房地產會遭遇“泡沫之殤”嗎

林楠++樊清揚

過去的第一季度，房地產市場像打了雞血一般的“亢奮”，房價整體出現上漲，特別是一線城市漲幅嚇人，并逐步蔓延到二線城市，多個城市甚至出現了熬夜排隊搶房的現象。

進入4月份之后，盡管一些城市有所降溫，但房價整體依然保持上升態勢。來自中國指數研究院的數據顯示，4月份全國100個城市新建住宅平均價格為11467元/平方米，環比上漲1.45%。

國家統計局近期公布的房地產1-4月宏觀數據，更是讓這個行業又打了一劑“強心劑”：1-4月份，全國房地產開發投資2.54萬億元，同比增長7.2%，比去年全年提高6.2個百分點；房地產銷售面積、金額分別為3.60億平方米和2.77萬億元，同比分別增長36.5%和55.9%。

本刊邀請易居（中國）控股執行總裁丁祖昱、中國房地產數據研究院執行院長陳晟，以及中原集團研究中心總監劉淵，談談這一輪樓市的走向及其存在的問題。

分化壓力繼續加大

《支點》：今年以來，房地產市場一直比較“火爆”，這一態勢是否會繼續蔓延？

陳晟：房地產的投資增速正在慢慢往上走，全年的投資增速有望跟GDP增速相匹配。一二線城市房價會保持一個相對穩定上漲的態勢，但像之前那種恐慌性上漲不會再持續，三四線城市去庫存任務依然很重，分化繼續加大。

劉淵：我的觀點也差不多，目前表現好的城市都是一些發達城市，庫存本身就不多。所以今年一線城市是價漲量跌，二線城市是量價齊漲，三四線城市整體平穩發展。

丁祖昱：雖然今年第一季度是房地產市場近三年最“火爆”的一個季度，但二季度銷售要想保持一季度的增速幾無可能。

判斷的根據是：去年因受股市影響，當年房地產銷售從二季度開始全面啟動，商品房銷售面積達18254萬平方米，銷售基數不低；今年二季度不會再有股市效應，再加上部分熱點城市上海、深圳等出臺限制性政策，對市場成交有相當影響，且部分需求在一季度已經提前釋放；而待售面積未來還會增長，特別是部分二線城市和三四線城市的去庫存壓力，不是一時半會就能解決的。

二季度壓力很大，上海和深圳首當其沖，這也是去年到今年一季度最火的兩個城市。怕的就是，今年一季度是全年市場里最好的一個季度。

去庫存還得靠自身發展

《支點》：政府出臺了很多措施，一二線城市采取收緊政策“控房價”，三四線城市則放寬政策去庫存，這是否有利于房地產市場穩定發展？

劉淵：總的來說，這些政策起到了一定的積極作用。比如，上海、深圳的限制性政策出臺后，兩地房地產成交量出現明顯下滑，對房價快速上升起到了一定的抑制作用。一些三四線城市去庫存有一些效果，同時這些城市也在減少土地供應，但相應的去庫存效果長期才能體現出來。

丁祖昱：也有一些政策在當前的市場環境中顯得特別不合時宜。

控房價方面，比如蘇州，為了防止房價過快上升，規定每半年6%的上漲上限。表面上看，半年6%、全年12%能夠很好地抑制房價上升，但造成的結果是開發企業把備案價格迅速提高，讓開盤價格遠低于備案價格，其實開發商仍有提價空間。政府試圖直接控制房價，沒什么好結果。

去庫存方面，比如沈陽，對高校、中等職業學校在校生購買商品住宅房，給予每平方米200元的政策獎勵，并給予契稅全免獎勵。這完全是提前透支需求，解決目前的庫存問題，這種政策其實也沒什么大用。去庫存固然重要，但不能為了去庫存而埋下更大的隱患。

在政策刺激下，一些三四線城市去庫存成績有所起色，但表現突出的還是那些經濟相對發達、人口吸附能力較強的城市，比如東莞、揚州等。

陳晟：一線城市房價上漲過快的根本原因在于土地供應不足，像上海、北京等地，未來新增土地非常少，而需求又很旺盛。想各種辦法盤活存量增加供給，是解決一線城市問題的根本之策。比如，針對北上廣深這些特大型城市，要多考慮一些租賃市場，把一些低效工業用地變成租賃市場。

有些政策確實對部分城市去庫存有用，但對一些城市來說，問題的癥結在于本身經濟發展不行，比如像東北的一些城市，還是要想辦法發展經濟，增加城市吸引力。

城市群可促進房地產市場協調發展

《支點》：房地產市場分化有愈演愈烈之勢，國家層面已表示在“十三五”期間要打造19個城市群，這是否會促進房地產市場協調發展？

劉淵：城市群發展有利于整個房地產協調發展。現在就是因為資源過度集中在中心城市，造成房價上漲也集中在這些城市，其他城市去庫存壓力大。城市群的發展，能夠讓城市與城市之間的資源實現優化配置，縮小城市之間的差距。

丁祖昱：這確實是一項重要措施，但實際上打造19個城市群，最終真正能夠發展起來的也不會有幾個。目前長三角、珠三角、京津冀、山東半島四個城市群發展較好，中西部地區的城市群并沒有那么明顯，更多是中心城市對周邊城市的輻射。這實際上和國家倡導的城市群有著本質差別，城市群要的是網絡化與規模化效應，而不僅僅是超級城市對周邊城市的輻射。

陳晟：歸根到底還是產業發展和城市吸引力的問題。有產業的地方就有就業，有就業的地方就有人口，就有住房需求，也就會有經濟發展。

所以，關鍵是城市群中各個城市要對自己的分工有明確定位。未來城市群中的城市有三種走勢：一種是密度型城市，就是把農民變市民，基礎設施等繼續加強，加快城鎮化發展就可以了；第二種是聚變型城市，就是集聚承接先進產業轉移的城市，發展產城融合；第三種是裂變型城市，也就是特大型城市周邊的“衛星城”。

如果各個城市都能找到符合自己的不同發展路徑，再加之政府給予不同政策，可以實現大中小城市協調發展。

泡沫存在但不至于崩盤

《支點》：很多觀點都認為，目前中國房地產市場與1991年日本房地產大泡沫的發展情況類似，中國房地產究竟有無泡沫？

陳晟：沒有可比性。日本當時的房價相當于紐約的6倍，目前我們的特大型城市房價還沒有超過紐約。另外，日本那時的城鎮化率已經超過了70%，而我們的城鎮化率現在只有54%，城鎮化對房地產依然有拉動作用。

中國房地產市場整體健康，但需承認的是這里面有泡沫成分。一是供應泡沫，事實上這些泡沫已經破滅，比如鄂爾多斯就是一個典型的例子；另一個是交易環境惡化泡沫，最近上海、深圳上漲過快導致透支，但也開始調整，這里面的泡沫不至于會破滅，經過自身修正能夠平穩度過。

劉淵：很難有兩個市場的情況一模一樣，各個國家房地產市場都有著各自的特殊發展軌跡。根據不同指標能夠得出不同結論，如果看房價收入比（標準為4到6之間），一線城市的房價確實大大超過了收入水平；再看租金回報，很多國內的一線城市比國外大城市要低，這都說明房地產市場有泡沫。

然而，如果看購房款里面的貸款比例，中國很多城市比國外要低很多，這樣分析就不存在泡沫。所以不能一概而論，中國的房地產其實不是最差的，有些國家比我們目前還要差。

丁祖昱：從市場購買力也可以看到，隨著房價快速上升，真正的自住型客戶購買力已經與房價出現了巨大的不匹配，特別是剛需客群價格敏感度高，如果房價上升50%，對實際購買力的影響遠超過50%。部分剛需項目購房群體當中，投資客占了很大比例。顯然，市場已經出現了泡沫。

但是，政府已經意識到風險，并出臺了相關政策。而市場也會自行調整，如果沒有“接盤俠”，這些投機行為很快會煙消云散。一旦炒房得以控制，房價也將回歸理性。中國房地產不會崩盤，西方國家的房地產崩盤大多數是因為金融問題造成。比如，美國當年是因為次貸以及其他衍生金融崩盤而導致的房地產崩盤。中國的房地產市場目前正處于調整過程當中，且在往好的方向發展，沒有什么大問題。

不要讓房地產成為拉動經濟的“急先鋒”

《支點》：既然房地產市場并無太大問題，這是否意味著可以“高枕無憂”了？

丁祖昱：毋庸置疑，從2015年開始，中國房地產市場已經變成了“政策市”，在整體市場供大于求、在房地產對經濟增長至關重要狀況下，政策必然會在市場中起到巨大作用。但市場的問題，最終還要交還給市場自身來解決。

劉淵：房地產市場還有幾個問題需注意。一是房地產不應該成為投資品，但現在的政策還沒辦法區分是剛需還是投資，這是一個很大的問題。如果把房地產當作投資品來炒作，房價增長就會脫離需求基本面。可以通過增收房產稅、物業稅等這些稅收手段，來抑制過度投資。

第二，是房地產市場對應的需求是分層次的，在這種情況下，單純的商品化不能完全解決不同層級的需求。我們國家雖然很早就在探索保障房，但從實際效果來看，不算太理想。主要原因是在實施過程中，有很多細節做得還不夠好，保障房并沒有到那些真正需要的人手上。這就需要建立公開的家庭收入系統，通過系統可以公開查詢到不同家庭的具體收入情況。再輔之“輪候制度”，就可以公開看到符合申請條件的家庭在整個申請里面排名多少，這樣就可以預期大概多長時間可以拿到住房。

這樣做了之后就能穩定市場需求，因為市場上存在很多“恐慌性需求”，擔心不買就買不到房子了，導致大家都急著去買房，價格就會增長得很快。總體來說，管理房地產市場是一個很復雜的事情，政府部門要認識到這些問題，避免用簡單粗暴的方法去管理市場。

陳晟：從長遠來看，房地產市場其實只要起基礎作用就行了，它可以成為中國經濟的重要支撐，但不要成為拉動中國經濟的“急先鋒”。關于它的影響力、聲音都要降八度，真正讓位于城鎮化、雙創，以及科技制造的發展。

現實的情況，是國資委研究的35個支柱產業里面有18個產業產能嚴重過剩，而一些新興通信器材、先進制造業和電商類產業卻出現了10%-20%的增長。所以，要培育這些產業，把中國從制造大國變成制造強國。（支點雜志2016年6月刊）