房地產經濟管理中存在的問題及解決方法

王小明

（南充綠地申川置業(yè)有限公司 四川南充 637000）

房地產經濟管理中存在的問題及解決方法

王小明

（南充綠地申川置業(yè)有限公司 四川南充 637000）

改革開放以來，我國經濟發(fā)展取得了顯著的成效，其中房地產行業(yè)由于其自身代表土地所有權的特性，持續(xù)而飛快地發(fā)展，成為了對國民經濟發(fā)展狀況有舉足輕重影響的一個行業(yè)。作為經濟發(fā)展的重要板塊，房地產經濟卻存在很多實際的問題與弊端，比如沒有完善的法律體系規(guī)范，也沒有出臺相應的政策約束，更沒有實事求是的發(fā)展規(guī)劃，導致我國房地產的庫存現(xiàn)象嚴重，價格虛高，城市間差異巨大等現(xiàn)象顯著，還有出現(xiàn)泡沫的潛在危險。針對其中存在的問題，要妥善處理的話就需要相關人員綜合考慮很多影響因素，權衡各方利益，還要遵從房地產經濟自身的運行規(guī)律，這是一個有難度的工作。然而必須要聯(lián)合各方，從加強政府宏觀調控，到企業(yè)自身有序經營，到社會有效監(jiān)督，到法律法規(guī)上的完善，對實際居民住房需求進行調研，以及合理開發(fā)的多途徑進行問題的解決，進而有力地提高房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展水平，促進其健康、有序發(fā)展。基于此種目的，本文對房地產經濟的現(xiàn)狀與問題進行了簡要介紹，對其解決方法進行了一定的探討，希望有所助益。

房地產業(yè)；經濟管理；解決辦法

引言

隨著我國經濟發(fā)展取得了顯著的成效，以及市場化改革的加深，房地產行業(yè)也順應趨勢不斷發(fā)展，逐漸成為對國民經濟能產生重要影響的一個行業(yè)。房地產行業(yè)不僅對于廣大人民的居住水平與條件有著重要影響，更與許多人的經濟收入息息相關。而且，房地產企業(yè)還是重要的納稅大戶，對于地方經濟與政府財政有著重要的影響。盡管我國房地產行業(yè)目前正朝著市場化、科學化與可持續(xù)化發(fā)展，但是仍然有很多問題亟需解決，這就成為了本文的撰寫源動力，針對房地產經濟管理中存在的問題，如何有效解決。

1 我國房地產經濟管理中的現(xiàn)實問題

1.1 缺乏連續(xù)性政策，目標模糊不清

隨著房地產業(yè)的高速發(fā)展，市場化的程度不斷增加，受于資本驅動以及盲目樂觀，近年來供求失衡的現(xiàn)象已經愈發(fā)明顯，作為宏觀調控的主要力量，政府開始加強去庫存化，努力調節(jié)房市的供需平衡，希望可以抑制住過快的房價增長，并且緩解房屋閑置現(xiàn)象。盡管政府的方向是正確的，但是在具體落實上，不僅沒有一個明確數(shù)字的管理目標，甚至政策制定上都有前后矛盾的地方，導致政策的實施缺乏連續(xù)性，不僅不能達到抑制非正常的房地產需求與炒房情況，而且對于房地產行業(yè)的現(xiàn)實問題解決起來也很無力，無法有效管理。所以說，在政府的短期規(guī)劃與長期政策出現(xiàn)了目標沖突的情況下，就難以履行政府的管理職能，不僅會影響房地產企業(yè)的正常發(fā)展，還會打亂整個市場的正常發(fā)展，從而使得不法分子有機可乘，投機倒把。舉例說明的話，在建設經濟適用房以及執(zhí)行國五條等政策的宏觀調控下，我國的房地產狀況仍然沒有明顯改善，而持續(xù)的政策落實不力就是一大原因。

1.2 經濟管理流于形式，缺乏完善的監(jiān)督制度

實質上，房地產經濟管理的根本目的是促進房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。但是我國的很多經濟管理手段最終都只是形式化、表面化的東西，執(zhí)行效果不大，而且也沒有一個完善的監(jiān)督體系來督促落實。

就現(xiàn)實反應的情況來看：①我國房地產行業(yè)由于土地價格上漲、建筑材料價格上漲、建筑工人成本上漲以及供求不平衡等原因，房價上漲情況不斷，很多有購房需求的居民根本無力承擔高價的房屋。而在商品房價不斷飆升的同時，很多投機者因此投入大量資本，將房屋當成投機商品進行投機倒把，不僅加大房屋的供求失衡，還導致房屋價格被虛假抬高，再一次打擊了正常購房需求的普通人。而對于如何打擊這類投機商人，政府管理部門并沒有有效的方法，也沒有專門的監(jiān)管人員，這就導致政策成為一紙空文的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。②房地產管理政策很多時候原則制定和實施相違背。這主要體現(xiàn)在，中央出臺的政策方針主要由地方政府落實，而管理主體的差異，使得各級政府的權責不明，相互推諉的現(xiàn)象經常出現(xiàn)，這就導致中央政策的落實不力，相互間的合作出現(xiàn)了間隙。③房地產政策變成了一個下發(fā)的文件，只存在與政府辦公室桌上，地方政府為了自己的財政收入，不愿意落實政策抑制本地房地產商的過度投資。還有一點就是房地產經濟管理制度本身就不符合社會經濟現(xiàn)狀。房地產自身的收益是十分可觀的，這就導致很多地方政府將引入房地產投資作為獲取財政收入，拉動當?shù)鼐蜆I(yè)與經濟發(fā)展的重要目標。然而如果不能為房地產企業(yè)提供政策支持，就不能引入他們的投資，這就導致政府在限制不合理房價上處于先天劣勢的地位，甚至有些房地產商為了自身利益最大化，對政府領導進行行賄，出現(xiàn)權色交易等違法行為，借此獲得更高的自主權力，這就導致房價更加難以降下來，大大阻礙了中央對房地產的宏觀經濟管理。在這種情形下，如果中央想要政策措施有力地落實，就必須要加強監(jiān)管力度，完善制度上的管理，鑒于房地產行業(yè)的實際情況出臺符合各方利益的投資管理、建筑管理、價格調控、產權管理制度，借此加強制度的可操作性。

1.3 法律體系不夠完善

房地產行業(yè)飛速崛起導致了很多法律問題的產生，而相關法律體糸建設上卻慢了好幾拍，從而導致相關管理主體在對一些問題進行執(zhí)法的時候，無法可依或者是就算進行了懲戒，卻因為法律條文落后，懲罰力度過小，起不到應有的作用?，F(xiàn)階段我國政府對房地產的管理主要是通過政策文件、地方法規(guī)、相關辦法與意見的形式進行管理，但是很多管理方法都不是依據(jù)實際情況，不合理的情況越來越明顯。這就需要政府在實際房地產的各類問題上進行調研，然后據(jù)此進行立法工作，建立一套完整的法律體系，使得管理工作法律化。

2 我國房地產經濟管理建議和對策

2.1 制定連續(xù)性政策，明確管理目標

當前我國正在深化改革的關鍵時期，新經濟形態(tài)也在發(fā)展中，十八大后提出的深化產業(yè)結構，轉變發(fā)展模式的課題成為了我國經濟發(fā)展的風向標，而房地產經濟也不例外。政府不僅要清楚地認識到房地產經濟的地位以及意義，還要從政府角度上，配合市場自發(fā)調節(jié)來促進房地產經濟對居民居住與生活條件的改善。

這就需要政府對管理職能與目標進行一個明確。①根據(jù)不同的城市等級以及城市發(fā)展定位對于當?shù)胤康禺a進行管理。舉例南京，作為一個沿長江的長江中下游城市，長三角地區(qū)的核心城市，南京是一個十分重要的城市，在結合其房地產實際發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展歷史，土地資源的前提下，要支持南京的房地產行業(yè)發(fā)展，促使其南京都市圈的核心地位，擴大其城市影響。②各級政府在進行房地產發(fā)展規(guī)劃時，一定要有一個連續(xù)性的計劃書，以保證不會前后矛盾，影響房地產行業(yè)的正常發(fā)展。制定一個連續(xù)性的計劃書，就需要明確管理目標與職責，比如制定的目標是在城市化進程中，讓房地產行業(yè)加強在城鄉(xiāng)結合部的存在，增強農村的房地產市場化，加強郊區(qū)房地產建設與配套設施建設，緩解城市住房緊張。制定符合人民群眾利益的房地產戰(zhàn)略規(guī)劃，有利于社會穩(wěn)定以及經濟和諧發(fā)展，更有利于房地產企業(yè)履行社會責任。③房地產行業(yè)是一個長久的行業(yè)，有人就有住房需求，所以說規(guī)范房地產經濟發(fā)展是一個長期工作，政府要有一個長期規(guī)劃，以保證房地產能可持續(xù)地發(fā)展。我國的現(xiàn)狀很明顯，總體土地面積大，但是人均占有土地少，這就需要政府積極引導房地產商的開發(fā)行為，并且宣傳合理的住房消費，可以與房地產商合作，對廉租房、經濟保障房進行投入建設，完善住房體系，使人民有房可住。④政府的相關部門一定要積極打擊投機倒把行為，對囤房、炒房的現(xiàn)象進行規(guī)范與懲戒。

2.2 開展實際勘察，了解土地住房居住情況

我國的土地使用情況現(xiàn)階段很復雜，為了保證耕地、林地的數(shù)量，就需要嚴格控制商業(yè)用地以及居住用地的審批與流入市場。土地資源一直以來都是最重要的資源，要對其具體情況進行實際勘測與準確把握，了解各地居住情況與使用情況，加強土地管理，對土地閑置情況進行回收或者再規(guī)劃，要避免空房、爛尾房的過量存在，保證土地資源的合理可持續(xù)利用。

2.3 完善相關法律、法規(guī)體系

正如前文提到的，我國房地產經濟沒有完善的法律體系，這就需要建立起符合中國國情的完整法律法規(guī)體系。法律體系的建立，可以保障房地產市場的規(guī)范運行與依法操作，管理起來也可以有法可依。當然，由于房地產行業(yè)的市場性質特別強，法律的制定同時要考慮市場規(guī)律與實際需求。還有一個很重要的問題就是，我國的房地產產權、物業(yè)等方面經常出現(xiàn)糾紛，不僅是財產問題，還有社會問題，這就需要完善的法律體系進行規(guī)范，這樣一來調解起來或者是訴訟之時就可以有法可依，避免房地產經濟出現(xiàn)問題時各執(zhí)一詞，影響其有序發(fā)展。

3 結語

從上文可以看出，我國的房地產發(fā)展迅速，但是問題也有很多。這就需要各方努力，加強調控從法律體系與現(xiàn)實管理入手，促進房地產行業(yè)的管理水平。我國政府還可以借鑒國外先進經驗，提高自身房地產經濟管理能力，促進房地產行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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[3]林國富.房產管理機構如何適應新經濟形態(tài)下的市場經濟[J].監(jiān)督與選擇，2013（3）：36.

F293.3

A

1004-7344（2016）17-0214-02

2016-5-14

王小明（1982-），男，大學本科，主要從事財務管理工作。