最佳投資洼地
——物流地產業

文/本刊記者　李冰漪

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最佳投資洼地
——物流地產業

文/本刊記者李冰漪

過去十年間，物流地產在中國高速增長，但整體來看，現代物流設施的供給仍落后于日益增長的需求。世邦魏理仕于2015年末發布的《中國物業投資指南之物流地產篇》顯示，截至2015年上半年，在華九家主要物流開發商非自用高標準物流設施存量累計僅約2000萬平方米，全國人均面積不到0.015平方米。

此份調查顯示，北上廣深四個一線城市及成都被認為是最佳的投資地區，上海被評為最值得投資的區域之一。在制造業轉型升級及消費帶動經濟增長的大背景下，加上便利的交通網絡和龐大的內需，上海乃至周邊的蘇州、昆山等城市成為輻射長三角和內陸區域的物流節點城市。目前上海的優質物流倉儲市場呈現供需兩旺的局面。上海對于優質物流倉儲的需求更趨多元化，推動上海優質物流倉儲市場的租金穩步上漲，數據顯示，過去五年，按同樣本比較，上海優質物流倉儲市場的租金年復合增長率達5.8%。

同為一線城市的北京、廣州、深圳的物流產業也同樣具有良好的發展機會。作為中國的首都和政治經濟文化中心，北京良好的經濟基本面以及完善的基礎設施，為物流地產奠定了基礎。依托于兩千萬人口的城市規模及發達的第三產業，整體物流需求由消費品及電商類客戶主導。廣州及深圳位于制造業重地的珠三角地區，承接了來自制造業的物流需求，珠三角龐大的人口規模亦刺激了來自電商及第三方物流的蓬勃需求。而成都的物流地產在利好政策下，也迎來新的發展契機。

知名房地產服務運營商戴德梁行北中國區工業及物流地產部主管張麗娜認為，2015年中國物流市場持續升溫，從城市分布來看，一線城市項目減少，土地與項目供應持續放緩，但需求保持高增速，帶來了有利于發展商的高租金（增長率）、低空置率和高回報率的局面。二線城市方面，新增供應量開始集中體現，租金下行壓力大，空置風險逐步提高，在沈陽、武漢、成都、天津等二、三線城市，競爭尤其加劇。投資者對于南京、鄭州、廈門、西安、武漢的熱情較高，而對于天津、成都、沈陽則明確表示會慎重決策。

面對當前一線城市持續供不應求，部分二線城市去化壓力較大的局面，張麗娜認為，未來客戶將取代土地儲備，成為未來發展商在二、三線城市爭奪的主戰場。從客戶角度看，制造業用戶對于高標準倉庫的需求占比逐年降低，在需求總量及高標庫的使用占比同步下降；電商用量占比保持增長，但漲幅預測會逐年放緩。主要電商企業更傾向于自建倉儲及物流體系，未來對第三方倉庫的需求將逐步減少。中小型電商和第三方物流供應商抱團參與市場競爭是未來第三方倉儲針對電商行業的主要競爭內容。尋求為制定客戶定建仍是規避空置風險的有效手段，但開發商的拓展難度將更大，同時議價能力將減弱。

面對競爭的復雜化和激烈化，參與者也針對自身發展階段和特點，采取了多元化的發展策略。張麗娜說，比如普洛斯開始向工業廠房領域尋求突破；宇培選擇快速擴張，積極拓展資本市場，同時進入冷鏈、電商新領域；寶灣物流企業內部調整，資源重新分配，同時尋求與國企、央企的合作。

龍行天下（天津）供應鏈管理股份有限公司總經理黃波介紹說，龍行天下是一家由鋼貿企業轉型發展的物流園區，它位于天津市津南區雙橋河鎮漢港路天津國際物流園區，公司注冊資本500萬元人民幣。由物流、投資等多領域實力股東共同出資組建，具有強大的資金背景和團隊優勢。目前入駐這一園區的以專線物流、大三方物流企業、大型車隊為主，和一些配套服務型商戶。從去年年底開始，園區開始大力引入電商企業。基于物流板塊和倉儲板塊，我們提供的不僅僅只是租賃辦公樓，而是一站式的服務。

公司經營目標是建立現代化的第三方物流體系，打造物流智能生態產業鏈，并建立電子商務交易系統，構織連接物流上下游的交易平臺；服務宗旨是做物流企業身邊的貼心智能管家——讓物流更輕松，讓主人更放心、省心。

另外，世邦魏理仕工業及物流服務部中國區高級董事羅瑾也有類似看法，他說：“由于供需缺口較大，物流物業市場依舊是資本追逐的熱點領域。近來，機構投資者與大型物流開發商合作的案例不斷增多，我們預計在內外資巨頭的推動下，國內物流地產市場將迎來更加蓬勃發展的春天。”

對于國內物流市場發展特點和未來趨勢時，張麗娜提出了四個重點發展方向：第一，打通倉儲和運輸一體化：通過天網和地網，打造第四方物流平臺，開拓物流領域新市場，代表物業類型，公路港項目；

第二，拓展特種、專業物流業務：特種、專業物流主要包括冷鏈倉庫、醫藥倉庫、恒溫倉庫、危化倉庫等。復星、宇培等物流開發商已經通過進軍特種、專業領域市場，拓展業務新領域，擴大市場份額；

第三，尋求國企合資合作：尋求國企的資本合作、資源合作和股權投資，獲得更多土地資源儲備和資本來源；

第四，收購小型帶租約資產包：通過收購小型帶租約資產包，增加市場份額。

而世邦魏理仕在另一份報告《亞太區2016房地產市場展望》中認為，中短期內土地供應仍為制約高標準物流設施發展的一大瓶頸，供應短缺在經濟發達區域尤為突出。展望2016年，電子商務將保持高速發展的勢頭，自貿區的設立則將進一步促進跨境電商的發展。2015年大部分市場對于保稅倉皆出現了上升的需求，保稅倉的走紅是大消費策動中國經濟發展的一個縮影：在消費、尤其是電商消費趨熱的背景下，物流設施的變革加速向零售業需求傾斜。