房貨資產證券化大提速

林華

9月23日，建行發起的“建鑫2016年第二期不良資產支持證券”（下稱“建鑫二期”）將在銀行間市場申購，這表明銀行不良資產證券化發行明顯提速。

去年11月20日，國務院法制辦公布《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》（簡稱“修訂送審稿”）公開征求意見的通知，明確提出住房公積金貸款證券化概念，這表明中國房貸資產證券化再度起航！

有關專家指出，如果上述政策得以落實，不僅可以打通房貸和資本市場之間的通道，刺激個人住房貸款需求，而且對于去庫存有著積極的意義。

不少銀行業人士坦言，由于配套制度尚不完善，缺乏某些交易的法律框架，房貸證券化發展不會一蹴而就。因此，亟待后續相關機制的建立以及更多實際利好政策出臺。

分析人士認為，按照一般的規律，中國的房貸證券化從政策出臺到實施細則，再到有專門操作的企業主體及平臺，至少需要8-10年才能走上正軌。

房貸資產證券化提速

9月23日，建行發起的“建鑫2016年第二期不良資產支持證券”將在銀行間市場申購，成為繼對公不良貸款、信用卡不良貸款、個人經營性不良貸款為基礎資產的不良資產證券化產品后，資產證券化市場的又一創新。

近期不良資產證券化發行明顯提速。中國債券信息網近日公布的信息顯示，招商銀行發起的“和萃2016年第三期不良資產支持證券”也將在9月26日發行。除了國有商業銀行外，部分大型股份制商業銀行也正在積極開展不良資產證券化業務。

據稱，資產證券化產品的投資群體也日益豐富。今年以前，參與銀行間市場的信貸資產支持證券的投資機構主要包括銀行理財、銀行自營、公募基金、券商資管、保險機構、OFll、RQFII等。

在今年上半年，隨著不良資產證券化產品的發行，四大資產管理公司、地方資產管理公司和私募基金都積極參與了不良資產證券化產品次級檔投資。市場人士預計，未來隨著不良資產證券化產品常態化的發行，參與次級檔投資的機構將進一步增多。

同時，公積金貸款證券化已然啟動！去年11月20日，國務院法制辦公布《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》公開征求意見的通知，明確提出住房公積金貸款證券化概念。

目前公積金遇到的主要問題：一方面，全國住房公積金繳存余額很大。另一方面，住房公積金運營效率不高，投資渠道也比較窄。所以，拓寬投資渠道，提高貸款流動性以及收益勢在必行。

有關專家表示，該項條款為公積金貸款證券化打開了政策窗口；而2014年的“930新政”也明確支持商業性房貸實施資產證券化，這表明中國房貸證券化再度起航1

2014年9月30日，央行、銀監會正式發文指出，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券等措施籌集資金。同日，住建部、財政部、央行聯合發布《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》也提出，有條件的城市要積極推行住房公積金貸款證券化業務。

業內人士指出，如果上述政策得以落實，不僅可以打通房貸和資本市場之間的通道，刺激個人住房貸款需求，而且對于去庫存有著積極的意義。

住房貸款證券化是指將缺乏流動性但能夠產生穩定現金流的個人住房抵押貸款組成資產池，以資產池所產生的現金流作為償付基礎，通過風險隔離、現金流重組和信用增級，在資本市場發行資產支持證券的融資行為。其中，公積金貸款證券化的主體和償付基礎來自個人住房公積金貸款。

中國曾在2005年推出個人住房貸款資產證券化試點。當年3月，建設銀行發行個人住房抵押貸款證券“05建元1期”，兩年后又發行“07建元1期”。隨后美國次貸危機爆發，為了避免受到國外金融危機的不良影響，中國在2007年暫停了房貸證券化試點。

中國房貸證券化試點在2014年重啟。中國郵政儲蓄銀行于2014年7月發行“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品”，意味著時隔七年后，中國房貸證券化試點正式重啟。

2014年7月初，建設銀行發布消息，該行500億元注冊發行額度已獲批，成為信貸資產支持證券注冊發行制改革后首家獲得中國人民銀行批準的發起機構。目前建設銀行正積極準備發行2015年第一期個人住房抵押貸款支持證券。

去年，國務院已經批準新增5000億元信貸資產證券化試點規模，支持證券化產品在交易所上市交易，信貸資產證券化未來潛力巨大。

在2014年的“930新政”后，目前中國已經有廣州、武漢、鹽城、湖州、常州等地開展了公積金貸款資產證券化試點業務。

分析人士指出，商業貸款和公積金貸款的試點均有先例。從可操作性來講，中國實施個人住房貸款證券化已不存在技術性問題。

房貸證券化動機何在

9月23日，建行發起的“建鑫2016年第二期不良資產支持證券”（下稱“建鑫二期”）將在銀行間市場申購，成為繼對公不良貸款、信用卡不良貸款、個人經營性不良貸款為基礎資產的不良資產證券化產品后，資產證券化市場的又一創新。

隨著中國經濟下行，銀行不良率不斷攀升。作為一種批量處置不良貸款的重要途徑，不良資產證券化在今年重啟。

據公開信息統計，本期產品“出爐”后，目前不良資產證券化產品的基礎資產類型已涵蓋對公信貸不良資產、信用卡不良資產、小微貸款類不良資產和房貸不良資產。

有關專家認為，“建鑫二期”的發行，是中國金融機構對不良個人住房抵押貸款資產證券化的探索創新，這為日后金融機構通過資產證券化的手段，實現不良個人住房抵押貸款快速出表，改善業務資產質量起到了良好示范作用。

目前，中國重化工業產能過剩，大量信貸資金被“兩高一剩”（高耗能、高污染及產能過剩）占壓，導致銀行信貸資金新增困難。

那么，如何盤活存量、優化信貸結構？有關專家表示，有抵押的房貸資產證券化或是幫助銀行化解信貸緊張等局面的重要對策之一。

央行數據顯示，目前房地產貸款余額是16.16萬億元人民幣，其中個人購房貸款余額10.74萬億元，占比高達66.5%。也就是說，一旦房貸證券化啟動，可以撬動10萬億元“龐大的沉積資產”進入房貸渠道。

分析人士認為，對銀行來說，房貸證券化業務可以減少銀行負債，增加現金流；賺取貸款利率和房貸證券化利率之間的差價。對購房者而言，能夠間接降低貸款者的申請難度，并可能獲得更多優惠，降低貸款成本。

事實上，房貸資產屬于優質資產，有房產作為抵押物，信貸風險較小。此外，隨著國家城鎮化的推進，房貸需求會逐漸增加。因此，房貸證券化是可行的，也將大大促進中國金融、地產市場快速健康發展。

去年11月20日，國務院法制辦公布《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》公開征求意見的通知。“修訂送審稿”擬規定住房公積金管理中心可以發行住房公積金個人房貸證券化產品、貼息融資，也可以購買地方政府債券、國債、大額存單等固定收益類產品。

分析人士指出，這將打通住房公積金與資本市場之間的通道，使住房公積金管理中心可以通過在資本市場源源不斷發行債券等方式獲得資金，然后再投向住房按揭貸款市場，從而避免住房公積金余額不足等問題。

在國內發達地區，住房公積金是不夠用的。住房公積金貸款實現證券化后，數額會增長，從而刺激購房者去買房，也將大大緩解樓市庫存。

有關專家認為，通過實施抵押房貸證券化操作，可以提高住房公積金貸款的可獲得性，讓更多有住房使用需求的家庭進入市場購房，直接助力于住有所居目標的實現，間接有利于降低當前商品住宅市場上的庫存，有一舉多得的效果。

分析人士表示，實現住房公積金貸款證券化，對于一些公積金余額不足的城市是有好處的，這樣可以使公積金的房款額度擴大，也更加支持流動人口去這些地區購買住房。對這些區域的庫存去化會提供幫助。這也是個定向支持房地產的措施。

去年11月份以來，最高決策層連續對樓市去庫存的強調，釋放出強烈的政策信號，意味著去庫存將是未來房地產市場的重點。

68632萬平方米的待售面積到底有多大？按照中國人均住房面積30平米計算，“空置”的住房可供2.2億人口居住。

2014年9月30日房貸新政以來，寬松的房地產、金融等政策延續，使得樓市需求逐步釋放，市場成交增幅呈現逐步擴大的態勢。不過，回曖的樓市成交并沒有對樓市庫存帶來明顯改善。

分析人士表示，樓市庫存再度走高，開發投資增速失速下滑等并不樂觀的房地產數據，是導致中央對于房地產行業的調控方向由增供給扭轉為去庫存的重要原因。

房貸證券化面臨難題

時隔多年，房貸證券化重新出現在公眾視野，這項看似能為銀行盤活更多存量資金的政策給樓市帶來了無限潛能。有人測算，這將撬動10萬億元資金進入房貸渠道。不過，分析人士表示，這樣的想法過于樂觀。

浦發銀行近期發布的報告認為，盡管央行和銀監會鼓勵銀行業金融機構發行房貸證券化產品，但存量房貸證券化發展不會一蹴而就，也不會在近期大規模推出。

此前中國推行的房貸證券化試點進展緩慢，主要原因就在于未能實現利率市場化。如今房貸證券化進程正在加快，但又面臨利率偏低的窘境，對投資者的吸引力并不大。

在當前整體利率水平較低的情況下，房貸證券化產品的收益率必然會被壓低；而目前市場上高收益的替代性資產較多，這無疑會影響到投資者的購買熱情。

有銀行人士表示，房貸證券化產品動輒10年以上期限及相對較低的收益率，對投資者沒有吸引力，因此規模難做大。

部分房貸投放量多的國有銀行和商業銀行都表示對房貸證券化有興趣，但還沒有開展相關動作。某國有銀行投行部負責人表示，銀行推動房貸證券化的動力是收益，如果收益達不到，又存在市場風險的話，這類業務很難做大規模。

事實上，“市場不買賬”是業界共同的擔憂。有分析指出，當前房地產業增長乏力，風險凸顯，可能會進一步影響市場信心。

據稱，房貸證券化雖然理想豐滿，但目前在房地產市場下行壓力仍然很大的情況下，一些銀行對房貸證券化非常謹慎。

分析人士表示，房地產行業在過去1 0年可以說是野蠻生長的繁榮期，在這個時期內，行業發展的秩序性并沒有得到進一步明確規范，在房地產行業中缺乏對違約率、貸款提前償還率等參數的合理約定，而這則是房貸證券化在實際操作中可能存在的最大風險之一。

由于房貸證券化期限多在10-30年間，宏觀經濟和政策、失業率、房價水平等諸多因素存在較大不確定性，很大程度影響了其流動性。在收益率方面，其與市場其他收益率較高的理財產品相比沒有明顯的優勢等等都成為制約房貸證券化發展的因素。

值得一提的是，由于缺乏房貸證券化實踐經驗，房貸證券化產品規模和交易方面都會存在障礙。這也是眾多銀行對推行房貸證券化的積極性不高的原因之一。

多位銀行業分析師強調，房貸證券化之所以沒有在國內發展起來，一方面的原因是政府部門缺乏政策支持，對金融創新產品監管較嚴，因此市場交易活躍度很低；另外一方面則是缺乏做大房貸證券化交易的市場機制、運作模式和金融平臺機構。

不少銀行業人士坦言，由于配套制度尚不完善，缺乏某些交易的法律框架，例如，《資產管理機構資產證券化征求意見稿》尚未推出。因此，房貸證券化改革須后續相關機制的建立以及更多實際利好政策出臺。

此前盛傳信貸資產證券化的發行將實行備案制，這被業內認為將極大地提高房貸證券化產品的發行進度，但實際上，截至目前政府審批備案制仍未落地。

自國內金融市場重啟房貸證券化試點以來，出于對風險的規避，金融機構發行的房貸證券化產品多集中于短期限產品，對于大量存在于銀行資產負債表中的長期限貸款則涉及較少，因此房貸證券化這類長久期產品也缺乏相應的定價機制。

分析人士認為，按照一般的規律，中國的房貸證券化從政策出臺到實施細則，再到有專門操作的企業主體及平臺，至少需要8-10年才能走上正軌。

有關專家建議，要疏通房貸證券化發展道路，讓其健康推進，一是要進一步完善相關法律框架，為其創造健康發展的環境：二是加強對銀行的監督和管理以及對購房者的資格審查，以防范房地產金融風險；三是推進利率市場化，讓市場規律指引金融市場發展；四是提高房貸證券化產品的吸引力；五是完善信用評級市場，幫助投資者判斷房貸證券化產品的風險。