淺析不動產權籍調查與地籍調查內容

楊金海

（百色市國土資源信息測繪中心 廣西百色市 533000）

淺析不動產權籍調查與地籍調查內容

楊金海

（百色市國土資源信息測繪中心 廣西百色市 533000）

不動產權籍調查測繪是不動產登記工作順利進行的關鍵，不動產權籍調查測繪相關技術規范與標準是確保不動權籍調查測繪工作順利實施的保障。此背景下，本文首先分析了不動產權籍調查與地籍調查內容，其次對不動產權籍調查與地籍調查的異同點進行了詳細的闡述，以供參考。

不動產權籍；調查；關系

1 前言

所謂不動產權籍，主要是指對不動產的自然狀態、權利狀態以及其他事項的調查與記錄情況，是不動產測繪檔案及不動產登記檔案的總稱。其中，對于不動產測繪檔案，主要涉及不動產測繪數據、信息、圖件與相關技術資料。對于不動產登記檔案，主要有不動產登記薄和原始登記憑證。就實際情況來看，所謂不動產權籍，一般是指通過整理、加工、分類不動產測繪與登記工作中形成的各種圖紙、文字記錄與清單等紙質資料和照片、視頻與音頻等相關資料形成的圖、檔、卡及冊的統稱。對于不動產電子權籍，是上述圖、檔、卡、冊的數字化與電子化的處理成果。不動產必須具備權籍，類似于人必須有戶籍，以此來對不動產及其物權進行有效的、全面的、合理的管理。一般情況下，不動產權籍管理與不動產權屬登記之間存在相對密切的聯系，并相互依存、相互配合。

2 不動產權籍調查與地籍調查內容解析

2015年5月4日，我國國土部門下發了《國土資源部關于做好不動產權籍調查工作的通知》，并逐步構建了不動產權籍調查體系與相關工作機制，完善了不動產登記制度，是目前不動產登記工作的主要事項。所以，目前與未來需要做的工作之間存在較大的聯系，針對此，為了更好的清理當前工作關系，并且為下一步工作的合理銜接奠定良好的基礎，本文對以土地與房屋為主體的地籍調查與不動產權籍調查工作之間存在的關聯進行了一定的分析研究，以供同行參考。

一般情況下，地籍調查工作是遵循國家規定的相關法律程序，并在土地登記申請的前提下，以權屬調查與地籍測量的方式，查清楚每一宗土地的權屬、界限、面積、用途與位置等情況，以形成地籍調查數據、圖件等有關調查資料，為土地注冊登記、證書的核發提供技術保障。本文所論述的“地籍調查”主要是指執行《地籍調查規程》（TD/T1001-2012）規范的“地籍調查”。

地籍調查工作是確保土地登記工作順利開展的前期基礎性工作，其資料成果經過土地登記之后就具備了法律效力。對于地籍調查工作的內容，主要涉及土地權屬調查與地籍測量。其中，對于權屬調查工作，主要是指對土地權屬情況與界址的調查，然后依據此繪制宗地草圖，最后做好地籍調查表格的填寫工作。

所謂不動產，主要指土地、房屋等定著物。一般情況下，不動產權籍調查是在以不動產登記申請人申請登記的不動產單位為基礎，并在嚴格遵循“權屬清楚、界址清晰、面積準確”原則的基礎上，依據申請調查或登記的不動產權利類型，合理確定不動產權籍調查內容，主要涉及土地、房屋等。對于不動產權籍調查主要內容，一般是在以宗地、宗海為單位的基礎上，調查清楚宗地、宗海及其房屋、林地等定著物構成的不動產單元的實際情況。

對于不動產權籍調查工作的基礎路線，主要是在地籍或是地海調查的前提下，以宗地或是宗海為基礎，為了更好的滿足不動產登記相關要求，充分利用已存在的不動產權籍調查、登記與前期審批等成果資料，以已存在的集體土地所有權地籍圖、影像圖為工作底圖，采用內外業核實、實地調查測量的方式，實施不動產權屬調查與不動產測量等方面工作。

對于不動產權籍基本調查方法，主要有不動產單元設定與編碼、不動產測量以及不動產權屬調查方式。其中，對于不動產權屬調查方式，主要以有效結合內外業核實與實地調查的方式對不動產權屬進行相應的調查，以查清楚不動產單元的權屬、界址等狀況，為不動產單位權屬的清晰、界址的準確等提供保障。對于不動產測量方式的選用，需對基礎條件、工作實際需求等內容進行全面的考慮，在保證不動產權利安全性的基礎上，按照不動產具體類型、位置等情況，遵循因地制宜的原則，選用滿足本地區實際需求的不動產測量方式，為不動產單位界址的清晰與面積的準確性提供堅實的保障。對于城鎮、村莊以及獨立的工礦等區域建設用地，應當選用解析法對界址點坐標進行測量，并對土地實際面積進行相應的計算，然后對房屋邊長進行實地丈量，最后采用幾何要素法對房屋面積進行仔細的計算。對于分散的、獨立的建設用地，也可采用解析法對界址點坐標進行測量，并且還可做好土地面積的計算工作，當然也可以采用圖解法測量界址點坐標，但此情況下，應當采用實地丈量的方式測量界址邊長與房屋邊長，然后再采用幾何要素法對土地面積與房屋面積進行相應的計算。對于海域、耕地、園地等建設用地，可采用解析法或是圖解法獲得界址點坐標，然后對土地或是海域面積進行相關計算，如果其上存在房屋等定著物，應盡量選用實地丈量的方式測量其邊長，然后采用幾何要素法對房屋面積進行仔細的計算。

在進行不動產權籍調查工作時，應遵循準備工作、權屬調查、不動產測量、成果審查入庫與成果整理歸檔次序原則。對于不動產權籍調查工作的內容，應確保其滿足（國土資發〔2015〕41號）《國土資源部關于做好不動產權籍調查工作的通知》中的附件“不動產權籍調查技術方案”的相關內容與要求。

3 不動產權籍調查與地籍調查的異同點

3.1 不動產權籍調查與地籍調查的相同點

對于土地權屬調查方式的選擇，不動產權籍調查與地籍調查均需嚴格遵循地籍調查權屬調查工作的相關要求。耕地權屬調查方法應當依據《農村土地承包經營權調查規程》（NY/T2537）中的相關要求實施。在地籍測量方法、測量精度及測量技術方面，兩者的要求基本一致。此外，對于界址具體測量程序與實際采用的測量方法，應依據地籍測量中涉及的界址測量要求進行。對于軟件功能主體，必須嚴格遵循地基調查功能要求。

3.2 地籍調查、不動產權籍調查間的差異

3.2.1 權屬調查

就當前情況來看，我國現行的不動產權籍調查工作中采用的權屬方式增加了房屋權屬調查方法，對于調查工作選用的方式，需確保其滿足《房產測量規范》（GB/T17986.1）中的相關要求。在編碼規則上，不動產權籍調查中的不動產單元代碼主要采用7層28位層次碼結構，通常由原有地籍調查過程中涉及的19位宗地代碼、9位定著物代碼共同組成。

對于不動產權籍調查表格，一般包含地籍調查表格，以及地籍調查規程中的地籍調查表中增加了的內容：①為了確保不動產中包含的地類能夠更好的銜接，增加了概念的外延，以及土地承包經營權、林地使用權等法律規定的權利。②增加了“土地權屬來源證明材料”等方面的內容。不動產權籍調查、地籍調查圖件成果在地籍調查圖件上增加了不動產單元圖。此外，如果宗地內部的建筑物沒有區分所有權的專有部分，應不表示。

3.2.2 坐標系統

對于地籍調查坐標系統，應盡量選用1980西安坐標系，同時還可選用1954年北京坐標系統、獨立坐標系統等系統，但需與1980西安坐標系統聯測或是構建相應的轉換關系。對于不動產權籍調查坐標系統，要求在過渡階段的相同縣級行政區域內部，應選用地籍圖坐標系統與投影方式，并且還要在適當的時間內，與2000國家大地坐標系建立相應的轉換關系。

3.2.3 軟件功能

軟件功能上增加了依據政策與權屬、宗地幾何面積等內容。此外，在不動產權籍調查面積計算工作中，還增加了“房屋面積測算”內容。從外。對于房屋測算工作采用的方法，必須嚴格按照《房產測量規范》（GB/T17986.1）要求實施。

4 結束語

綜上所述，不動產權籍是地籍調查的擴展，可滿足土地、房屋等不動產調查工作的實際需求。同時，還應在宗地基礎上，有序實施房屋、土地等定著物的日常權屬調查與測量，避免由于調查基礎不一致而導致的權利交叉、重疊等不對稱問題的出現，依據相關法律保護權利人的合法權益。此外，還應當依據不動產登記總體要求，在遵循現有地籍調查成果的基礎上，充分利用土地、房屋等各類不動產調查、登記、審批、交易等資料，有序執行日常不動產權籍調查，確保調查工作的連續穩定。

參考資料

[1]鄧光林，張不艷.淺談不動產權籍調查工作[J].引文版：工程技術，2015（39）：270.

[2]伍友俊.基于《不動產權籍調查技術方案（試行）》的相關問題探析[J].測繪與空間地理信息，2016（39）：78～81.

[3]國圖.有效銜接不動產權籍調查保持調查工作連續穩定[J].黑龍江國土資源，2015（06）：25.

[4]趙小領.淺談代縣地籍調查中地籍測量的實施[J].華北國土資源，2014（06）：121～122.

P272

A

1004-7344（2016）18-0187-02

2016-6-4

楊金海（1988-），男，助理工程師，大學本科學士學位，從事國土資源相關數據處理、數據庫建設、土地和礦產規劃、復墾方案、專題圖制作工作。