論善意取得制度在夫妻單方私售共有房屋糾紛中的適用

【摘要】善意取得制度是物權法上旨在保護善意第三人、維護動態交易安全的一項重要的制度，2011年的婚姻法司法解釋（三）第11條明確將善意取得制度適用于夫妻單方私售共有房屋的糾紛處理中。即在一方未經另一方同意出售夫妻共同共有房屋的情況下，第三人若出于善意，并支付合理對價，辦理產權變更登記手續，即可取得該房屋的所有權，夫妻中不知情的另一方不得訴請追回。該規定的意義在于實現與物權法接軌、統一裁判依據、維護交易安全和引導婚姻觀念的轉變等等，但也在制度和微觀適用中存在諸多問題。本文將對11條進行具體評析，并提出相應的立法建議。

【關鍵詞】善意取得制度；夫妻私售共有房屋；婚姻法解釋（三）第11條；立法建議

一、夫妻對共同共有財產處分權的行使

1.《婚姻法》中的夫妻財產關系

夫妻財產制是指規范夫妻婚前財產和婚后所得的財產的歸屬、管理、使用、收益和處分，婚姻的對外財產責任以及婚姻終止時財產分割與清算的法律制度。夫妻財產制度包括約定財產制與法定財產制。我國立法對約定財產制規定了三種類型，即分別財產制、一般共同制和部分共同制。夫妻共同財產制指婚姻關系存續期間，夫妻之間無財產約定或約定無效時，一方或雙方所得財產歸夫妻共同共有。

2.家事代理權

目前我國關于家事代理權的規定體現在我國最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》中第17條的規定：“（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”

二、夫妻單方私售共有房屋后果適用善意取得制度存在的問題

由于夫妻關系與婚姻領域物權主體的特殊性，以及歷史、習慣的影響，加之物權法的登記公示制度并未強制介入夫妻之間的產權登記，夫妻共同共有的婚姻家庭財產僅登記在夫妻一方名下的現象十分普遍，使得夫妻單方私售共有房屋的糾紛案件層出不窮，對婚姻家庭關系的和諧和社會的穩定造成了惡劣影響。為及時解決此類糾紛，2011年7月4日最高人民法院審判委員會通過了《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》（以下簡稱婚姻法解釋（三）），并于2011年8月13日起正式施行，其第11條引入了民法上的善意取得制度來調整解決夫妻一方私售共有房屋的糾紛，但其仍有值得推敲和反思之處。

1.宏觀方面問題

（一）偏重交易安全有違婚姻法的立法精神

我國《婚姻法》的立法精神和目的在于妥善地處理婚姻家庭糾紛，維護婚姻家庭關系的和諧穩定。而婚姻法解釋（三）第11條則更偏向于保護善意第三人的權益，這顯然違背了婚姻法第17條"夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權”的立法精神。

（二）對夫妻單方私售共有房屋行為的預防作用有限

法律防范與救濟的功能不可偏廢，婚姻法解釋（三）只解決了當夫妻一方出現私售共有房屋的行為后，法院如何處理，但并沒有發揮好防范類似問題重演的作用。但婚姻法立法上缺乏限制，婚姻法解釋（三）也并未填補這一空白。

2.微觀制度框架適用問題

（一）對“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋”的不同理解

婚姻法解釋（三）第11條規定的“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋”，從文義可以理解成三種對夫妻共同共有房屋處分的不同情形：

（1）登記在雙方名下，單方處分；

（2）登記在一方名下，另一方處分；

（3）登記在一方名下，該方處分。

這三種情形是否都適用于善意取得制度？司法解釋沒有給出明確的規定。有學者指出只有第三種情形，即“登記在一方名下，該方處分”的時候，才產生善意取得制度的適用問題，原因在于：第一，現實中頻繁出現的夫妻單方私售共有房屋的糾紛大部分是指第三種情形。第二，出于維護市場交易秩序的考慮，應該縮小不動產善意取得制度中無權處分的范圍，否則最終受害的將是交易安全。第三，只有在登記權利人處分共有房屋時，才有可能產生受讓人善意取得問題，而在處分人本身并非登記權利人的情況下，受讓人的善意往往很難成立。

（二）損害賠償請求在實踐中的爭議

根據婚姻法解釋（三）第11條第二款的規定，夫妻中不知情一方并不能在婚姻關系存續期間請求分割夫妻共同財產，如果離婚時該筆房款已被揮霍殆盡，那么這種損失如何得到救濟呢？即使其能夠分割售房款，由于市場上流行買賣雙方通過房屋中介公司簽署陰陽合同的做法，也有可能會導致不知情的配偶另一方無法分得實際售房價款的1/2。

三、完善善意取得制度在婚姻法中運用的立法建議

1.規范婚姻法司法解釋（三）第11條的表述

鑒于“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋”可有三種不同情況的理解，筆者建議將這一要件更為準確地表述為：“實際權利狀態與登記體現的權利狀態不一致，而登記權利人的處分行為不符合法律規定或者當事人約定條件”。

2.具體嚴格限制夫妻非日常家事的相互代理權

盡管法律明確規定夫妻家事代理權的行使范圍，出售房屋屬于處分重大財產的事務，不得行使日常家事代理權，但在日常生活中，夫妻關系的特殊性很容易使受讓人有理由相信私售房屋為夫妻雙方共同的意思表示而出現表見代理，使夫妻另一方的權益受損。所以對夫妻相互代理權進行限制才能從源頭上防范夫妻一方私售共有房屋的行為。筆者建議可對夫妻非日常家事的相互代理權進行具體嚴格限制，

四、結論

本文主要以婚姻法司法解釋（三）第11條為視角，對善意取得制度及其在夫妻單方私售共有房屋糾紛處理中適用的背景意義、構成要件和法律效果進了解釋和分析，并從宏觀和微觀兩個層面評析了第11條的優劣之處，提出相應的立法建議：應規范第11條的表述以免歧義，增強適用時的可操作性；須具體嚴格限制夫妻處分共有房屋時的相互代理權。

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注釋：

[1]蔣月：《夫妻的權利與義務》，法律出版社2001年版，第84頁

[2]參見辛正郁：《夫妻共有房屋單方處分中的法律適用問題》，載《人民司法》2011年第19期

[3]參見翁林穎：《從物權法角度看婚姻法司法解釋（三）的夫妻財產制度》，載《遼寧工程技術大學學報（社會科學版）》2012年第14卷第5期

作者簡介：張朕（1992—）；性別：男民族：漢籍貫：浙江省湖州市；學歷：在讀研究生；單位：中南財經政法大學研究方向：民商法方向