中國房地產熱的“病”與“藥”

◎ 王賢輝

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中國房地產熱的“病”與“藥”

◎ 王賢輝

中國的房地產問題，不是房子造得太多而供過于求，而是因社會貧富差距過大，大量社會財富被少數富人占有而投資投機炒房，多數工薪階層因房價被炒高又缺乏購買力而買不起住房的惡果。解決房地產問題，不能就事論事，而是要“根”治。

21世紀以來，中國的房地產足足火爆了十幾年。這十幾年，中國經濟總量由2000年的99776億元，世界排名第六，上升為2010年名義GDP為39.79萬億元人民幣，超過日本僅次于美國成為世界第二經濟體，到2015年，GDP達到67.6萬億元人民幣，己經進入全球中等收入國家行列。與此同時，中國國家統計局統計數據表明，2014年全國居民收入，按工薪收入計算的基尼系數為0.469，城鄉居民收入倍差為2.75，高收入行業和低收入行業有4倍差距，企業高管與普通員工的年薪收入，更是差距懸殊，高達數十甚至上百倍。顯然，中國雖然已進入中等收入國家行列，但只有少數人先富起來，并沒有實現國人共同富裕的目標，而且開始貧富兩極分化。

與此同時中國房地產更是一路高歌，直到2008年國際金融危機爆發，中國經濟開始下行，并且出現鋼鐵、水泥等產業產能過剩，房地產市場也受到沖擊。但在2009年降低首付比、利率等政策刺激下房地產市場結束短暫下行，快速恢復并趨熱。2010年宏觀調控開始重新收緊，2010-2011年房地產市場略有降溫，2012-2013年再度恢復。2014年房地產長周期拐點出現，并且開始出現商品房庫存大量增加，雖然國家出臺“930”、“330”政策不斷刺激，但房地產投資快速下滑，并呈“總量放緩、結構分化”的后房地產時代新特點。同時，經濟下行壓力加劇。2015年，GDP突破政府7%的目標底線，2016年的政府經濟發展目標底線隨之又降至6.5%，于是，管理層又重新放開房地產調控政策，北、上、廣、深等一線城市的房地產立即活躍起來，多年前久違了的購房者半夜排成長龍搶房的奇觀又出現了，房價立即見風大漲。但這次房市火爆卻不能同上次房市火爆十年同日而語，這次是一線城市房市火爆，三四線城市房市卻“去庫存”壓力不減反增，出現“冰火兩重天”。究其原因在于有錢人和社會優質資源都集中在一線城市，使一線城市畸形發展，這說明這次房市火爆仍是少數富人為投資投機所使，并不是多數老百姓剛需房市的繁榮，所以已引起監管層的關注，一線城市又開始收緊房市政策。

中國房地產，在近十幾年中，成了中國經濟的“燙手山芋”，“一放就熱”，“一管就冷”，房地產的冷熱，對中國經濟究竟是禍還是福，讓國人似是“霧里看花”。

其實，中國房地產業的發展與中國經濟的發展是一脈相承的。中國是人口大國，房地產業又關聯數十個產業，是一榮俱榮，一衰俱衰，問題是如何管控好它，使之生福避禍，成為引領中國經濟長期保持中高速增長的動力。因為房地產業是所有產業中唯一橫跨并聯接生產和消費雙領域的“橋梁”產業，因此，保持中國房地產業長期穩定健康發展，至關重要。

那么，中國房地產價格一直居高不下的“病”根在哪里呢？

一是國內外大量社會游資熱錢投資投機房地產炒作。說起房價上漲，首先要追溯到“溫州炒房團”的炒作。自上世紀90年代后期，溫州人就在中國掀起一次又一次的商業活動。從2001年開始，溫州人浩浩蕩蕩進入杭州、上海等地，置下一棟棟商品房。一些來自內地的工人專職替溫州人排隊購房賺外塊，成為許多沿海城市人當年常見的風景。雖然上海市很快就出臺遏止樓市炒號炒樓的措施，但溫州人的行為還是觸發了大量社會后續資金和熱錢，包括國際熱錢的進入，據中國人民銀行的報告披露，當時外資在內地房地產市場中所占的比重已達到15%。又據仲量聯行的報告披露，2006年中國房地產市場的交易額達到了90億美元，增幅高達69%；其中，來自于海外全球基金的投資比例便高達60%，增幅約55%。除此之外，大量的直接投資，包括香港的地產商資金，也進入了內地房地產，從而快速抬高房地產價格。從此，原本為個人消費品的商品房，卻演變為一種投資投機的工具。房價日益高抬的商品房，快速大量集中在少數富人手里，絕大多數中低收入者只得望而卻步，社會貧富差距日益擴大，差距愈大，房價愈漲，形成惡性循環。

二是地方政府的“土地財政”托市。由于中國城市的土地是國有的，所以土地收益歸國家所有，又由于中央和地方是實行分稅制，在稅收上是地方政府得“小頭”，中央財政得“大頭”，為了平衡利益，土地出讓金歸地方政府（納入地方政府的預算外收入），所以，土地出讓金收入，就成了地方財政收入的主要財源。商品房用地是采用公開拍賣制，拍價越高，地方財政收入就越高，因此，“地王”一個比一個大，水漲船高，房價也就不斷攀高。土地是稀缺資源，雖然中央一再號召多建廉租房，但一些地方政府卻遲遲不見動靜，因為廉租房多了，商品房用地就少了，地方財政土地收入也就少了。這就是房地產調控，越調房價越高的根源。

三是不法房地產開發商囤地抬價。中國百姓的住房供給，自從實行商品買賣起，就出現了商品房開發商這一行，在中國房地產火爆的年代，他們是最大的受益者。由于城市土地和房屋建設的許多資源還掌握在政府及其官員手上，許多開發商與當地政府官員保持了良好的關系，再加上其工作團隊的不斷專業化，開發商事實上已成為區域商品住房開發的壟斷者。由于房價長期處于高位運行引起金融部門的關注，開發商的前期開發資金越來越難以獲得，后期的出售一旦遇到房價下跌或銷售不暢，將損失慘重。因此，開發商大量囤房炒房，違反商業道德和法律，各類違規手段無所不用其極，一些開發商用各種方法來刺激銷售，比如要求公司員工及其親戚預購房屋，制造房屋暢銷假象；將商品房不斷倒手，制造當地商品房銷售景氣度高的氣氛；還有就是密謀分階段抬價，各個待售樓盤輪番提價。

中國房地產，在投資投機者炒作之下，出現買房人買房前“盼”房價跌，買房后又“怕”房價跌，管理層也出現“想讓”房價跌但又“不敢”跌和“不能”跌的畸形心態。所以，房地產政策總是時松時緊，房市則時熱時冷，房地產就成為制約中國經濟的“老大難”。

綜上所述，解決房地產問題，不能就事論事，要“根”治。中國房地產要健康發展，為老百姓造福，成為中國經濟長期中高速發展的動力，必須解決兩大難題：

一是斬斷利益集團對房地產投資投機炒作的利益“鏈條”，使高房價回歸到中國絕大多數居民收入水平。舉措是：土地出讓金全部收歸中央財政；實行房地產稅，對按家庭人均100平方米以上的房地產住房征收（超標面積越多稅率越高），人均100平方米及以下的房地產住房免稅，房地產稅款按三七開交中央和地方財政，其中地方的七成稅款中用四成建廉租房和政府購買服務的棚戶改造房，廉租房租金收入歸地方財政。

二是大幅縮小社會貧富差距，從根本上提高中低收入人群的社會購買力。舉措是：運用稅制，對高收入富人多征稅，對中低收入者少征或免征稅，通過調整社會財富分配，形成龐大的名符其實的中產階層；全民創新創業；在落實供給側改革的同時，實行分配側改革，改革分配制度，大幅提高中低收入者工薪和財產（股權）收入，大幅提高社會福利保障，包括養老、醫保、教育、保幼等幾大領域，