論不動產(chǎn)抵押評估中建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)的處理

編者：建筑工程發(fā)包方拖欠承包人的工程款，在一定前提下，是承包人的法定優(yōu)先受償款，但《房地產(chǎn)抵押評估指導意見》并未確定抵押評估必須明確的優(yōu)先受償權(quán)的范圍、行使優(yōu)先受償權(quán)的限制、行使優(yōu)先權(quán)的期限等問題，都需要在評估抵押價值中確定。本文根據(jù)高法的司法解釋，對這些問題進行分析。

《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》（以下稱“指導意見”）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。”

建筑工程發(fā)包方拖欠的建筑工程款是不動產(chǎn)抵押時法定優(yōu)先受償款之一?！逗贤ā返谑碌?86條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！钡谫Y產(chǎn)評估操作中，還需明確該建筑工程款優(yōu)先受償?shù)姆秶?、承包人行使?yōu)先受償權(quán)的限制以及行使優(yōu)先權(quán)的期限等問題，然后才能確定評估師“知悉的法

定優(yōu)先受償款”。本文根據(jù)最高人民法院的司法解釋，對這些評估中的前提條件進行分析。

一、建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)的范圍和限制

1、承包人行使優(yōu)先受償權(quán)范圍的確定

最高人民法院《關(guān)于建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復（法釋[2002]16號）》（以下稱“16號批復”）第三條指出：“建筑工程款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失?！?/p>

這一條解釋對上述《合同法》中的“建筑工程價款”進行了這樣的界定，即該價款一是承包人為建設工程應當支出的工作人員報酬，包括已經(jīng)支出的和未支出但應當支出的部分；二是承包人已經(jīng)為建設工程支出的材料款等費用。由于目前我國建筑行業(yè)普遍存在著承包人對材料款進行墊資的狀況，因此，雖然已物化為建筑的材料的費用仍屬于工程價款。

但是，發(fā)包方對承包方的應付賬款中除了建筑工程價款外，還可能存在發(fā)包方向承包方的借貸，所以，評估師在確定工程價款范圍時，除了查閱發(fā)包方與承包方的賬面數(shù)據(jù)外，還要查閱工程承包合同和借款合同，分清應付賬款中哪部分是工程價款，哪部分是資金拆借，如實確定法定的優(yōu)先受償款。

在建筑工程承包合同中，付款期限分為按照工程進度付款、竣工后一次付款等方式。因此，在確定是否存在建筑工程款優(yōu)先受償款時，還需要注意一個問題，即在竣工后一次付款時的情況下，部分評估人員可能錯誤地認為未到約定付款期就沒有拖欠工程款，就不存在優(yōu)先受償款問題。如某項建筑工程抵押評估時以2008年6月30日竣工日作為評估基準日，而根據(jù)工程合同的約定，拖欠的工程款將在竣工后的3個月內(nèi)付清，若此時評估師誤認為于評估基準日不存在法定優(yōu)先受償權(quán)利下的工程支付款，在評估中就不去扣除這部分金額。產(chǎn)生這一錯誤的原因在于混淆了債務產(chǎn)生的法定性和支付方式的可約定性。債務的形成條件是由于過去的交易或事項所引起的企業(yè)的現(xiàn)有義務。這種義務需要將來以轉(zhuǎn)移資產(chǎn)或提供勞務加以清償，是剛性的，不應該因償還期限的不同約定而改變負債事實和償債義務的產(chǎn)生時間。

2、承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的限制

在實際案例中，消費者預付購買商品房的款項后，發(fā)包方可能將該款用于工程上，當?shù)盅旱墓こ瘫粓?zhí)行變現(xiàn)時，就出現(xiàn)如何確定消費者、承包人誰優(yōu)先受償?shù)膯栴}。由于承包人作為一種經(jīng)營組織，有更多的措施和手段判斷、分析和控制施工合同風險，相對于個體消費者，其更有能力保護自身的利益。而商品房消費者的利益一般屬于生存利益，商品房消費者的生存利益應優(yōu)先于承包者的經(jīng)營利益。所以“16號批復”第二條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！背邪藢ι唐贩肯碛械墓こ虄r款優(yōu)先受償權(quán)在消費者受償權(quán)之后。

3、承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的時間限制

“16號批復”第四條規(guī)定：“建設工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算?！钡捎凇逗贤ā芬郧安⑽疵鞔_承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限，而當“16號批復”公布時，許多工程可能早已竣工了，因此，“16號批復”第五條規(guī)定：“本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月后施行?！奔闯邪藘?yōu)先受償權(quán)的時間限制從批復公布6個月后實行，即從2002年12月27日起施行，這樣，凡是批復公布之日前竣工的建設工程，承包人在2002年12月27日前都可依法行使其優(yōu)先受償權(quán)，而不受6個月時間期限的限制。

承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限，對資產(chǎn)評估有兩方面的指導意義：第一，規(guī)定了行使優(yōu)先權(quán)的起始點是自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日。第二，承包人對已經(jīng)竣工的工程和未竣工的工程都可以行使優(yōu)先權(quán)。從建設行業(yè)總的情況來看，工程價款的拖欠更多的是在在建工程階段。因此，承包人的優(yōu)先受償權(quán)包括未竣工工程，才能充分保護承包人的合法權(quán)益。

《指導意見》對于建筑工程承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的問題，在第十七條中也規(guī)定了“評估在建工程的抵押價值時，建筑工程發(fā)包人與承包人應當出具在評估基準日是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數(shù)額?！钡葍?nèi)容，但沒有規(guī)定優(yōu)先受償權(quán)的時間期限等具體的內(nèi)容。而按照“16號批復”規(guī)定的時間期限，承包人在工程停工以后、約定的竣工日期到來之前不能行使優(yōu)先受償權(quán)。

二、“16號批復”對不動產(chǎn)抵押評估的重要提示

“16號批復”明確了承包人行使其優(yōu)先受償權(quán)的有關(guān)問題，對《合同法》中的相關(guān)規(guī)定給予了補充，這提示不動產(chǎn)抵押評估中應注意如下問題：

1、對于不動產(chǎn)抵押價值的評估，無論是已完工的工程還是未完工的在建工程，都必須通過查閱賬簿、建筑工程承包合同等，確定工程承包方的法定優(yōu)先受償款——拖欠工程款。

2、并非存在拖欠工程款就一定存在法定優(yōu)先受償款，要分清評估基準日是否在承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限內(nèi)。

（1）若評估基準日在行使優(yōu)先受償權(quán)期間之前，則評估報告需要提示貸款人，評估結(jié)果中還需要扣除抵押人對承包人的拖欠工程款數(shù)額。

（2）若評估基準日在行使優(yōu)先受償權(quán)期限內(nèi)，則評估結(jié)果中應減去抵押人的拖欠工程款。

（3）若評估基準日在承包人行使優(yōu)先受償權(quán)期限之后，則可以告知貸款人：承包人已經(jīng)喪失了優(yōu)先受償權(quán)。

3、如存在消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。貸款人應當關(guān)注可能增加的消費者返還款的優(yōu)先受償權(quán)。

參考文獻

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[7]房地產(chǎn)法律指南.法律出版社，2000.

（作者單位：吉林共創(chuàng)資產(chǎn)評估公司）