上海“地王”瘋狂上演是否正在吹大樓市之“泡沫”

孫華良

自然界的炎熱夏季尚未來臨，而上海樓市正在上演“反季節(jié)”的地王酷熱鬧劇。這種瘋狂搶地的表演，令許多人膽戰(zhàn)心驚……

我一直自詡自己是上海樓市的謹慎看多派，我從來沒敢預測過上海房價會暴跌。但面對如此瘋狂的高價搶地風潮，我也不敢預測明后年上海房價會繼續(xù)保持大漲，盡管我也不會預測明后年上海房價會出現(xiàn)大跌。

作為一位房地產行業(yè)的老兵，理論上來講，本不該為上海房價上漲而潑冷水。但作為業(yè)內專業(yè)人士，還是克制不住自己的“表演欲”，發(fā)表幾點可能不合時宜的“獨家評論”。

上海樓市出現(xiàn)“面粉比面包貴”，已不是什么新聞，而幾乎每次高價買來的面粉，等到做成面包時，都能賣出更高的價格，這就是歷年來上海房價持續(xù)上漲的原動力。因為拍賣來的樓板價高，所以必須賣出高房價才能盈利。而這些敢拿“高地價”的房地產企業(yè)的英雄們，屢次逢兇化吉而獲利（個別的地王虧本銷售除外）。因此，上海樓市譜寫出的永遠是“敢拿高地價者為王”的英雄戰(zhàn)歌。

但是，如今的“地王”價格也確實高得離譜。那么，上海樓市的購買需求，是否還會讓高地價再次幸運地譜寫出英雄戰(zhàn)歌呢？

今年5月，上海樓市最嚴新政之后，松江泗涇拍出了“雙地王”：融創(chuàng)和格力分別以3.83萬元/平方米和3.77萬元/平方米的樓板價奪得“地王”皇冠。

5月18日，保利公司以5.45萬元/平方米樓板價，搶得浦東周浦住宅地塊。

據(jù)有關資料顯示，今年5月，上海經營性用地共成交10幅，成交面積合計為472萬平方米，同比增漲389.1%，成交金額合計為187.3億元，同比增漲1330%。

而6月1日，寶山區(qū)顧村的地塊拍賣，信達地產以306.5%的溢價率創(chuàng)出該區(qū)域單價“地王”的樓板價達3.7萬元/平方米。

不少市場人士稱，信達地產該幅地塊的保本估算開發(fā)成本超8萬元/平方米。

簡而言之，信達地產這個位于寶山顧村的樓盤明后年上市銷售房價，至少要賣到8萬元單價以上。你敢信嗎？我是肯定不敢信的。

因此，我不想太多地去分析其他“地王”的樓盤，僅以顧村地塊而言，提出專業(yè)的市場“質疑”。

一是寶山顧村的房價要賣到8萬元/平方米，那么，上海的平均房價肯定要達到8萬元以上。而目前上海平均房價在3.6萬元左右，兩年之內上海房價再翻一番，你敢相信嗎？

二是如果真的出現(xiàn)明后年信達地產顧村樓盤房價以8萬元單價銷售，購房者還會有多少房價上升空間？如果房價沒有上升空間而見頂，購房者還會買嗎？

三是寶山顧村區(qū)域樓盤目前屬于市場剛需購買樓盤。剛需樓盤市場購買群體是屬于哪類收入階層呢？如果以每套住房100平方米，單價8萬元計算，是總價800萬元。以一個家庭年收入20萬元計算，不吃不喝不花一分錢，要40年才能買這套房子。

我們也可以科學地分析出這類購買群體，比如年收入達40萬元，一半用于儲蓄購房，而購房時50%按揭貸款，那也要用20年積蓄的400萬元現(xiàn)金購買呀。而購買的僅僅是寶山顧村的住房，這類購買群體在市場上還有多少呢？

我在《東方早報》讀到關于信達地產高價搶奪顧村地塊的一篇文章，標題為《信達高價拿地：負債率超300%》。文章標題太觸目驚心，而我認為這位我認識的記者是寫出一篇有職業(yè)道德和社會良心的文章。現(xiàn)摘抄如下，以供各位讀者自己分析評判：“‘我就是錢幾乎成了信達地產的代名詞。然而，即便土地市場已火熱了一年有余，信達地產的拿地價格還是讓同行紛紛驚呼看不懂。一些人更直接表態(tài)其拿地價格‘怎么測算都無法盈利。信達地產究竟靠什么頻頻出如此高的報價？

“信達地產的規(guī)模并不大，2015年財報顯示，其全年營業(yè)收入81.36億元。這一規(guī)模相比房地產行業(yè)第一的萬科，收入不足后者的4%。在其今年初發(fā)債時，中誠信證券評估公司的評估報告顯示，截至2016年3月末，信達地產的資產負債率和凈負債率分別為83.96%和315.48%。財務杠桿在行業(yè)中亦處于較高水平，未來隨著土地投資的增加，以及項目開發(fā)的繼續(xù)，負債水平或將進一步上升。

“有房地產行業(yè)人士稱，以信達地產在顧村的地塊為例，無論怎么測算，都無法盈利。央企和一般的民營企業(yè)的思路不同，其應該不是為了單一的項目回報。”

我的分析結論很簡單，企業(yè)高負債率就是一種經濟“泡沫”。一旦市場出現(xiàn)動蕩，“泡沫”就有可能被擠破。也就是說，企業(yè)也會面臨破產的風險。

上海每遇土地拍賣就遭到開發(fā)商的瘋狂搶奪，這已成為目前上海樓市的新常態(tài)——“海上奇觀”。

為此，上海樓市著名專家許仰東先生發(fā)出的三個問號，是值得人們深思的。

其三個問號為：“1.如此高地價，你自己的錢敢投嗎？2.地價之災，是否房價之災的前奏？3.連續(xù)離譜的地價，政府真無能為力嗎？”

針對“地王”現(xiàn)象，我是如此解讀的。目前瘋狂搶奪地王的絕大多數(shù)是國企，這些國企任性的原因，是銀行有錢可以支撐它們。

因此，我認為，上海房價再繼續(xù)上漲還是存在可能性的，但前提就是人民幣要繼續(xù)不斷超發(fā)。貨幣貶值會導致房價繼續(xù)上漲，但關鍵是我們的收入也必須成倍地增長，才能匹配房價的同步上漲。

如果房價無節(jié)制上漲，而導致市場無購買承接能力。那么，房價就難以再上漲，或者說會下跌。我這里指的下跌，是指與見頂時的高房價相比而下跌，我并不希望上海的房價會出現(xiàn)“暴跌之災”。

其實，上海也出現(xiàn)過不少“地王”賤賣，甚至虧本的現(xiàn)象。僅以常發(fā)地產2009年底以樓板價12070元/平方米，溢價率高達435%奪得嘉定新城某地塊地王為例。該樓盤盡管捂盤三年，首次開盤價格“破發(fā)”低至13000元/平方米。銷售周期四年，銷售率95%，實際成交均價為15235元/平方米。該項目地價為12076元/平方米，加上造價等其他費用，賣價僅為15235元/平方米，開發(fā)商有錢賺嗎？

行文止此，已無心多言。耳邊忽然響起一句電影的臺詞：“愿上帝保佑追擊者和被追擊者。”翻譯成白話為：愿市場保佑開發(fā)商和購房者都能如愿其夢！

百度房產落地上海迎來“房地產+VR”營銷新時代

百度房產上海站上線創(chuàng)新營銷模式一線城市全覆蓋

2016年可謂是VR（虛擬現(xiàn)實）發(fā)展元年，傳統(tǒng)的房地產行業(yè)也開始與VR結合。5月31日，以“索見所得直達交易”為主題的百度房產上海站上線發(fā)布會上，百度房產引入創(chuàng)新的VR在線看房模式，這不僅為用戶帶來科技感十足的看房體驗，也為傳統(tǒng)的地產營銷轉型提供了全新思路。至此，百度房產創(chuàng)新營銷解決方案已全面落地北京、上海、廣州、深圳等一線城市。

針對新時代的房產營銷，百度推出了一整套包含手機百度、百度地圖、百度百科和貼吧等核心產品，以及平臺矩陣在內的解決方案。同時引入VR、智能家居等科技產品，為開發(fā)商和消費者提供全新的營銷解決方案和線上一站式購房服務平臺。

百度房產負責人劉荔現(xiàn)場表示：“通過將VR技術與我們的房產服務結合，用戶可以直接看到3D戶型圖、沙盤效果圖等，這就為用戶解決了遠距離看房的問題。百度瞄準的正是這種房產營銷趨勢和用戶的需求變化，將房產行業(yè)進行線上線下的融合，以此實現(xiàn)房地產行業(yè)‘人與服務的深度連接，滿足用戶體驗和開發(fā)商的營銷服務。”

業(yè)內人士稱，在移動互聯(lián)網大潮下，傳統(tǒng)行業(yè)通過互聯(lián)網進行轉型已是勢在必行，房地產雖是重決策行業(yè)，仍然有著很大的挖掘空間。百度房產行業(yè)解決方案以品牌、數(shù)據(jù)、支付和技術方面等優(yōu)勢，勢必成為傳統(tǒng)房產企業(yè)的轉型首選。

（專刊記者 王颯）