嘉興市新型農村社區物業管理狀況調查及思考

田雨露　鮑夢妮　李陳超　潘麗霞

摘 要 新型農村社區是新型城鎮化的重要形式，而社區物業的管理建設更是社區建設的重中之重。在新型城鎮化普及力度不夠的情況下，如何更好地去實現社區物業的管理？本文擬以嘉興地區部分新型農村社區為例，在調查新農村社區服務現狀的基礎上，從經濟學角度對調查的結果進行了分析。剖析了存在的問題，并提出了相應的解決措施。

關鍵詞 新型農村建設 社區服務 經濟學

一、前言

新型農村社區概念的提出，具有深刻的歷史背景，它是中國農村社會內在變遷的必然結果，也是中國統籌城鄉發展的外在要求。如今的農民解決了溫飽問題，基本實現了小康，提出新型農村社區的初衷是為了滿足農村居民對于居住條件和生產生活環境的更高要求，逐步打破城鄉的二元結構，讓其共享經濟發展的成果。現實狀況是，政府與農民投入巨大資金與精力建設成一座座嶄新的新型農村社區后，這些新型農村社區卻因物業服務面臨低效使用、易毀損、糾紛不斷等問題。因此，如何有效地進行農村新型社區物業管理，成了鞏固與推進國內新農村建設急需解決的新課題。

二、嘉興市新型農村社區物業管理的基本現狀

本文以嘉興市作為研究對象，本次抽取調查的社區分別為：高橋社區、元豐佳苑和運河社區。

調查中發現嘉興市有些農村社區并沒有物業公司，管理模式是一種集體性的“自管”，即由當地的村委會代理這一職務。需要指出的是村委會并不是專門從事該方面管理的機構，缺乏經驗，而且也沒有系統性的條例和法規來雙向約束村委會和居民。其物業糾紛管理機制存在缺陷，失去了物業的專業化規范體制，致使村委會直接面對業主的問題，并且問題的解決措施不到位，會使居民對村委會失去信心。典型的一個問題是垃圾分類處理。農村居民將垃圾分類處理的意識不夠強，村委會一方面由于沒有足夠的經費，另一方面由于錯綜復雜的人事關系，一直對此無法提出合理的解決方案。如果存在物業公司，就可以提供相應的、專業化的服務。

從整體的角度來看，當前的新農村物業并沒有達到完美的程度，即使有些社區有物業公司，物業工作也不盡如人意。現存的物業公司有很大的缺陷，或是不能解決問題，或是無法與居民順暢溝通，這對物業與居民來說，都不是一個好現象。“服務不到位”這一點，歸根究底是涉及管理費用的問題。嘉興市新農村社區原來是不收取任何物業管理的費用，要是想將物業服務工作做到位，物業公司入駐并收取費用這一點勢在必行。若是將物業管理的費用定得過低，物業公司做的是賠本的買賣。從另一個角度講，新建農村社區現行物業服務方面呈現出一個“兩低一高”（即物業收費標準低、物業收繳率低、物業服務成本高）的現象，這一點使得物業公司和農村居民的矛盾更為突出，使物業公司對入駐新農村社區更加沒有信心。

三、嘉興市新型農村社區物業管理存在的問題

（一）政府發展建設力度低

新型農村社區發展不健全的很大一部分原因在于政府的發展建設力度低。一方面體現在政府的重視程度低。嘉興市新型農村社區的管理，很大一部分仍是沿用了村委會的班子，在服務理念和管理實踐上就是延續過去的傳統，仍然依賴國家的行政化體制，使得社區治理很難開展，也令新型農村社區“新”的概念無法深入居民生活中。另一方面，政府在規劃建設新型農村時，普遍缺乏對公共配套設施的考慮，使得建成的新型農村社區存在不同程度的基礎設施不健全的情況。新型農村社區的建設為了提高土地的利用效率，其地址相對來講比較偏遠，對交通線路的建設提出了很高的要求。實際調查發現，嘉興市政府在這方面的投入很小，交通極其不便。而且社區周圍的便民設施也并沒有很到位。

（二）物業管理機制不規范

物業管理機制的不規范一方面體現在物業管理機構本身的不成熟。目前相當一部分的社區還未建立居民委員會，由原村委會代理，管理十分不便。即使部分社區設立了物業管理機構，由于缺少合理的規章制度和運營流程，沒有連續性、專業性的物業管理，導致清掃和系統維護不及時，周邊衛生環境惡劣。另一方面則體現在專業物業管理人員的緊缺性。農村社區的物業從業人員都是通過成人教育來學習簡單的物業管理知識來管理社區，但隨著社區管理的深入，現有從業人員受知識水平的限制，無法妥善地解決各類問題。尤其是受其生活習慣的影響，村民不愿接受管制約束，常常不配合管理機構開展物業活動，這對物業管理人員的溝通能力來說也是很大的考驗。

四、解決措施

（一）加大發展建設力度

首先，政府應該出資建設相關基礎建設。農村自我積累、自我發展能力不高，經濟實力薄弱，這使得物業行業在農村獲利更加少，如果僅僅依靠物業公司，其建設力度和速度遠遠不夠，很多物業管理設施亟須配備。因此，政府必須加大投入，以改善新農村的交通、娛樂等方面的基礎設施。例如，籌建公交線路、公園等有利于居民日常生活的環境設施，從根本上解決這些看得見、摸得著的實際問題，改善生活條件和環境會吸引更多人和資金。其次，政府可以通過規劃和重點投資使小區附近快速聚集某些主導部門或有創新意識的企業，形成增長極。使小區對周邊地區的勞動力、資源、原材料、資金、技術和建設項目產生強大的吸引力，并且帶動周邊地區的經濟發展。使小區在短時間內聚集大批量的投資者，以此增加基礎投資的資金能力，加快新農村物業建設的進程。

（二）規范管理機制

從物業規范管理的角度來講，首先，應將物業服務全權委托給專業的物業公司，避免出現村委會等基層管理人員代理物業的現象。提高服務質量的同時，減少由于不懂管理新型社區而帶來的資源浪費，提高效率。其次，雖然物業公司具備專業性，但由于新型社區的主體是農民，對社區服務的認知和接受程度都不高，需要雙方進行溝通和協商，相互適應。物業公司可以通過家庭訪談、居民會議、社區公告等傳統形式與居民溝通。也可以采用微博和微信等新媒體與居民互動，相互交流，以解決新型農村社區特有的問題。物業公司和居民應共同作出社區的重大決策，新型社區的管理不是物業公司單方面的管理，居民有參與管理社區的權利和義務。可以由居民選舉出代表參與決策社區管理，制衡物業公司的權利，監督物業公司的行為以及傳達居民的想法，維護居民的利益，共同參與社區管理。

（作者單位為嘉興市南湖區嘉興學院）

參考文獻

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