住宅小區物業管理中消防安全問題及對策分析

王廣乾

【摘 要】近年來，隨著我國城鎮化建設的進程加快和房地產業的不斷發展，以高層住宅為主的住宅小區數量越來越多。物業管理作為與房產開發相配套的綜合管理體系，已經成為城市社會的重要組成部分。經過多年的實踐摸索，物業發展取得了一定成績，但是在消防安全管理方面還存在不容忽視問題，如堵塞消防車通道、擅自停用消防設施、私搭亂建等問題。本文，筆者將針對物業消防安全管理現狀進行分析，對物業消防管理提出建議和對策。

【關鍵詞】高層住宅；物業管理；消防安全

1 高層住宅樓典型火災事故案例

案例一、2011年2月3日零時13分，沈陽皇朝萬鑫國際大廈b座公寓樓發生火災?；馂氖菢I主燃放煙花引燃b座11層1109房間南側室外平臺地面塑料草坪，致使建筑外窗破碎，引燃室內可燃物，形成大面積立體燃燒。

案例二、2010年11月15日14時15分發生的位于上海靜安區膠州路728號的一棟28層高層公寓樓火災共造成58人死亡，70余人受傷。

由以上兩起案件可以看出，由于消防設施未能及時發揮作用，以及群眾未能掌握正確的火災逃生等因素，導致了嚴重人員傷亡。所以，做好高層住宅小區建筑消防安全管理工作十分重要。

2 物業消防安全管理職責

《消防法》第16條對單位應當履行的消防安全職責進行了規定 企業等單位應當履行下列消防安全職責：定期對消防設施進行檢驗、維修，確保完好有效；對建筑消防設施每年至少進行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應當完整準確，存檔備查；消防控制室應當24小時有操作人員值守，及時處理報警信號。保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火間距符合消防技術標準；組織防火檢查，及時消除火災隱患。

3 當前物業消防安全管理中存在的問題

3.1 消防管理經費的不落實，造成物業管理及消防管理不落實

消防安全管理經費涉及消防設施設備的維護保養和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：一是，開發商提供的一定比例的物業管理維修資金；二是，物業管理公司向業主或物業使用者收取的物業管理費。而物業管理公司與業主之間僅靠契約，物業管理資金使用、管理的不規范，使繳納者產生誤解，因而消防管理費用難以收取。

3.2 物業管理的職業隊伍未形成，消防管理不規范

物業管理作為城市社區管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，目前物業管理的職業隊伍尚未形成，作為專業技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業管理中設置的現代消防設施，物業管理人員往往知之甚少。

3.3 各責任主體消防管理職責落實不到位

物業管理單位承擔著公共部位的消防設施管理、維護，對于安裝在居民家庭內的消防設施（火災探測器、噴頭等）由于工作時間錯時、人戶困難等原因，很難按時進行有效維護；街道、社區居委會由于缺乏消防專業人員，較少開展防火檢查、檢查時也很難發現火災隱患；作為居住小區消防監督管理機構的公安派出所，從職責、警力等方面很難對涉及改變消防設施使用功能的室內裝修進行監管。

3.4 業王消防安全意識及維權意識低

由于消防安全意識薄弱，許多業主使用大量可燃材料進行室內裝修，裝修過程中，普遍存在電氣線路及設備安裝不規范；私自改裝燃氣管線及設備等不安全行為；隨意拆除、封堵、遮蔽消防設施。大部分業主對物業服務的訴求停留在環境衛生打掃、公共照明保障、電梯服務、綠化養護等方面，而對消防設施的管理很少關注，不關心自身消防安全方面的權益。

3.5 承建商建管脫節，留下火災隱患

目前一些開發建設項目與物業管理存在明顯的脫節，未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。

4 解決物業消防管理問題的對策

4.1 規范物業管理單位消防管理行為

物業管理單位的行政管理部門在市場準入、等級評比時應增加消防設施維護管理人員職業資格要求和人員數量要求，明確物業服務單位在物業管理區域內應承擔的責任：制定消防安全制度，落實消防安全措施，提供消防安全防范服務；開展消防安全宣傳和防火檢查，消除火災隱患；對共用消防設施、器材、疏散通道、安全出口、消防車通道進行維護管理。

4.2 加強消防監督管理

公安派出所對物業服務單位履行消防管理的職責應加強監督。依法定期督促物業服務單位履行消防安全管理職責；對設有自動消防設施的小區，在房產交付時，督促房產開發商、物業服務單位向業主發放裝修消防安全須知；幫助居民成立多種形式的互助組織，幫助制定滅火及應急疏散預案并組織社區居民開展逃生自救演練等。

4.3 建立高素質的物業消防安全管理隊伍

物業服務單位的專（兼）職消防管理人員應具備一定的防災滅火知識，熟悉《中華人民共和國消防法》和相應法律法規。消防控制室的操作人員則必須經消防部門的教育培訓后持證上崗，具有現代消防技術方面的知識、熟練掌握消防設施的運行情況和操作方法。

4.4 通過立法落實建筑消防設施維護、改造費用

在地方性法規、規章中明確建筑消防設施正常運行、維護以及因中修、大修、改造、更新等經費的收取、管理、使用、審計，做到高層居住建筑消防設施的維護、改造經費有章可循、有法可依。

[責任編輯：湯靜]