新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性思考

[摘要]新經濟形勢下我國房地產經濟該何去何從成為企業與理論研究關注的重點課題。文章主要是基于新經濟與傳統經濟的對比分析，進而剖析房地產經濟對我國國民經濟的影響與推動作用，在此基礎上全面的揭示出房地產經濟的非理性行為。文章的結論對房地產經濟的未來發展具有重要意義，同時也期望對房地產企業的決策有所助益。

[關鍵詞]新經濟；房地產經濟；非理性行為

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625173

1傳統經濟與新經濟的區別

談到房地產經濟，就會談到當下的背景，即新經濟形勢，但是何為新經濟？它與傳統經濟有什么區別呢？新經濟有著許多明顯的特征，例如電子商務和社會網絡化，這也是與傳統經濟明顯的區別，其中電子商務特征就是包含購物的移動化及線上線下相結合的購物習慣在內的互聯網+，社會網絡化特征主要表現在對信息獲取和信息處理方面的便捷性。除此之外，新經濟還具有資本運作、政府過去長期面臨的通貨膨脹壓力得以消除、物價增幅保持在最低水平等特征。與新經濟形勢相比，傳統經濟的階段性特征更加明顯，例如資金投入量大與生產周期長，傳統的房地產經濟對市場的預測是非常重要的，資金的投入具有連鎖效應，在生產周期內房地產市場時常會發生巨大變化，因此具有更大的不確定性。而新經濟形勢使房地產產業信息化、網絡化，資金的周轉速度更快。

2房地產經濟對我國國民經濟的影響分析

21房地產經濟是我國固定資產投資增長的持續動力

對于房地產經濟對我國國民經濟的分析，最先要談的是它對我國固定資產投資增長的重要作用。首先固定資產投資主要包括三部分，分別是農村住戶固定資產投資、房地產開發投資和500萬元以上的建設項目投資，而房地產經濟的作用很明顯主要作用于房地產開發投資部分。據國家統計局發布的《國家統計調查制度》顯示，自從2000年以來，房地產經濟對國家固定資產投資的占比均在151%以上，2010年以后均在192%以上，而且這樣的比重在持續的增長。據《中國統計年鑒》顯示，房地產經濟對我國固定資產投資的貢獻率均達到15%以上，其中2010年與2011年達到頂峰，高達225%和226%，這在一定程度上說明房地產經濟對我國國民經濟增長具有舉足輕重的作用。其次就房地產投資而言，90年代房地產經濟對投資的貢獻率就持續增長，據吉林建筑大學城建學院2015年預測，我國房地產經濟投資仍然會保持在17%～18%，這對于我國國民經濟的發展意義重大。總之，在分析我國房地產經濟對國民經濟的影響時，對固定資產投資增長的影響分析是非常必要的。

22房地產經濟是我國消費增長的持續動力

房地產經濟對我國消費增長具有重要影響。首先我國的經濟增長方式由投資拉動轉變為消費拉動，房地產經濟對刺激我國消費需求具有重大作用，一方面房地產經濟是我國各相關產業的消費動力，另一方面房地產經濟也是相關消費產業的供給動力。房地產經濟的發展對與它相關的上下游產業的發展起到了推動作用，其中家具產業、房屋中介產業、家電產業以及建筑材料產業在房地產經濟的推動下逐漸呈現回暖趨勢，這在一定程度上刺激了相關產業的消費需求。總之，在分析房地產經濟對我國國民經濟的重要影響時，對消費增長的影響分析是其中不可或缺的重要環節。

23房地產經濟對我國生產、就業的重要影響分析

首先，房地產經濟對我國生產具有舉足輕重的作用，一方面正如以上所述，它的發展與相關產業的發展有著密切關系，另一方面房地產產業包括許多部分，每個部分都具有其獨特的功能與性質，而且其在規模方面有所差異。房地產經濟在推動我國國民經濟方面具有顯著作用，同時，我國的房地產發展水平是評價我國的居民消費水平的主要參考依據。其次，房地產經濟對我國就業水平也是具有很大影響的，一方面房地產經濟的發展能夠增加我國的就業崗位，另一方面房地產經濟促進相關產業的蓬勃發展，這也為就業方面的改善發揮了一定的作用。總之，房地產經濟對我國生產、就業的影響分析是對國民經濟影響分析的重要組成部分。

3房地產經濟中存在的非理性行為

31高資產負債率與高空置率下的房地產企業擴張現象

高資產負債率與高空置率下的房地產企業擴張現象是房地產經濟存在的非理性行為的典型之一。首先，房地產經濟近年來的持續繁榮使各行業的企業都看到了“商機”，而且其投資渠道單一性，政府對資本準入的規定放寬等，使大量資本涌入房地產業，原本占房地產市場比例較大的資金不足的小型企業積累了高負債率。根據海通證券統計顯示，近幾年房地產市場的負債率已經超過60%，而且還在增長。其次，房地產市場的高利潤吸引了眾多企業的投資，使房地產市場供大于求，一方面房價在持續增長，很多居民買不起，另一方面國家鼓勵建筑刺激經濟增長，導致房屋供給量大于需求量，造成了房地產市場的高空置率。最后在房地產市場的高負債率與高空置率背景下，各行業仍然只看到房地產市場較其他行業相比之下的高利潤，紛紛進行建筑投資，盲目擴張房地產市場，導致了很多專家所說的“房地產泡沫化”，但是這種盲目擴張是不是“泡沫”，抑或是經濟放緩大背景下的產能結果，至今仍然未有一致的結論。總之，高資產負債率與高空置率下的房地產企業擴張現象是房地產經濟當前存在的典型非理性行為。

32違背市場發展規律的地產供需關系

違背市場發展規律的地產供需關系也是房地產經濟市場中存在的較嚴重的非理性行為。縱觀以往很多關于房地產研究的文獻，地產與市場的關系一直是關注的熱點。首先，在市場經濟條件下，政府只是一味地出讓土地以刺激地方經濟的增長，當然這樣的直接結果就是房價的攀升，這也嚴重地違背了市場經濟的發展規律，政府過多干預房地產市場的自由供給均衡。其次，政府與房地產企業都沒有認清土地不是商品，雖然受市場的供給關系影響，但絕不取決于社會必要勞動時間，而是取決于投資收益率。但是在我國政府只是認為地價高對政府收益則會大，其實恰恰相反，地價高只會約束消費，導致產能嚴重過剩。最后，城市規劃嚴重違背市場發展規律，城市規劃就是政府對房地產市場化挑戰的代表，以優越的公共設施吸引居民的被迫遷移，這就是典型的“以供定需”，或者美名為“筑巢引鳳”，這樣的情境使房地產經濟及土地交換嚴重違反了市場供需關系規律，這也是房地產發展過程中的又一非理性行為。

33房產遠離市場化，面臨嚴重金融風險

房地產遠離市場化，面臨嚴重金融風險是房地產經濟中存在的第三種非理性行為，這與第一種、第二種非理性行為有所相似，但卻是以上兩種的結合。首先房地產遠離市場化，一方面是指以上所述的地價的制定，另一方面則是指房地產的產業結構脫離市場化，政府采用高價競標，誤導經營方向，一味地追求城市的高消費、高技術的產業層次結構，導致市場秩序混亂。其次房地產市場面臨嚴重的金融風險，這是上述第一種非理性行為的更深層的思考，高負債率是其本質，而虛假的需求信息才是其表象，高空置率與高負債率相結合必然導致金融風險，因為建筑投資者很可能是民間資本和銀行，這很可能會導致整個金融體系風險。因此，房產遠離市場化、面臨嚴重金融風險是以上兩種非理性行為的更深層的結果，也是房地產經濟中存在的更加危險的非理性行為。

4結論

新經濟形勢對房地產經濟是機遇也是挑戰，房地產經濟對國民經濟的影響意義重大，但是在其作用的背后，我們必須鎮靜的思考這樣的繁榮背后的潛在風險。房地產經濟發展過程中所顯露的脫離市場及高負債率的弊端使當下的房地產市場面對著前所未有的“潰敗”風險。本文在新經濟與傳統經濟對比的基礎上，著重總結了房地產經濟對國民經濟的影響與其存在的非理性行為，同時也希望為房地產企業的正確決策和行為糾正有所幫助。

參考文獻：

[1]馮利煌新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性思考[J].現代經濟信息，2015（15）：367-368

[2]萬江滔新經濟形式下房地產企業的籌資方式分析[J].新經濟，2016（5）：64-66