工業(yè)用地低價(jià)出讓前提下用地效率研究

王華++李武艷

[摘要]以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地效率為研究對(duì)象，以2005—2014年工業(yè)用地效率指標(biāo)數(shù)據(jù)為樣本，基于SBM模型和BCC模型，采用DEA-SOLVER Pro5.0軟件，對(duì)比了杭州市工業(yè)用地、商業(yè)用地和居住用地價(jià)格，分析了開(kāi)發(fā)區(qū)基本地價(jià)和實(shí)際出讓均價(jià)，評(píng)價(jià)了2005—2014年開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地效率。研究結(jié)果表明，杭州市存在工業(yè)用地低價(jià)出讓現(xiàn)象；開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地的高效利用，從側(cè)面反映出低價(jià)出讓工業(yè)用地的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)；非期望產(chǎn)出會(huì)影響開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地效率。

[關(guān)鍵詞]SBM模型 BCC模型 土地利用效率

[中圖分類號(hào)]F301.4 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-5349（2016）12-0142-02

從2000年到2012年，全國(guó)商業(yè)地價(jià)和居住地價(jià)均有較大增長(zhǎng)，僅工業(yè)地價(jià)水平漲幅較慢，工業(yè)用地出讓價(jià)格過(guò)于偏低且占比偏高。杭州市作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的省會(huì)城市，近年來(lái)土地資源制約因素尤其突出，土地價(jià)格持續(xù)飆升。杭州市區(qū)2014年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為23355畝，其中工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)計(jì)劃為2109畝，占計(jì)劃總量的9.03%，比2013年多1491畝，多2.4倍。2010年至2014年杭州市工業(yè)用地年平均地價(jià)是住宅地價(jià)的近三十分之一。本研究立足于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的副省級(jí)城市-杭州，以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為研究對(duì)象，研究其近年來(lái)工業(yè)用地市場(chǎng)發(fā)展情況，從多個(gè)角度闡述工業(yè)用地低價(jià)出讓現(xiàn)象，分析杭州市用地結(jié)構(gòu)變化，測(cè)算研究區(qū)工業(yè)用地的土地利用效率，進(jìn)而根據(jù)工業(yè)用地利用效率來(lái)反思杭州市現(xiàn)有的用地供地方式。杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)政府的財(cái)政收入、各類用地價(jià)格及資本流動(dòng)等數(shù)據(jù)較為齊全，能夠支持后續(xù)研究的開(kāi)展。

一、研究現(xiàn)狀及趨勢(shì)

我國(guó)工業(yè)用地政策先后出臺(tái)了招拍掛政策、出讓最低價(jià)政策、集約節(jié)約利用等政策。盡管相繼出臺(tái)了這么多政策，實(shí)際工業(yè)用地出讓仍然以行政劃撥和協(xié)議出讓為主。劉衛(wèi)東[1]指出低價(jià)出讓工業(yè)用地可有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，土地開(kāi)發(fā)成本、房產(chǎn)租金或土地拍賣價(jià)格可以作為工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)確定的依據(jù)。有效評(píng)價(jià)土地利用效率可以從側(cè)面反映工業(yè)用地出讓方式的適宜性。現(xiàn)有的土地利用效率評(píng)價(jià)方法有很多，主要有杜邦財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)增加值、平衡計(jì)分卡，另外人們還使用一些數(shù)學(xué)方法，較為簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)方法如層次分析和因子分析，最常見(jiàn)的數(shù)學(xué)方法如數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）。較多學(xué)者[2]-[6]采用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法研究各個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)效率、利用效率等，楊海泉[7]等人以DEA為基礎(chǔ)的CCR模型，并進(jìn)一步擴(kuò)展的BCC模型。葉濤[8]等人采用土地利用模型，從自然、經(jīng)濟(jì)以及政策條件三方面的變化對(duì)土地利用概率產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。周沂[9]等通過(guò)2004—2008年城市統(tǒng)計(jì)面板數(shù)據(jù)研究了地理與城市土地利用效率之間的關(guān)系。楊勇[10]等人采用層次分析法（AHP）比較分析了經(jīng)濟(jì)開(kāi)放條件下，對(duì)比內(nèi)陸地區(qū)與沿海地區(qū)城鎮(zhèn)化，研究了兩地區(qū)的土地利用效率差異性。張榮天[11]等綜合運(yùn)用DEA模型、ESDA統(tǒng)計(jì)指數(shù)和Tobit模型，分析了長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶城市土地利用效率演變和驅(qū)動(dòng)機(jī)制。

但目前關(guān)于土地利用效率的研究較少有針對(duì)工業(yè)用地效率的，同樣關(guān)于重點(diǎn)研究城市中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)用地效率也較少。另外研究土地利用效率時(shí)DEA模型中的CCR模型和BCC模型是最常用的方法，但當(dāng)存在非期望產(chǎn)出和過(guò)度投入時(shí)，采用該方法存在高估效率的現(xiàn)象。而DEA模型中的SBM模型彌補(bǔ)了這一缺陷，尤其在工業(yè)用地效率評(píng)價(jià)時(shí)可以將環(huán)境等負(fù)外部相應(yīng)涉及到。故本文通過(guò)對(duì)比多種方法的適用性，結(jié)合研究對(duì)象的自身特點(diǎn)，準(zhǔn)備采用SBM模型和BCC模型分析杭州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地土地利用效率。

二、杭州市工業(yè)用地現(xiàn)狀分析

（一）杭州市工業(yè)用地供給量逐漸增加

通過(guò)杭州市2011—2014年的年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃報(bào)告，從工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地、商服用地、住宅用地三個(gè)部分對(duì)比分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的供應(yīng)量及比重在逐漸增大，2012年比重為11.58%，2013年比重為12.28%，2014年比重為15.68%，而商服用地和住宅用地的供應(yīng)量及比重呈現(xiàn)減小趨勢(shì)。

（二）工業(yè)用地“低價(jià)”出讓現(xiàn)狀

不同類型用地出讓價(jià)格比較必須在區(qū)位相同的條件下才具有比較意義，區(qū)位不同會(huì)引起各種基礎(chǔ)設(shè)施條件差異性。其次，兩者價(jià)格會(huì)因?yàn)槌鲎尩臅r(shí)限不同而產(chǎn)生價(jià)格的差異，出讓年限根據(jù)法律規(guī)定二者有一定差異性。另外居住用地出讓為政府帶來(lái)的是一次性收益，而工業(yè)用地出讓屬于多次收益，故政府從考慮吸引工業(yè)企業(yè)入住的角度會(huì)考慮低價(jià)出讓工業(yè)用地，從而獲得未來(lái)長(zhǎng)期收益。通過(guò)對(duì)比2009—2014年工業(yè)用地和居住用地出讓價(jià)格，通過(guò)計(jì)算得出居住用地價(jià)格是工業(yè)用地價(jià)格的33倍左右，這從側(cè)面反映了現(xiàn)階段工業(yè)用地出讓價(jià)格呈現(xiàn)出“低價(jià)”出讓模式。另外本研究通過(guò)采用基本地價(jià)公式計(jì)算出的基本地價(jià)和實(shí)際出讓均價(jià)對(duì)比，確實(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際出讓均價(jià)低于基本出讓價(jià)。

工業(yè)用地低價(jià)出讓動(dòng)機(jī)與兩個(gè)因素相關(guān)，首先是低價(jià)出讓具有引資作用，地方政府用過(guò)土地要素?fù)Q資本要素的方式可獲取投資的流入；另外是工業(yè)用地相關(guān)政策驅(qū)動(dòng)，政府期望通過(guò)低價(jià)出讓及地價(jià)變動(dòng)影響土地利用效率、用地集約度和工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚度。地方政府為了保證財(cái)政收入，積極爭(zhēng)取私人和外商投資，由于外商投資企業(yè)具有很強(qiáng)的流動(dòng)性，故地方政府推出各項(xiàng)優(yōu)惠措施吸引投資，于是提供廉價(jià)工業(yè)用地就是主要的手段之一。政府希望工業(yè)企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益彌補(bǔ)因低價(jià)出讓產(chǎn)生的損失。

（三）杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值占比高

1997年到2014年杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第一產(chǎn)業(yè)比重在1999年最高，也僅有2.6%，呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)；第三產(chǎn)業(yè)的比重從1997年的3.35%逐年上升到2014年的24.21%，表明服務(wù)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。第二產(chǎn)業(yè)比重一直在75%以上，從1997年的96.65%到2014年的75.61%，呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)。因此杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心依然在工業(yè)上。

三、杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地土地利用效率分析

（一）方法介紹

DEA是一種線性規(guī)劃模型，根據(jù)多個(gè)投入和支出因素對(duì)決策單元進(jìn)行相對(duì)效率評(píng)價(jià)的一種系統(tǒng)分法，稱為CCR（Charnes、Cooper、Rhodes）模型。隨后，Banker、Charnes、Cooper假定規(guī)模收益可變，在CCR模型的基礎(chǔ)上提出BCC模型。模型中假設(shè)有n個(gè)決策單元，j=1，2…n，，，分別表示投入指標(biāo)、產(chǎn)出指標(biāo)以及相對(duì)效率值，BCC模型的線性規(guī)劃為：式中，為目標(biāo)函數(shù)；s.t.代表限制性條件；為各個(gè)決策單元在某一指標(biāo)上的權(quán)重變量；和分別代表決策單元的原始投入和產(chǎn)出值。

Tone提出了SBM（Slacks-based Measurement）模型，它綜合考慮了各決策單元的投入與產(chǎn)出，解決了投入產(chǎn)出松弛的問(wèn)題。基于此，本文采用在DEA模型基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的且考慮非期望性產(chǎn)出的SBM模型，該模型可以更好地模擬在環(huán)境約束下，考慮投入變量、期望產(chǎn)出變量和非期望產(chǎn)出變量之間的關(guān)系，分析系統(tǒng)效率。

在SBM模型假定系統(tǒng)有n個(gè)決策單元，且對(duì)應(yīng)的投入向量表示為x∈Rm、期望產(chǎn)出向量為yg∈Rs1和非期望產(chǎn)出向量為yb∈Rs2，可以定義矩陣X、Yg和Yb如下：，，。其中，X>0，Yg>0，Yb>0，不變規(guī)模報(bào)酬下的生產(chǎn)可能集P為：，

，s.t.，，，其中，s-≥0，sg≥0，sg≥0，≥0，s表示相應(yīng)的投入指標(biāo)和產(chǎn)出指標(biāo)，是權(quán)重向量。為非期望產(chǎn)出的SBM模型計(jì)算的效率值。目標(biāo)函數(shù) 關(guān)于s-、sg和sg嚴(yán)格遞減，并且0≤≤1。對(duì)于特定的被評(píng)價(jià)單元，當(dāng)且僅當(dāng)=1時(shí)，即s-=0，sg=0，sg=0，被評(píng)價(jià)單元才有效率。當(dāng)<1時(shí)，說(shuō)明被評(píng)價(jià)單元無(wú)效率，即需要調(diào)整投入產(chǎn)出指標(biāo)。

（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)建立

進(jìn)行開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地利用效率評(píng)價(jià)既要注重研究區(qū)域土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，也應(yīng)考慮土地利用過(guò)程中對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)。在指標(biāo)選取時(shí)，指標(biāo)分為三大類，分別為投入指標(biāo)、期望產(chǎn)出指標(biāo)和非期望產(chǎn)出指標(biāo)。投入指標(biāo)中重點(diǎn)選用了工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入和工業(yè)從業(yè)人員數(shù)；產(chǎn)出指標(biāo)中的期望產(chǎn)出指標(biāo)選用了工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)利潤(rùn)；非期望產(chǎn)出指標(biāo)主要是指對(duì)環(huán)境有負(fù)效應(yīng)的因素，本研究中考慮到工業(yè)廢水排放量、工業(yè)廢氣排放量和工業(yè)固體廢棄物排放量。但實(shí)際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率近幾年都是100%，故不考慮這一指標(biāo)，另外近幾年的工業(yè)固體廢物綜合利用率均在92%以上，故同樣不考慮該指標(biāo)。以上數(shù)據(jù)均來(lái)源于2005—2014年杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)和杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)年鑒。

（三）土地利用效率計(jì)算并分析

采用SBM模型對(duì)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)—杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2007—2011年的工業(yè)用地效率進(jìn)行分析。在SBM模型中包括兩大類模型，一類是基于導(dǎo)向型的SBM模型，包括輸入導(dǎo)向和輸出導(dǎo)向。另一類是沒(méi)有導(dǎo)向的SBM模型。

本研究通過(guò)多次對(duì)比研究區(qū)數(shù)據(jù)，選擇SBM-NonOriented

模型和BCC模型對(duì)比計(jì)算。在BCC模型中沒(méi)有考慮非期望產(chǎn)出，即環(huán)境污染指標(biāo)。SBM-NonOriented模型中考慮了非期望產(chǎn)出。若不考慮企業(yè)的非期望產(chǎn)出，采用BCC模型計(jì)算出2005—2014年杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)用地效率，其中2005年、2006年、2009年、2010年、2011年和2014年的效率值為1，其余四年的效率值均在0.9以上，這一結(jié)果表明在不考慮非期望產(chǎn)出因素下，工業(yè)用地效率均比較高。若考慮企業(yè)的非期望產(chǎn)出，采用SBM模型，2005年、2006年、2009年、2010年和2014年效率均為1，2007年、2008年、2011—2013年這五年工業(yè)用地效率均有下降，下降幅度較大的是2012年和2011年，分別下降了33%和31%。通過(guò)數(shù)據(jù)分析可以看出2011年和2012年工業(yè)企業(yè)的非期望產(chǎn)出相對(duì)較高。通過(guò)兩種模型的十年效率值從側(cè)面可以反映出低價(jià)出讓工業(yè)用地對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地效率提高有正影響。

四、結(jié)論

本文以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為研究對(duì)象，首先對(duì)比分析了杭州市工業(yè)用地價(jià)格、商業(yè)用地和居住用地價(jià)格，其次對(duì)比了開(kāi)發(fā)區(qū)基本地價(jià)和實(shí)際出讓均價(jià)，從而反映出杭州市存在工業(yè)用地低價(jià)出讓現(xiàn)象。進(jìn)而采用SBM-NonOriented模型和BCC模型分別評(píng)價(jià)了2005—2014年開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地效率，高效的利用效率從側(cè)面可以反映出低價(jià)出讓工業(yè)用地對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地效率提高有正影響。在使用模型評(píng)價(jià)中，因?yàn)闀r(shí)序較短，不能采用更加豐富的指標(biāo)，所以有些年份的效率值為1，在以后的研究中可以采用更多全面的豐富的決策單元，以便提高結(jié)果的有效性。

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責(zé)任編輯：楊柳