供給側改革下的房地產限購研究

張真

[摘要]住房限購政策推出以后，及時有效地穩定了房地產市場，限制了資本過度投機炒作，避免了資產泡沫。在房地產去庫存過程中，南京、蘇州等地不當取消限購，直接導致房地產市場大幅波動，房價一年之內翻番，近期又逐漸恢復限購。本文深入研究分析了住房限購政策提出的合理性必要性，證明住房緊張城市實行限購將是長期政策。

[關鍵詞]限購；去庫存；供給側改革；換擋期：L型新常態

1、住房限購政策的出臺、取消與恢復

2008年底，為應對國際金融危機，中央做出“擴內需、保增長”的決策部署，國務院辦公廳出臺131號文件對房地產業進行扶持。2009年中期開始，住房價格開始快速上漲，超出了各界的預期和承受能力，要求穩定市場的呼聲很高，但房價還茌節節攀高，短期內沒有減慢的態勢。在這種情況下，中央政府迅速開始宏觀調控，其中包括在北京試行商品房限購政策。住房限購及時有效地限制了投機性、投資性買房，部分平穩了房價。2010年4月17日，國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號），在房價上漲過快的其他城市推廣北京的成功經驗。截止當年底，共49個大中城市出臺了商品住房限購政策。

2014年，中國經濟換擋進入新常態，經濟總體呈現L型走勢，作為國民經濟支柱產業的房地產行業，也相應進入調整期，全國住房市場呈現出“總量滿足，局部短缺”的特點。全國商品房庫存達到7.2億m²的，其中商品住宅4.5億m²。實際庫存還不止這些，如按潛在庫存計算，庫存更大，待售商品房和在施商品房合計756988萬m²（其中住房503042萬m²），按照2015年12.85億m²的銷售速度，需要5年以上時間消化。中央對此高度重視，及時提出了房地產去庫存的要求。2014年6月開始，杭州、蘇州、南京、合肥、天津、廈門等45個大中城市先后取消了住房限購，只剩北京、上海、深圳、廣州4個一線城市堅持限購。

這45個大中城市，除中西部和東北地區省會以外，大多住房緊張，比如南京、天津、蘇州，住房短缺接近北京、上海。缺乏本地區房地產市場研判的不當取消限購，直接導致這些城市房地產庫存過低，房價大幅跳漲。按照國家統計局70個大中城市新建商品住宅價格指數，201 6年9月份同比上漲，合肥47.0%，廈門47.0%，南京43%，杭州28.2%，無錫28.1%，福州26.2%，天津25.4%，鄭卅l 24.9%，武漢22.5%，惠州20.3%，石家莊16.2%，濟南15.5%，南昌15.1%，長沙12.0%，青島11.8%，寧波11.3%，南寧10.0%。（注，蘇州不在70個城市中，但按照其它房價指數，漲幅排名全國第一）

在出臺限房價、限地價等措施無效后，杭州、蘇州、廈門和南京4個二線城市在2016年8月以來先后恢復住房限購，其中廈門最嚴格，本地人外地人都限購；南京其次，本地人買二手房不限購；杭州較寬松，本地人新房二手房都不限，僅限外地人只能買一套；蘇州最寬松，本地人完全不限購，外地人可以買兩套，只是第二套需要提供個稅或社保。9月30日開始，臺肥、鄭州、武漢、成都、天津等城市也先后再次限購，限購城市恢復到22個。

2、房地產供給側改革下限購政策的合理性必要性

2.1限購是落實房地產去庫存的要求

一線和重點二線城市的房地產市場和三四線城市的房地產市場是蹺蹺板關系，老百姓和金融機構的資金，過度集中在一線熱點城市，極大的影響了三四線城市的去庫存。國家的去庫存政策，本意是在中西部和東北地區的三四線城市去庫存，而非一線熱點城市。當前的金融、稅收、公積金等去庫存優惠政策，是全國房地產普惠的，由于發達地區的金融業更發達、勞動力就業更穩定、房地產開發正規等原因，國家原本幫助三四線中小城市去庫存的好政策，很多的被一線和重點二線城市的投機投資性需求利用，導致了一線和重點二線城市樓市非理性上漲和三四線城市樓市的需求不足。

穩定房地產市場的政策儲備中，呼聲最高的是開征房產稅，房產稅具有長效機制的優點，也具有立法時間長、涉及方面多、征收難度大的缺點。它對房地產的調控見效慢，而當前房地產市場在新媒體的助推下幾個月就發生巨大改變，二者在時間上不匹配。住房限購只涉及不動產登記1個部門，行政成本極低，行業主管部門可以立即對市場異動做出有效反應，抑制資本不理性扎堆一線和重點二線城市，回歸三四線城市去庫存。

2.2限購政策在法理上的合理性必要性

2.2.1限購的國際法律淵源

聯合國對適足住房權的正式定義為：“每一名男人、女人、青年和兒童獲得和持續擁有能夠安全、和平、尊嚴地生活的房屋和社區的權利”。《經濟、社會及文化權利國際公約》對第二代人權中的適足住房權進行了明確規定，我國政府是該公約締約國，具有保護公民適足住房權的國際法義務。

2.2.2限購的國內法律淵源

我國《憲法》第三十三條明確規定“國家尊重和保障人權”，其中包括公民適足住房權。住房限購政策的法律實質是：1、禁止投機勢力對公民基本人權的傷害；2、讓富人的投資權向窮人的生存權讓道。

《價格法》第30條明確規定“當重要商品和服務價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務院和省、自治區、直轄市人民政府可以對部分價格采取限定差價率或者利潤率、規定限價、實行提價申報制度和調價備案制度等干預措施”。住房限購政策是對于第30條的細化措施，行政主體、行政行為、行政對象全部合法有效，不存在行政越權、干涉合同自由的問題。

2.3限購政策的經濟學合理性必要性

2.3.1限購是公共經濟學要求

基本住房是競爭不排他的準公共物品，不能完全交由市場和保障。基本住房具有準公共物品屬性，政府有義務為公民提供基本住房，即保障性住房。但由于我國經濟快速發展，城市化快速推進，分稅制導致的地方財政過渡依賴土地出讓金、保障房分配環節腐敗較為嚴重等原因，我國政府難以在短期內為公民提供足夠的保障房或住房現金補貼，而且可預見的中期內也很難有所改變，公共住房短缺將長期存在。通過對住房購買數量的限制來保護中低收入公民的基本人權，適度約束、限制富裕公民消費高檔住房的權利，打擊投機資本炒作公共資源和生活必需品的行為，是當前公共政策的最好選擇。

公共資源與住房相聯系，投機住房包含倒賣公共資源。我國的教育、醫療、交通、文化等公共資源是不平均分布的：城鄉分布不均，城市之間分布不均，城市內各區域分布不均，這些公共資源的獲得往往與住房相聯系。投機住房，特別是優質公共資源住房，霸占、倒賣公共資源，擾亂公共資源配置秩序，降低公共資源使用效率，獲得了不當得利，損害了社會福利。

2.3.2限購是資本管制的要求

由于銀行積極支持、產業鏈啤酒游戲理論、房地產產業鏈又長又多等原因，房地產投機借助銀行支持吹大泡沫，扭曲產業機構，降低國民經濟抗風險能力。泡沫破裂會對產業鏈上50多個產業造成巨大打擊，導致勞動力大面積失業，引發犯罪率激增和社會動蕩。商品房限購政策的本質是在房地產投資這個局部市場實行直接、嚴格的資本管制，防止熱錢涌入房地產市場，調和資產市場巨大波動，避免或者縮短房地產市場從泡沫逐步形成到破裂的周期，減少房地產產業鏈震蕩的幅度，避免社會動蕩。

結語：

住房限購政策符合經濟要求和法律法規，推出5年來，及時有效地穩定了重點城市的房地產市場，限制了資本過度投機炒作，抑制了資產泡沫化，同時又避免了房產稅立法周期長、行政成本高的弊端。9月30日新政之后，已有22個過熱城市相繼恢復限購，接下來還將有更多的房地產過熱城市恢復限購，及時有力地促進房地產行業健康持續發展。