內蒙古房地產(chǎn)市場探究

□文/王團軍（內蒙古日報社　內蒙古·呼和浩特）

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內蒙古房地產(chǎn)市場探究

□文/王團軍
（內蒙古日報社內蒙古·呼和浩特）

［提要］本文從內蒙古房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀出發(fā)，結合一系列推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，分析存在的問題，進而整合內蒙古房地產(chǎn)業(yè)宏觀調控具體方法和對策，以促進內蒙古房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

關鍵詞：內蒙古房地產(chǎn)市場；宏觀調控；去庫存

收錄日期：2016年3月16日

一、內蒙古房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2015年，內蒙古自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資1，081.05億元，同比下降21.1％，回落幅度比1～11月份減緩0.03個百分點。其中，住宅投資758.51億元，同比下降19％，降幅比1～11月份減緩0.4個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開放投資的比重為70.2％。2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積13，637.36萬平方米，同比下降13.3％，降幅比1～11月份收窄1個百分點。房屋竣工面積1，697.16萬平方米，同比下降15.7％，1～11月份為下降17.6％。2015年，商品房銷售面積2，369.37萬平方米，同比下降3.6％，降幅比1～11月份收窄3個百分點。商品房銷售額1，052.18億元，同比下降1.2％，降幅比1～11月份收窄1.6個百分點。

二、內蒙古房地產(chǎn)投資面臨的問題

2015年，自內蒙古治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降、房屋開發(fā)規(guī)模萎縮、商品房銷售低迷。全年情況比1～11月份稍有好轉，但形勢仍不容樂觀。主要原因：一是全區(qū)各地現(xiàn)有庫存較大，尤其是呼和浩特市、鄂爾多斯市、烏蘭察布市等地區(qū)，經(jīng)測算，消化現(xiàn)有庫存平均需要10年以上；二是居民消費動力不足。2015年，自治區(qū)居民消費價格總指數(shù)增長乏力，同比增長1.1％，居住消費同比下降0.3％，12月居民消費價格總指數(shù)環(huán)比上升0.5％，居住消費環(huán)比上升0.3％，住房銷售成交量低迷；三是房地產(chǎn)開發(fā)到位資金不足、企業(yè)融資壓力大、資金鏈緊張使得企業(yè)后續(xù)開發(fā)難以為繼。如鄂爾多斯地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展融資規(guī)模在2，000億元左右，其中較大比例來源于民間借貸，低迷的房地產(chǎn)市場使民間借貸資金鏈緊繃，抑制了當?shù)孛癖姷南M和房地產(chǎn)企業(yè)的資金再融資。與此同時，由于現(xiàn)金流緊張及為及時變現(xiàn)回籠資金，企業(yè)之間、小貸公司之間、小貸公司與個人客戶之間拿不出資金，只能以物償債，出現(xiàn)資產(chǎn)流轉抵債問題。依據(jù)現(xiàn)行的稅費政策，存在信貸抵債資產(chǎn)流轉成本較高、重復上稅等問題，高額的稅費加重了企業(yè)和個人的負擔，無益于解決多角債務危機，整體上制約了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。

三、積極破解困局，建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制

2015年，自治區(qū)政府印發(fā)《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（內政辦［2015］58號），積極破解房地產(chǎn)市場發(fā)展困局，建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制；2016年，政府辦公廳對外發(fā)布《內蒙古自治區(qū)人民政府關于做好房地產(chǎn)去庫存工作進一步促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的意見》，對棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例、鼓勵農(nóng)民進城購房、全面落實購房落戶等政策，都給出了明確的指導意見。參考自治區(qū)政府出臺的政策文件以及發(fā)達省市經(jīng)驗，提出以下建議：

（一）進一步調整現(xiàn)行扭曲、限制房地產(chǎn)正常需求政策的政策建議。一是取消購買商品住房的不必要限制性規(guī)定。各盟市、旗縣（市、區(qū)）對居民（含外地居民）在本地區(qū)購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，在辦理簽約（網(wǎng)簽）、納稅、貸款以及權屬登記手續(xù)時，不再對其家庭擁有住房情況進行查詢。取消非本地戶籍居民家庭在辦理購房和房地產(chǎn)權屬轉移登記手續(xù)時需提交繳納社會保險證明、個人所得稅納稅證明的限制性規(guī)定。對確需出具住房套數(shù)查詢證明的，購房人家庭住房套數(shù)認定不包括其自建住房、房改房、繼承住房、征收（拆遷）安置住房和已償清貸款的二手住房，其擁有的住房套數(shù)只在購房所在地房屋權屬登記機構查詢。房屋權屬登記機構出具的查詢證明只載明購房人家庭擁有商品住房的套數(shù)情況。家庭首次購買改善性普通商品住房按首套住房認定；二是進一步優(yōu)化住房供應套型結構。取消對商品住房戶型設計“90平方米以下戶型占70％以上”的限制性規(guī)定，放開商品住房套型比例，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。在優(yōu)先滿足中小戶型普通商品住房用地需求的原則下，依法提供和滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場需求開發(fā)適銷對路商品住房的土地需求。對于國有土地使用權出讓合同中已經(jīng)明確住宅套型比例要求的，仍執(zhí)行原合同約定條款。對于在建商品住房項目，各地國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在不改變用地性質和容積率等必要條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，開發(fā)適銷對路的商品住房。

（二）因地制宜，打通滿足居民需要和化解存量房的政策建議。一是全面落實購房落戶政策。在自治區(qū)區(qū)域內，個人異地購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房），本人及其父母、未成年子女可按當?shù)貞艏咴谫彿克诔擎?zhèn)落戶。鼓勵長期進城經(jīng)商、務工的農(nóng)牧業(yè)轉移人口依法轉讓其原有農(nóng)村牧區(qū)住房，在城鎮(zhèn)購買商品住房并落戶；二是清理規(guī)范新建商品房銷售和進戶環(huán)節(jié)收費行為。新建住房樓宇門、電梯、樓道照明等房屋附屬設施以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等的建設安裝費用，一律計入新建住房開發(fā)建設總成本，不得在房價外向購房者另行收取。要嚴格執(zhí)行自治區(qū)財政廳、發(fā)展改革委、經(jīng)濟和信息化委聯(lián)合印發(fā)的《關于公布全區(qū)涉企行政事業(yè)性收費和政府性基金目錄清單的通知》（內財非稅［2015］74號）規(guī)定，凡未列入《內蒙古自治區(qū)涉企行政事業(yè)性收費目錄清單》和《內蒙古自治區(qū)涉企政府性基金目錄清單》的收費項目和基金，一律停止征收。各盟市、旗縣自行設立的涉企行政事業(yè)性收費和基金項目一律廢止，被收費企業(yè)對擅自設立的行政事業(yè)性收費項目和政府性基金有權拒繳。2013年自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳下發(fā)的《關于加強新建居住建筑供熱計量裝置和室內溫度調控裝置購置及安裝費用管理的通知》（內建城［2013］17號）中規(guī)定的“在新建居住建筑達到預售條件時，房屋建設單位應暫按1，500元/戶付款標準將建筑物熱力入口和用戶的供熱計量裝置、室內溫度調控裝置的購置費用交予供熱單位設立的專門賬戶”內容停止執(zhí)行；三是合理調整契稅稅率。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)模瑢π沦彿课菝庹髌醵悾彿砍山粌r格超過貨幣補償?shù)模瑢Σ顑r部分按規(guī)定征收契稅；選擇房屋產(chǎn)權調換，并且不繳納房屋產(chǎn)權調換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅，繳納房屋產(chǎn)權調換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅；四是積極支持居民合理的住房貸款需求。對購買首套普通自住房（含公寓式住宅）的家庭，貸款最低首付款比例為30％，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性住房貸款，金融機構執(zhí)行首套住房貸款政策。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性住房貸款，最低首付款比例調整為不低于40％。金融機構可根據(jù)當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。金融機構應縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求；五是進一步盤活公積金貸款，加快改善居民住房條件。合理確定貸款條件、貸款額度和期限，放寬住房公積金支取條件，加快開展區(qū)內異地貸款業(yè)務，降低貸款費用，優(yōu)化貸款辦理流程。

（三）推動開發(fā)商調整產(chǎn)品結構，盤活存量資產(chǎn)的政策建議。一是進一步加大存量商品房促銷力度。各地區(qū)要定期、不定期舉辦房地產(chǎn)展覽交易會，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，出臺減免交易稅費、讓利促銷等臨時性的購房政策措施，積極引導剛性購房需求和改善型購房需求。鼓勵和支持機關、企事業(yè)單位團體購買商品住宅，特別是鼓勵企業(yè)購買商品住宅用作職工公寓、集體宿舍，改善職工住房條件。鼓勵和引導各地區(qū)利用商業(yè)用房和商品住宅建設創(chuàng)業(yè)基地，特別是大學生創(chuàng)業(yè)園，完善相關配套服務，打造一批創(chuàng)業(yè)示范基地；二是培育和發(fā)展房屋租賃市場，提升房屋租賃產(chǎn)業(yè)化水平。建立房屋租賃信息服務平臺，大力發(fā)展住房租賃市場，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃服務；三是繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。金融機構在風險可控的前提下，合理配置信貸資源，支持資信良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設普通商品住房，滿足在建、續(xù)建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，加強與各類發(fā)債主管機構的溝通聯(lián)系，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券；對擁有優(yōu)質資產(chǎn)和獨立可預測現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)，允許通過資產(chǎn)證券化、發(fā)行銀行理財產(chǎn)品等方式籌集資金。進一步落實自治區(qū)人民政府與中國銀行間市場交易商協(xié)會簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議，積極嘗試發(fā)行項目收益票據(jù)，探索新型城鎮(zhèn)化融資新渠道。

（四）進一步推動棚戶區(qū)改造同化解存量商品房結合的政策建議。拓寬商品住房與保障性住房融通渠道。各盟行政公署、市人民政府，各旗縣（市、區(qū)）人民政府可以以政府購買服務的方式，利用自有資金、棚改補助資金、銀行貸款，從市場購買或租賃商品住房用于保障性住房。保障性住房要逐步從實物保障為主轉向建設和租賃補貼并重，實現(xiàn)“補磚頭”與“補人頭”的結合。鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭通過租賃市場解決住房問題，政府按規(guī)定提供貨幣化租賃補貼。各盟市、旗縣（市、區(qū)）要統(tǒng)籌考慮本地區(qū)棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置和存量商品住房情況，采取回購存量商品住房方式解決棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置房源。商品住房存量較大、消化周期較長的地區(qū)，公共租賃住房房源和棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造安置房源的籌集，原則上以全部回購存量商品住房的方式予以解決，存量商品住房確實不能滿足房源要求的，才可適當新建。

主要參考文獻：

［1］內蒙古自治區(qū)統(tǒng)計局［J］.內蒙古統(tǒng)計月報，2015. 12.

［2］內蒙古自治區(qū)人民政府.關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見.內政辦（［2015］58號）.

［3］內蒙古自治區(qū)人民政府.關于做好房地產(chǎn)去庫存工作進一步促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的意見.內政發(fā)（［2016］26號）.

中圖分類號：F293. 3

文獻標識碼：A