預(yù)期房價上漲率指標(biāo)在監(jiān)察房地產(chǎn)泡沫中的應(yīng)用研究

王芳

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識：A 文章編號：1674-1145（2016）05-000-01

摘要對于我國的經(jīng)濟發(fā)展來說，房地產(chǎn)發(fā)展是當(dāng)前國民經(jīng)濟增長中非常重要的組成部分，如何有效對房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的形成進行判斷和預(yù)測是保證我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的重點。預(yù)期房價上漲率指標(biāo)是人們對于房價的一種非理性預(yù)期，本文通過對該指標(biāo)的相關(guān)公式進行介紹，總結(jié)分析了具體的測算方法，然后通過該指標(biāo)對其在房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟中的有效作用進行了簡單的介紹，但該技術(shù)當(dāng)前還不是很成熟。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)泡沫預(yù)期房價上漲率無套利均衡原理

對于泡沫經(jīng)濟來說，其指的是：當(dāng)前經(jīng)濟中的高價是投資者認為的一種高價，若基礎(chǔ)條件沒有對這一價格進行支持則泡沫經(jīng)濟出現(xiàn)。對于泡沫來說，其形成主要是由于一些人的投資行為，導(dǎo)致人們對自身的未來資產(chǎn)無法進行理性的預(yù)期。在Stiglitz的定義中，其對無套利均衡思想進行了包含，本文對這一思想進行了應(yīng)用。所謂的房地產(chǎn)泡沫指的是其未來的房價上漲是一種非理性的預(yù)期，而人們的過分追逐使得房價脫離了原有的市場基礎(chǔ)，對于這一問題的出現(xiàn)，主要是由于投機需求。對于投資，在現(xiàn)實生活中會和投資之間進行轉(zhuǎn)換，而人們購房的動機往往不是單一的。若人們對未來的房價預(yù)期會出現(xiàn)增長，那么提前消費就是一種投資。對于購房動機，其機會存在于所有的房產(chǎn)購買中，且在這一過程中其都會對房價的增長有一定的預(yù)測。因此，對于房地產(chǎn)的泡沫來說，預(yù)期房價上漲率是一個最主要的判斷指標(biāo)。

一、預(yù)期房價上漲率指標(biāo)的計算

在對這一指標(biāo)進行推導(dǎo)計算之前，首先需要進行幾點假設(shè)工作：

首先，對于房屋買賣和租賃來說，兩者處在同一種成熟的市場中，然后，人們在進行購房時沒有對風(fēng)俗等進行考慮，而是單純的考慮房價的成本。最后則是房地產(chǎn)的市場具有較好的流動性。然后從消費和投資兩個不同的角度對預(yù)期房價上漲率指標(biāo)進行計算。

（一）消費性角度的預(yù)期房價上漲率計算

對于這一部分的購房，其主要是為了自身的居住使用，因此，購房者在進行房屋的購買時往往是對其使用年限以及年租成本等進行考慮。其中，年住房成本和購房成本之間是兩個不同的概念。對于年住房成本來說，其主要是由6個因素綜合計算得到的：（1）戶主的利息損失，指的是戶主將資金投入到其他的行業(yè)中所獲得的收入，在進行計算時的內(nèi)容是將房價Pt和無風(fēng)險利率rft進行相乘。（2）每年的物業(yè)稅開支，這一因素主要是由房價和物業(yè)稅的稅率Wt相乘得到。（3）所得稅抵消，指的是將物業(yè)稅以及抵押貸款的利息影響稅收的減少，使得購房者的所得稅減少等，計算采用的是rmt代表抵押貸款的利率，然后通過 來對所得稅的稅率進行計算，對于這一部分的大小，其應(yīng)該通過Ptφt（rmt+wt）來進行表示。此外，還有年維修成本和風(fēng)險溢價等，通過這些影響因素的整合計算可以得到年住房成本，而在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，平衡時的預(yù)期年住房成本需要低于或者與同年租房成本相同。若年住房成本較大時，購房者往往會選擇租房，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中的房價下降，反之類似，對于這一現(xiàn)象，是受無套利均衡原理的影響。當(dāng)房地產(chǎn)市場均衡時，有年租房的成本為年住房成本，也就是

將兩邊的 消去之后可以得到：

通過移項能夠得到預(yù)期房價上漲率為：

。

（二）投資性角度的預(yù)期房價上漲率計算

若在進行購房時，其目的是為了投資，那么在對其上漲率進行計算時可以將其分為紅利和資本利兩種不同的收入。對于紅利，其主要是年租金的收入，而對于預(yù)期資本利，其是Ptgt+1，此外，還有投資費用等，通過對這些費用進行計算可以得到房價的預(yù)期房價上漲率為： 。

二、結(jié)論：房價下跌不等于房地產(chǎn)泡沫的縮小

對于房地產(chǎn)房價預(yù)測來說，若能夠通過上漲率來對房價的發(fā)展形式進行準(zhǔn)確的把握，則能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)發(fā)展中的泡沫可能發(fā)生情況進行準(zhǔn)確的把握。對于預(yù)期房價上漲率，其是對房地產(chǎn)泡沫生成的根源進行反應(yīng)，若房地產(chǎn)的房價上漲率同市場基礎(chǔ)之間產(chǎn)生了較大的差異，則表明當(dāng)前的市場處于一種非理性狀態(tài)。

通過對預(yù)期房價上漲率指標(biāo)進行計算，能夠通過計算結(jié)果對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場進行有效的宏觀調(diào)控，但兩者之間并不是相互存在的關(guān)系，也就是通過房價變化并不能對調(diào)控的結(jié)果進行有效的反映。對于房價來說，其非理性的預(yù)期是導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生的根本性原因，若想要泡沫消失只能是將房價預(yù)期這一內(nèi)容消除。此外，對于房價的下跌和預(yù)期之間的關(guān)系，其并不是一致的，同上面的結(jié)論相同，若兩者之間一致，那么就不會出現(xiàn)房價變化無法對宏觀政策進行反應(yīng)的效果。例如為了對房地產(chǎn)市場進行抑制，政府將物業(yè)稅提高了1個百分點，假設(shè)原來的租售比為12%，然后通過對市場進行調(diào)整，其房價下降了5%，在這種情況下，若其他的影響因素不發(fā)生改變，通過計算可以發(fā)現(xiàn)，房價下跌了之后的租售比反而上升為12.63。通過對房價和租售價格進行計算可以得知，只有當(dāng)房價的下跌高于7.69%時，且房屋的出租價格不發(fā)生改變時，預(yù)期房價上漲率才會開始進行下降。對于這種現(xiàn)象，其主要是政府在進行宏觀調(diào)控時對市場的一些基本量進行了改變，這些變量不會對預(yù)期房價上漲率進行影響。

三、結(jié)語

在本文中，預(yù)期房價上漲率是通過幾個假設(shè)條件進行計算的，因此，若現(xiàn)實中的市場變化和假設(shè)存在著較多的不同，往往會導(dǎo)致計算結(jié)果和實際情況之間存在較大的差距，加上我國房地產(chǎn)中的二級市場等還不夠完善，該計算方法在使用時還存在著一定的問題，希望相關(guān)學(xué)者能夠加強對這一理論的研究。

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