效益優化下的住宅建筑設計策略及實踐分析

萬小虎

[摘要]在經濟快速發展的今天，消費者對住宅的需求不再是一般的安身之所，更多的是需要為生活帶來享受。所以房地產市場企業想要獲得生存，就必須從消費者的需求出發，創新改進對住宅建筑的基礎建設。如果房地產企業想要持續發展，那么就必須通過對住宅建筑各方面的設計，在滿足消費者對住宅需求的同時，將建設的效益優化到最高，達到利益最大化。

[關鍵詞]房地產；建筑設計；效益

伴隨著時代前進的步伐，消費者對于居住地的要求越來越高，多樣化越來越強，房地產行業內部市場的競爭亦愈加愈烈。房地產行業作為一項民生基礎建設，是國之根本，政府監管部門下發的監管文件隨著房地產市場競爭的激烈度亦變得越來越嚴格。房地產行業發展迅猛，行業競爭愈加強烈，房地產公司在日漸艱難的發展中尋求突破。

1、建筑設計原則

目前的房地產市場整體處于調整狀態，政府通過對樓市的控制來改變產能過剩的實況，這樣一來，房地產行業發展也就變得越加困難。房地產行業開發重點在于位置選擇與建筑設計，選擇合適的位置，制定相適應的建筑設計，才能在競爭激烈的眾多房地產行業中脫穎而出。

1.1地理位置

房地產行業公司在選擇開發項目之后，需要選擇一個適合的地理位置，位置的選擇與建設項目息息相關。如果建設一個商場，那么便需要選擇人流量較大的地理位置，這樣才能保證商場的人流量與后期的發展；如果建設家庭住宅，那么學校周邊便是一個不錯的選擇。所以，一個良好的地理位置是房地產市場項目開發的主要因素。

1.2設計理念

選擇了一個良好的地理位置，那么接下來就是一套創新合理的建筑設計了。建筑設計是房地產市場項目開發的一個關鍵的環節，關系著后期項目計劃的大多數活動。回歸本質，建筑設計是為了滿足消費者在使用過程中的需求，建筑設計的質量直接關系著是否能符合消費者的需求；決定著房地產項目建設的成本是否可以回收；影響著公司的盈虧情況。

建筑本質上是為人們提供一個安身之所，發展至今，建筑的目的不再是單純的安身，更多的是對生活的享受。現在人們對住宅的要求越來越高，從以前的交通與戶型變成了如今的室內設計，注重更多的是視覺享受與實際體驗。所以，合理規劃就變得越加重要。

時代迅猛發展，如今的城市寸土寸金，一塊土地附加價值越來越高，價格也就越來越貴，房地產行業在開發前的項目計劃審核也越來越嚴格。建筑設計作為房地產開發的重要組成部分，它的重要性自然不言而喻。建筑設計一方面可以滿足人們對住宅的需求，另一方面需要滿足效益優化原則，將房地產項目開發的效益發揮到最大。

2、方案設計策略

方案設計屬于建筑設計的前期工作，是項目建設的基礎，是項目建設的一個關鍵點。方案設計關系著建筑的室外造型與室內規劃等多種因素，直接關系著公司的銷售業績，也直接影響著土地開發的效益。

方案設計第一步是對總平面進行設計，總平面設計需要對建筑各方面的而細節展現出來，達到直觀展現建筑整體概況，將直接關系著項目的開發效益。房地產項目落地面積有所限制，改動性不高，那么，想要提高項目開發效益，就需要從項目的上下設計入手。適用性較高的效益優化方法一般有：1.通過對位置周邊環境的觀察分析，根據周邊人群對項目進行統籌規劃，選擇相適應的建筑類型，對項目面積進行合理劃分；2.通過周邊人群消費情況與消費水平確定合適的建筑高度與建筑樓層數；3.根據對項目的定位，再加之市場的銷售情況合理規劃建筑面積利用，盡最大限度提高面積利用率；4.用環形交通道路代替互通式道路，提高平面利用率；5.合理規劃住宅建筑以外的次要建筑，通過次要建筑提高非住宅銷售收入；6.控制對地下室建設的投資，最大限度減少不必要支出；7.集中安排住宅電力設施，通過電力設施提高非銷售收入。

3、平面設計策略

平面設計一般由兩個部分組成，基本平面設計與平面組合設計。有將基本平面設計與平面組合設計相結合，才能將項目的效益進行最大限度的進行優化。

基本平面設計主要是對室內布局進行規劃，讓住宅室內設計滿足消費者對生活居住與生活享受的需求，而且還需要滿足國家建筑相關條例規定。

平面組合設計大體為對住宅內部各個不同房間的組合規劃與每個單獨住宅之間的分布，需要在滿足消費者需求的情況下，將建筑效益優化到最佳，同時還需要滿足國家建筑規定條例。

4、建筑設計實踐

4.1前期

建筑設計前期主要是深入研究房地產市場需求，選擇出合適的房地產項目，對項目進行策劃定位，判斷項目的可行性與盈利性。主要步驟為：1.進行市場調研，深入挖掘市場需求；2.結合市場需求，對項目進行定位；3.確定建設的目標，制定建設計劃。

4.2中期

建筑設計中期主要落實建設計劃，通過各部門協作，將建設項目內容全面落實。主要步驟為：1.根據建設計劃將工作下發到各部門負責人；2.定期召開會議討論建設進程；3根據實際建設內容對建設計劃存在偏差進行改進，確保項目后期的進行。

4.3后期

建筑設計后期主要是總結工作，在項目實際落成后，根據銷售結果對建筑設計計劃進行評價與分析。根據實際銷售情況總結項目的優缺點，改善建設過程中設計的不足之處，加以改進。

結語：

綜上所述，房地產市場企業想要獲得持續發展，那么就必須重視對房地產項目效益的優化。重點從方案設計與平面設計出發，通過對方案的整合規劃，提高項目資源利用率，達到項目利益最大化。