得一些成果，1999年出臺了《老年人建筑設計規范》、2003年出臺了《老年人居住建筑設計標準》、2004年出臺了《老年人居住建筑圖集》；但是這些成果只在新建養老院時得到了應用，直到今天，絕大多數老人還住在按身體健康的中青年為對象設計的住宅中，室內外通道、垂直交通、廚衛浴空間、照明、安全報警等都不能滿足老人的生活需要。

32老年人現居住房適老化改造的現狀

由于財力、生活習慣、醫療、自理能力等多種原因，絕大多數老年人愿意在現居住房中養老，為了滿足老年期居住安全、便利和舒適的需要，對老年人居家養老的住房進行適度、適時的改造顯得尤為重要。但是，當前全社會對住房適老化改造重要性認識不夠，適老化改造項目啟動艱難：以廣州加裝電梯為例，20 世紀 80～90 年代廣州市興建了大量7～10 層住宅，約五萬套高層建筑沒有安裝電梯，隨著住戶年齡和財富的增長，加裝電梯的呼聲高漲，2012年廣州市出臺了《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》，但是，加裝電梯實施起來仍困難重重，廣州市社科院調研數據顯示，至2014年年底，已實現加裝電梯的住宅僅約千套。

33養老地產開發現狀

當前不少房地產開發機構和險資開始涉足養老地產，截至2014年全國已有80多家房企進入養老地產領域。但是，現階段養老地產開發理念上存在產品和產業之爭，開發實踐仍停留在起步階段，市場上的養老地產項目產品種類少、目標客戶窄，與老年人的現實需求還有很大的差距。市場上的養老地產項目主要分兩類：一是建設養老社區或養老公寓；二是在大型居住區中開發養老組團；客戶群均為中高端富裕老人，項目選址在遠離城市中心的新區。新建小區配套建設的附屬養老設施2014年起才在北京市開始試點；市面上大量改善型戶型建筑面積雖能滿足三代同堂的需求，但室內平面、立體交通設計沒有考慮老人的日常起居需求；既有社區周邊插建老年人服務設施，全國尚未見成功案例。

4養老設施需求和供給分析

41老年人集體活動需求大，制度安排不足

我國各城市都出臺了老齡事業規劃，提出了老齡事業的發展相關指標，為老年人參與文體、娛樂、學習、互助等集體活動做出了制度安排，以廣州市“十二五” 老齡事業規劃提出的發展指標為例：“十二五”期間廣州市參與文體活動的老年人比例達到60%以上；每個社區建立和健全一支老年人志愿者服務隊伍，老年志愿者數量達到老年人口的10%。到2015年，建成市、區、街、社區四級網絡全覆蓋老年大學，老年人入學率達到10%以上。分析廣州市的發展指標，老年人參與文體活動比例不夠高，老年人志愿服務隊在老年人中影響力弱，為老年人服務的設施惠及的老人還很少。

42養老專業服務需求大，供給嚴重不足

老年人由于身體機能逐漸退化，需要一些專業養老服務才能幫助老人正常生活。專業的養老服務主要包括：便利、快捷的生活照料、衛生清潔、送餐服務、文娛活動、日間托老、醫療護理、心理疏導、康復保健、信息支援、緊急救助等。2010年廣州開始試點建設居家養老綜合服務平臺和日間托老機構，在街、社區建設星光老年之家，建成了覆蓋全市的“平安通”緊急呼援服務系統。但由于融資、用地、人員三大難題，養老服務設施的數量嚴重不足，布點與服務人口分布匹配度不高，全市只有少量特定老人才能受惠。

43養老服務設施用地、用房不足的原因

養老服務設施用地、用房不足的主要原因在于全社會對養老服務體系建設重要性認識不足。我國的社會養老服務體系建設處在起步階段，2011年年底國務院下發的《社會養老服務體系建設規劃（2011—2015年）》提出社區養老層面重點建設老年人日間照料中心、托老所、老年人活動中心、互助式養老服務中心等社區養老設施；新建小區要將養老服務設施建設納入公建配套實施方案。2013年《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》首次提出各地在制定城市總體規劃、控制性詳細規劃時，必須按照人均用地不少于01平方米的標準，分區分級規劃設置養老服務設施。各地已有將日間照料中心、托老所、星光老年之家等社區養老服務設施，納入城市公共服務設施專項規劃的意識，但是人均用地指標是否科學夠用、用地指標落實到養老服務設施的設置標準還有待各地深入研究論證。2014年1月，廣州市社區公共服務設施設置標準（修訂）出臺，廣州市規劃局認為“拔高”了社區公共服務設置配套標準，自評領先于全國其他城市水平。但是街道級公共服務設施設置標準明確提及老年人使用的服務設施僅有三處，分別是每35～10萬人設老年人服務中心，建筑面積300～500平方米；每35-10萬人設文化站，建筑面積2000～2500平方米，其中應專門設置老年人、青少年、兒童活動場地；每3～5萬人設老年人福利院，建筑面積2700～4400平方米，按千人25個床位控制規模。對照廣州市人口老齡化比例和發展趨勢，該設置標準考量過于保守，指標明顯偏低。

5超大城市老年宜居房及設施可持續開發的思考和建議

（1）當前超大城市老年人的居住條件和養老服務水平遠不能滿足需求；老年宜居房及設施的持續開發必須調整新建項目、改建項目比例結構，加大中心城區舊住宅適老化改造的力度，提高中心城區的老年宜居社區建設水平；落實新建小區老年宜居房及設施的配建指標。隨著時間的流逝，現時新的小區會變舊變老，區內老年人口的年齡結構、來源結構和居住意愿也會發生變化，老年人所居住宅及社區養老設施的改建必然是持續和艱巨的任務。

（2）中心城區在醫療、交通、生活氛圍等方面具有獨特的優勢，必然吸引老年人群集聚，老年人、準老年人相對集中居住的小區適老化改造應結合老城區產業升級和城區更新，為老年人提供適宜的居住環境和專業化的養老服務。適老化改造不僅能提高老年人的生活質量，促進社會和諧進步，而且還能刺激消費、培育銀發經濟、促進城市經濟的多元發展。

（3）適老化改造成功的關鍵是有法可依，建議各地出臺建筑適老化改造的法規政策，明確地方適老化改造的管理機構、責任主體、資金來源，確保改造工程質量和公開相關信息。養老服務業用房還可考慮利用區內閑置的商業地產和舊廠房；既有社區周邊插建老年設施須出臺專門的優惠政策；老年人住宅改造資金不足可探索向非營利機構轉讓部分產權的方式。

（4）地方主管城市規劃、建設的部門應認真做好新建小區養老住宅配建比例、養老服務設施服務內容、服務用房規模設置標準的論證工作；新建項目審批時嚴格落實養老服務設施用地指標、用房指標；養老建筑及設施竣工驗收時應對照老年居住建筑及設施技術規范嚴格把關。

（5）養老地產開發宜針對不同的客戶群對選址、戶型、檔次、規模等多因素進行精細化設計，不斷豐富產品線。養老地產項目投入使用后物業保值、升值關鍵在于養老專業服務的運營和管理水平。

6結論

我國超大城市經濟和人口集聚效應還將持續相當長的時間，超大城市老年人口的來源結構將日趨復雜、老年人的居住和活動意愿正處在劇烈變動中，推動老年宜居房及設施可持續開發，提升老年人的自理和社會參與能力是養老服務的主要目標。建成“老年友好型城市”、老年宜居社區的關鍵是對老住宅、老居民區進行適老化改造，老年宜居房及設施可持續開發需要前瞻的頂層設計、可行的政策指引和不斷地探索實踐。

參考文獻：

[1]皇甫玥，張京祥，鄧化媛大都市區化：特大城市地區城市化的新特征[J].現代城市研究，2008（1）：27-33

[2]謝波.周婕.大城市老年人的空間分布模式與發展趨勢研究[J].城市規劃學刊，2013（5）：56-61