房地產開發企業納稅問題探討

平長青

摘要：房地產公司企業開發用地的土地使用稅開始時間較好確定，而何時停止交納，在各地的操作實踐中，各地執行卻不盡統一。本文擬從各地稅務機關對房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務起止時間的規定做一簡單梳理，以供大家在實際工作中參考。

關鍵詞：房地產企業；納稅問題

中圖分類號：F810 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）004-000214-01

一、房地產企業土地稅務綜述

現在我國各個稅務機關在征稅方面關于房地產企業的規定不盡統一，主流的規定主要有以下三個方面：第一、在房地產公司開發前期拿到預售許可證，并且獲得整個項目用地，停止征收相關土地稅，當然大多數企業并不采用該種方法。第二、房地產公司為企業的業主辦理土地證并且分配到各家各戶時候停止征收土地相關稅費。第三、房地產公司根據可售建筑面積進行分配后，停止征收土地稅。

以上三種情況在我國稅務機關中或多或少都會遇到，其中第一種用的最少，后兩種相對較多。從世界范圍來看，到底什么時候停止征收土地稅費并沒有一個統一的明確的規定。

二、房地產企業土地稅務問題具體分析

《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定，

在各個城市包括各個地市，縣城、工業礦業區域內使用土地的有關企業和個人，都應該為繳納土地使用稅的納稅人。我國稅務總局引發了關于土地使用稅若干具體問題的解釋和一系列規定中指出，土地使用稅的納稅人主要有土地使用權的擁有人繳納，如果土地使用權擁有人不明確，則分情況進行處理，對于土地使用有存在一定糾紛的，有土地使用權實際使用人繳納，對于共同使用土地的人員，有土地使用權共同繳納。共同繳納的基本依據應當以土地使用面積所占總面積額的比來來進行區分。所以，城鎮土地使用稅實際上是以所有人繳納為基本原則，實際使用人作為補充來規定的。

根據《財政部國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》規定，以轉讓方式取得有償土地使用權，應當由土地使用權的受讓方約定土地交付時間的下個月開始繳納城鎮土地使用權；如果簽訂合同沒有明確交付時間，有當有受讓方從合同簽訂的下個月開始繳納相關城鎮土地使用稅。我國稅務機關有關規定中指出，如果新取得的建設用地，不屬于新的耕地，相關納稅人應當從合同中規定交付土地使用的下月起繳納相關稅費。

如果由于房產或者土地等權利變化而導致納稅人的相應納稅業務發生辯護，則納稅人繳納稅款的義務應當截止到變化的當月末。從以上規定中透漏出來的信息是，一般情況下，如果城鎮土地使用稅的納稅義務一般結束時間應當是土地或者房產發生變化的當月或者是簽訂合同的下個月會發生變化。這個規定里邊的重點是，確定土地或者房產狀態何時發生變化，對于一些特殊情況，如果土體或者房產的狀態發生質量變化，應當理解為納稅義務人當月沒有與土地或者房產發生關系，基于此，則納稅義務當月發生終止，而另一方使用土地或者房產的則成為下一個納稅義務人。

根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）規定：

1.對于個人或者企業購買新的商品房，計征城鎮土地使用稅的時間為房屋繳納的下一個月開始。

2.如果是購買存量房，則計算時間有所區別，應當以辦理完畢房屋所有權變更手續，房屋產權管理局下發房屋所有權變更書的下個月開始計算。

3.對于涉及到房屋出租或者出借等情況的，應當以房屋出租或者出借的下個月開始計算征收城鎮土地使用稅。

各地的稅務操作實踐中的具體規定：

《河南省地方稅務局房地產開發企業城鎮土地使用稅征收管理辦法》規定：對于房地產開發企業在繳納城鎮土地使用稅時，有不同的規定，如果該企業開發的商品房已經對外銷售，納稅額時間應當以為房屋實際交付時間的下個月開始計算，對于交付房地產商品房需要調整家住面積的，應當以實際公攤情況進行加減調整。房屋交付給購買人主要是指，房地產企業已經按照相關購房合同將房屋實際繳納，并且辦理的相關房屋產權證等合法證件，并且房屋的使用權實際的轉移給購房人。對于購買人如果是由于房地產企業的原因造成沒有及時取得相關合法證書，如果房地產企業能夠證明已經將房屋實際繳納，并且購買人已經在使用，也可以視同將房屋交付給購買人使用。

《廣西壯族自治區地方稅務局關于房地產企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間的通知》規定：根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》“納稅人因為房產、土地的實務或者權利發生變化而依法終止企業的納稅義務，其應納稅款的時間應當截止到房地產等實務權利發生變化月末。”依據我國目前房地產的現狀。對于房地產企業開發建造的相關房屋等商品房，在該產品出售或者轉移所有權以后，企業的相關納稅時間自動終止。

三、進行合理的土地稅務籌劃

房地產的稅務籌劃相對比較負責，當開發企業已經轉讓土地使用權的，依據相關規定應當以合同簽訂的下月開始終止繳納義務，因此房地產企業應當早日簽訂合同，減少稅務成本。房地產企業轉讓新建的商品房應當以房屋交付的下月開始停止納稅義務，因此針對新建房，應當早日進行交付，以便終止納稅義務。房地產企業轉讓存量房屋的，應當以存量房屋辦理所有權轉移或者是變更登記手續，房地產企業應當以辦理手續完畢的下月開始終止繳納土地使用稅，因此對于存量房也應當早日辦理完畢相關手續。

四、結論

由以上闡述可以知道，房地產企業的納稅義務何時終止與企業交付房產或者簽訂相關轉移手續有密切關系，介于此，為了更好地進行納稅籌劃，企業應當及早簽訂相關產權轉移手續，或者及早辦理所有權的轉移，以便讓企業節約相關稅務成本，更加全面的進行相關稅務籌劃。