淺議房屋租賃合同中任意解除權

白璐

摘 要：我國《合同法》在房屋租賃合同的解除上，賦予了當事人特定情況下的任意解除權，本文擬從房屋租賃合同任意解除權的含義性質、適用、行使的法律效力等方面進行淺析，以期待有益于司法實踐。

關鍵詞：房屋租賃合同；任意解除權；法律后果

隨著經濟和市場的不斷發展，租賃物的交易行為也越加頻繁的發生，有關房屋租賃的糾紛也越來越多，糾紛中涉及的常見問題是房屋租賃合同的任意解除問題。對于租賃合同的任意解除，我國法律沒有比較完善的規定，對于其行使的條件未做出十分明確的界定，因此，在實際操作中也經常出現現行法律法規不能處理妥當的問題，筆者擬從房屋租賃合同任意解除權的含義性質、適用、行使的法律效力等方面進行淺析，以期待有益于司法實踐。

一、任意解除權的概述

任意解除權的含義：

合同解除是指在合同有效成立后，因一方或雙方當事人的意思表示，使合同關系終了，未履行的部分不必繼續履行，已履行的部分依具體情形進行清算的制度，它是合同特有的終止原因。有法定解除和約定解除。

我國《合同法》“租賃合同”一章規定了租賃合同解除的若干情形，既有任意解除權，也有非任意解除權。二者在解除權的行使方式、異議、法律后果上具有一定的共性。非任意解除權是與任意解除權相對應的一個概念，它要求在具備法律規定或當事人約定條件的情形下才可解除合同。在房屋租賃合同中，二者存在如下區別：一是行使的條件不同。非任意解除權的行使需要具備法律規定或當事人約定的條件，而任意解除權的行使無需任何條件。二是行使的主體不同。對于房屋租賃合同的非任意解除權，僅非違約方可得行使，若是因為不可抗力導致合同無法繼續履行的，合同雙方均可行使非任意解除權。而房屋租賃合同的雙方當事人均可以行使任意解除權。三是行使的規則不同。租賃合同中的非任意解除權可以依照解除權的一般規則處理。而任意解除權則不同，《合同法》規定出租人任意解除租賃合同需要提前一定期限通知承租人，但在非任意解除場合并無此要求。

二、房屋租賃合同中任意解除權的適用

1.現行法律中關于房屋租賃合同任意解除權適用的規定

根據《合同法》第232條的規定，房屋租賃合同任意解除權存在于不定期租賃當中，而《合同法》“租賃合同”一章又規定了若干形成不定期租賃合同的情形。因此，房屋租賃合同的任意解除權在以下幾種情形中適用：一是租賃期限在六個月以上未采用書面形式的（第215條）；二是當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，在依照《合同法》第61條的規定仍不能確定的（第232條）；三是租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物且出租人沒有提出異議的（第236條）。

2.理論界關于房屋租賃合同任意解除權適用的補充

我國《合同法》并未對當事人是否可以約定任意解除權作出明確規定，理論界對此問題亦關注不多。究其原因，可能是司法實踐中較少發生房屋租賃合同雙方約定任意解除權的情形。但就理論角度而言，仍有探討的必要筆者認為，房屋租賃合同中不得約定任意解除權，理由如下：首先，約定任意解除權不屬于《合同法》第93條第2款規定的情形。第93條第2款規定的是合同當事人可以約定合同解除的條件，只有在約定條件成就時方產生解除權，而任意解除權的產生并不需要約定條件，因此不能適用該條。其次，合同嚴守是當事人雙方應盡的一項基本義務，雙方既簽訂固定期限的租賃合同，就理應接受合同的約束，承擔合同履行過程中的風險。再次，從防止權利濫用的角度而言，否定約定任意解除權條款的效力具有重大意義。若規定此種約定有效，將嚴重損害承租人的利益，擾亂房屋租賃市場的良好秩序。同樣，房屋租賃合同的任意解除權不得通過約定放棄。

三、任意解除權適用的法律后果

1.房屋租賃合同的任意解除不具有溯及力

對于合同解除是否具有溯及力，我國民法并未做出明確規定，應筆者認為，區分合同種類，認為繼續性合同的解除原則上無溯及力，非繼續性合同的解除原則上有溯及力。首先，我國《合同法》并未對合同解除與合同終止做出嚴格區分，在《合同法》第91條的規定中，合同解除是合同終止的下位概念，它作為合同終止的法定情形之一。而在《合同法》的其他地方，合同解除又等同于合同終止，如租賃合同中不定期租賃合同的解除。《合同法》在合同解除是否有溯及力的規定上并不明確，導致適用上的不確定。其次，認為合同解除有溯及力或無溯及力的觀點，雖然也指出了在法律規定或當事人約定的情況下可以存在例外，但忽略了繼續性合同的特殊性，因為在繼續性合同中，已經由受領方享有的標的物效益是難以返還的，“有溯及力除了增加不必要的迂回曲折，對當事人沒有任何好處，因此不如規定這些合同的解除無溯及力，除非當事人有相反的約定”。再次，以合同屬于繼續性合同還是一時性合同來劃分合同有無溯及力，能夠使法律適用明晰，避免法官過大的自由裁量權導致合同雙方利益失衡。因此，在房屋租賃合同任意解除的場合，由于租賃合同屬于繼續性合同的一種，其解除應不具有溯及力。

2.返還租賃房屋、預收租金

在房屋租賃合同任意解除之后，承租人應返還占有的房屋。所謂返還，是指搬出自己的物品，將房屋騰出。我國《合同法》第235條也規定，在租賃期間屆滿后，承租人應當返還租賃物。若承租人在租賃合同解除之后未及時返還租屋，需要向出租人支付房屋的占有使用費。對于使用費如何計算，最高人民法院在城鎮房屋租賃合同司法解釋中，規定可參照合同約定的租金標準計算。

在房屋租賃關系中，存在承租人向出租人預付一定租期的租金的情況。由于該部分租金所對應的租期并未實際進行，在合同解除之后，出租人應當向承租人返還該部分預收租金，并自受領時起支付預收租金的利息。

參考文獻：

[1]王暾：《中國合同解除制度研究》，華東政法大學碩士學位論文，2003年

[2]馬春元：《任意解除權的規制問題探討——兼論合同解除制度的重構》，載《鄭州大學學報》（哲學社會科學版），2009年第6期

[3]李欣：《租賃合同的任意解除權探析》，載《韓山師范學院學報》，2015年8月，第36卷第4期

（作者單位：西北政法大學）