淺談北上深房價過快增長

羅曉萌

摘要：通過相關數據的對比，說明了北上深近期房價的快速上漲程度，并從國家政策，居民的消費心理，當前的中國經濟形勢所造成的資源配置恐慌來分析北上深房價過快增長的原因。同時也指出了此番杠桿加杠桿，住房性投資投機等因素所造成的房價快速上漲給中國經濟帶來的風險。最后提出為緩解當前現象，我們采取促進中國區域經濟協調發展，減少信息不對稱，嚴厲打擊惡性炒作等措施。

關鍵詞：去庫存；房價上漲；資產投資慌

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）004-000016-02

一、引言

自2015年年末以來中國多個政府部門連續推出一系列房地產業的新政策，例如降低購房首付比例、上調住房公積金存款利率、降低房地產交易環節的契稅和營業稅征收比例等政策。此番旨在去庫存的政策雖然在一定程度上緩解了一線城市以及部分二線城市的住房庫存壓力，但同時也引起了北上深房價的多輪暴漲。

2015年12月深圳新房同比漲幅高達47.5%，二手房同比漲幅也達到了42.6%。在9月30日的房貸新政通知后，深圳房貸連續增長三個月，投放額分別為77.5、110.1及163.5億元，環比分別增長3.5%、42.1%及48.5%。今年初以來，深圳式的瘋狂上漲正迅速傳染北京和上海。北京南五環外地價接近五萬，二手房漲價惜售；在“降首付”與“降契稅”兩撥利好政策的刺激下，2016年1月，上海商品住宅成交價為3.59萬/平方米，環比上漲6.9%，同比上漲24.9%。截至2016年1月，上海的商品住宅消化周期已經降至3.7個月；北京的消化周期為9.2個月；深圳商品住宅消化周期為8.7個月。

二、北上深目前的房價分析

房價收入比是指一套房價格與一個家庭年收入的比值，如果其超出一定范圍，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。在表一的數據中，商品住宅銷售均價使用的是統計局口徑的數據，包括了經濟適用房，棚改房，動遷房，限價房等可售型保障住房在內。因此，商品住宅銷售均價被明顯的低估了。剔除了可售型保障房后的房價收入比能更真實的反映各城市的房價收入比水平，如表二。

中國的房價收入比的合理區間為6-7，從以上兩組數據來看，北上深的房價已經存在明顯的泡沫現象。

從國家統計局公布的北上深近期新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動的數據來看，深圳繼續領先增長，北京和上海大有后來居上的趨勢。

由于居民人均收入在不斷地增長，并且北上深具有其他地區無法比擬的個人發展機會，優質的教育資源，完善的基礎設施，房價呈現一定的上升趨勢也是必然。其房地產市場成交量的回升也是過去積壓需求的集中釋放。

三、北上深房價過快上漲的原因

1.首先本輪樓市反彈的本質，是一場政府主導下的房地產“去庫存”運動。借銀行之力用更少的錢購房，無疑增加了人們的購房熱情。2015年年末，中央經濟會議就將“去庫存”確定為今年五大主要任務之一，今年以來央行降低首付比，三部委減稅等措施，正是通過鼓勵居民部門“加杠桿”，化解房地產庫存。今年2月26日，央行行長周小川在上海明確表態：個人住房加杠桿邏輯是對的。住房貸款應該有大力發展的階段。個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的。首付比例降低是有空間的。今后可能會考慮給銀行更多自主權，讓他們來制定首付比、利率。目前美國處于加息周期，中國不斷地降息，降準，維持寬松政策，并且不斷減少樓市稅項，降低樓市杠桿門檻，這無疑都是將資金從銀行系統，逼向市場再轉向房地產的助力。而一系列的組合，確實也讓資金感受到了，只有投資“超級城市”的樓市，才能保證安全與收益。

2.房價的上漲固然有一線城市需求相對旺盛，家庭可支配收入增加等符合市場規律的理性因素，但價格短時間內暴漲，非理性因素成分更多。理性泡沫可以作為資本轉移工具，使資本從低效區域轉移到高效區域，優化資源配置，是對整體經濟的帕累托改進。非理性因素集中反映出中國房地產市場信息不對稱和投資者的盲目性。由于缺乏透明，權威的信息發布渠道，市場參與者難以獲得房地產市場的準確信息。而且房地產經紀行業較為混亂，大量的房地產經紀人缺乏基本的專業素養，不僅不能為市場提供準確的信息，反而加劇了信息的混亂。由于投資者只能依據市場價格的漲跌信息進行預測，對于房屋基礎價值的信念普遍存在偏差。而房地產市場大部分是個體投資者，大部分都不具有投資的專業知識，對信息進行分析和預測的能力較弱，“從眾心理”“錨定效應”“過度自信”等中國特色的行為偏差交互作用，導致個體投資行為普遍存在非理性的動量投資傾向。

3.中國經濟下行大背景下，地區經濟、貧富差距、社會資源不平衡的進一步發酵引起的資產配置荒，資金在尋求更安全的投資標的。經濟的不均衡，在經濟衰退期會得到跟明顯的體現與放大。中國從去年經濟增速開始下滑，7%以上的GDP增速不復存在，這種在經濟下滑過程中的資金投資，必定會選擇一些風險性更低的投資機會。而一線城市的房地產，在股市暴跌之后，便成為了人們規避風險的首選。

4.2015年A股完成了中國居民財富史上以萬億計的一次財富大分配。虧的錢不會憑空消失，他一定以某種形式轉移到了某些人的賬戶里。從2015年下半年各資產類別情況看，這些被分配的錢從容不迫的進入了各種一線城市房地產市場。房價的惡性上漲，又反過來對于剛需者形成了極大的逼空壓力。在對過去一再錯失買房機會極為懊悔和十分擔心未來的情緒壓力下，很多人被逼空逼得完全喪失了理智，奮不顧身地買房。同時房地產市場龐大的體量和長期以來的上漲預期又理所當然地令其成為吸納貨幣超發的儲蓄池。這樣就推動北上深整個樓市的全面上漲。四、北上深房價過.陜增長存在的問題

1.在北上深等最具經濟活力的一線城市，年輕人的房價收入比不斷攀升，房價成為阻隔人才進入城市的高門檻，會影響整個城市的競爭力。2015年底，上海常住人口為2415.27萬人，比2014年底減少了10.41萬人；其中戶籍人口增長了3萬多人，非戶籍常住人口減少了14.77萬人。上海外來常住人口出現了負增長，同比下降1.5%，這是十五年來的首次。常住人口更是改革開放四十年來首次負增長。一線城市的房價也許已經開始讓不少想留下的人望而卻步。

2.在三四線城市去庫存依然艱難的背景下，由于一線城市的外來人才絕大多數都是傾兩代人之力，甚至還要再加杠桿才能完成購房。巨大的“虹吸效應”使資金過度集中于一線樓市，透支了三四線城市的購買力，在一定程度上會導致三四線城市更難去庫存。

3.一線城市房價持續上漲對于實體經濟的沖擊更大，導致資本外流更加嚴重。通過貸款和優惠政策政府將資源扶持給了國企，外企和民營巨頭，降低了他們的交易成本并帶來更多的資金，但增量資金通過金融系統流向了房地產。而中小企業既得不到有效的資源扶持，又面臨更高的成本，造成實體產業大面積潰退。高房價極大地推高了土地、勞動力成本，實業精神和科技創新將受到致命打擊，在外部美國再工業化，TPP加大資本吸引力的情況下，這不啻于把資本向海外趕。

五、如何防范北上深房價的過快增長

北上深此次房價的過快上漲與中國經濟發展水平的地區差異密不可分，政府應該積極推動中西部地區和中小城市的發展，避免北上深中心城市產業的過度集中。引導產業活動向內陸和中小城市轉移，推進各地的公共服務（醫療，教育，基礎設施，環境和信息建設等）均等化，培育發展中小城市群，增加當地的競爭力。這一方面可以化解當地房產去庫存問題，另一方面可以將北上深一線城市的房地產非理性泡沫進行有效的分解。

針對北上深的特殊情況，政府應該實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策，抑制投資投機性需求的蔓延；加強銀行的住房貸款的監管工作，政府在必要的時候應該適當提高首付比例，減小杠桿率；及時披露相關信息，減少信息的不對稱性；增加中小戶型的供應數量，搞好保障性房屋的供應建設，嘗試把非住宅性質的土地轉化為住宅的做法，增加住宅市場的供應，消化商辦市場庫存；加強對于中介行業的監管，規范交易流通環節，嚴厲打擊各類交易中違法違規行為（速銷房，壟斷房源哄抬房價，捂牌惜售等）；同時政府應該正確的引導輿論，現階段媒體的發達使得不少居民在缺乏自我分析判斷基礎的同時，受輿論夸張的報道而盲目投資，造成資產錯配。