漸入存量時代樓市之變

本刊記者/鄭鈞天　董建國

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漸入存量時代樓市之變

The Property Market Changes When it Gradually comes to a Stock Era

本刊記者/鄭鈞天董建國

交通便利、社區成熟、配套完善、供應充足……在北上廣深等一二線城市，二手房正憑借這些優勢逐步取代新房占據市場交易的主導地位。統計顯示，2016年前4個月，京、滬、深等一線城市二手房成交面積約為新房的2倍以上，南京、福州等二線城市二手房交易活躍度也超過了新房。業內人士認為，我國住宅市場正從增量向存量市場過渡，房地產市場格局將迎來深刻變化。

二手房交易規模逐年擴大

監測數據顯示，近年來，二手房在大中城市房地產交易市場的優勢開始顯現，市場規模逐年擴大。北京、上海、深圳等一線城市，二手房交易量已經遠超新房。

據中國指數研究院統計，2016年前4個月，北京二手房成交面積791.7萬平方米，約為新房成交面積的3.5倍；上海二手房成交面積1089.03萬平方米，約為新房成交面積的2倍；深圳二手房成交面積421.74萬平方米，約為新房成交面積的2.3倍。

事實上，2015年二手房成交超越新房的趨勢就已顯現。上海2015年全年二手房成交面積3020萬平方米，是新房成交面積的1倍以上；北京二手房成交面積1800萬平方米，幾乎是新房成交面積的2倍；深圳二手房成交面積為1064萬平方米，是新房成交面積的1.6倍。

在一些二線城市，二手房也是量價齊升。福州驪特房產總經理郭華介紹，2015年福州二手房成交套數是一手房的1.4倍。搜房網數據顯示，2016年1至4月，南京二手房成交套數達到5.4萬套，超過新房成交4.95萬套。

從樓市敏感度看，二手房也最先感知冷暖。業內人士介紹，率先開啟此輪房價回升通道的是一線城市的二手房。進入2016年，一些熱點城市二手房市場甚至出現了非理性上漲。中國指數研究院數據顯示，2016年前3個月，北京、上海、廣州、杭州的二手房價格分別同比上漲17.96%、28.78%、6.64%和5.73%；分別超過新房上漲價格10.03%、20.38%、0.47%和1.99%。

一線城市率先步入存量市場

業內人士認為，北京、上海、廣州、深圳等一線城市和部分二線城市住房市場起步早、發展快、規模總量大，目前這些城市核心城區新增供應量已經很少，新建商品住房多呈“郊區化”。出于價格、交通、配套等因素影響，大多“剛需”從一手房市場轉向二手房市場，一線城市的住房市場已率先步入以存量房交易為主的階段。

以北京為例，新建商品房住宅市場已進入“郊區化”，且新住宅社區環境、交通配套等一時難以完善，五環內的新房成交均價也已突破6萬元。剛需族只能轉向自住房和“老小”二手房。亞豪機構市場總監郭毅表示，由于北京新建商品房價格普遍“高端化”，二手房已成許多剛需和改善型剛需主要的置業方向。

“如果買郊區的新房或許更加舒適寬敞，但對于上班族來說，選擇市區的老房子在工作和生活上會更便利一些。”上海白領羅先生說。

中原地產數據也顯示，在廣州的二手房市場上，“80后”買家占比約53%。

專家還認為，近些年二手住房市場越來越活躍，其主要原因還有存量房源的攀升。瑞銀首席經濟學家汪濤認為，中國住房的內在供求格局已發生變化。

瑞銀報告顯示，根據2010年第六次全國人口普查數據，在不考慮住房質量的前提下，2010年時城鎮和農村戶均已擁有約1套住房。

樓市或將步入健康發展軌道

業內人士認為，隨著“存量時代”的到來，房地產業必將加快供給側的改革，城市建設“大興土木”“大拆大建”“攤大餅”式的粗放發展方式將發生根本變化，住宅市場會更反映出真實需求。

首先，房價將更多依賴市場機制調節。中信證券地產行業首席分析師陳聰認為，影響二手房和新房價格的因素截然不同。房價看漲預期強烈往往導致需求上升，二手房主就會以惜售、跳價等表現減少市場供給；反之，當房價下跌趨勢明顯，二手房主則傾向于拋售房源，而購房者則會進入觀望狀態。因此，二手房主導市場時，房價更多將依賴市場機制調節。

此外，二手為主的市場，往往是賣小買大、賣舊換新等置換型需求。“換房需求的特點，就是其支付的首付款往往來自其出售的房屋。就是說，房價的上漲對改善型需求的人來說，并不會造成明顯的支付壓力。”陳聰說。

其次，或將倒逼地方政府擺脫土地財政依賴。專家認為，前些年不少地方采取舉債建設——出讓土地——抬高地價的方式“經營城市”，“攤大餅”式地發展房地產，造成規劃與實際需求失衡，城市與產業發展脫節。

東京大學教授周牧之此前在上海舉行的“中國城鎮化論壇”上說，當二手房交易主導房地產市場后，這些地方政府“經營城市”的做法將難再延續，不得不擺脫土地財政的依賴，而更加注重發展產業以增加人口導入。

以深圳為例，2015年深圳賣地收入已降至不足財政收入的6%，而2005年其比例為13%。目前，深圳已將自主創新作為城市發展“主導戰略”。

第三，將推進房地產業供給側量與質的改變。隨著家庭和人口結構的變化，存量房的日益增多，一個年輕家庭未來將可能繼承多套房產，屆時，房地產市場必將發生深刻的變化。因此，業內人士指出，樓市進入存量時代，如果仍繼續“經濟房地產化”導向，刺激住房消費以維系高房價與經濟高增長，將更加加重住房結構性過剩。

根據上海財經大學不動產研究所數據，美國、德國、英國、法國以及日本等發達國家二手房與新房交易比例約為8：1至10：1之間。

美國華平投資集團董事總經理周知在接受記者采訪時認為，中國房地產業的發展趨勢也必將從“拼命蓋房”轉向“盤活存量”。“對于人均住房面積接近40平方米的中國住房市場，目前的存量房源已經非常多了。中國樓市邁入二手房交易為主導的時代很快會來臨。”