KPI績效考核在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際運用

薛學(xué)成/中鐵二十五局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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KPI績效考核在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際運用

薛學(xué)成/中鐵二十五局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

【摘 要】KPI績效考核在建筑業(yè)被廣泛運用，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)項目，在開發(fā)過程中可量化的指標(biāo)能夠?qū)ζ髽I(yè)績效產(chǎn)生關(guān)鍵性的影響。本文以房地產(chǎn)項目實際案例，結(jié)合自身工作經(jīng)驗，介紹了KPI績效考核在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的實際運用。

【關(guān)鍵詞】KPI；績效考核； 實施流程； 結(jié)果應(yīng)用

KPI績效考核是通過提煉和歸納組織運作中關(guān)鍵成功要素，采取一系列分解方式，把企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)分解為可操作的工作目標(biāo)的工具，把個人目標(biāo)、部門目標(biāo)與公司整體目標(biāo)聯(lián)系起來，同時起到內(nèi)外部價值牽引和導(dǎo)向的作用。KPI績效考核在建筑行業(yè)中被廣泛運用，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以通過提煉對企業(yè)績效產(chǎn)生重要影響的關(guān)鍵指標(biāo)，從而有效促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展和科學(xué)化、規(guī)范化管理。下面通過具體案例進(jìn)行闡述。

一、項目概況

某房地產(chǎn)項目規(guī)劃總用地面積4.99萬平方米，城市道路及綠化帶用地0.64萬平方米，規(guī)劃建設(shè)用地面積4.34萬平方米，容積率為2.99，總建筑面積16.19萬平方米。該項目有9棟住宅建筑，包含高層住宅、多層住宅、配套商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。其中高層住宅6棟，多層住宅3棟，共有1227套住宅，其中多層住宅136套，高層住宅1091套。高層為框剪結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)主要為人工挖孔樁及管樁基礎(chǔ)；多層為磚混結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為管樁。項目于2012年1月以競拍形式獲取，土地情況為現(xiàn)狀拿地。

二、關(guān)鍵指標(biāo)的確定

房地產(chǎn)行業(yè)具有其特殊性，項目在拿地之前需要在當(dāng)?shù)刈元毩⒎ㄈ斯荆韵路Q之為項目公司。要做好該項目的績效考核，需要在獲取土地的同時就形成一套完整的考核體系。首先，要確定績效考核的關(guān)鍵指標(biāo)，房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中關(guān)鍵指標(biāo)很多，在不同的開發(fā)階段，關(guān)鍵指標(biāo)也不相同。按照開發(fā)流程，可以分為報批流程管理、施工流程管理、銷售流程管理三大關(guān)鍵項。再進(jìn)一步細(xì)化，可以分解為營業(yè)收入、目標(biāo)利潤、銷售指標(biāo)、財務(wù)指標(biāo)、進(jìn)度指標(biāo)、客戶滿意度、質(zhì)量指標(biāo)、風(fēng)險與規(guī)范管理指標(biāo)、安全指標(biāo)、法制工作等10個關(guān)鍵指標(biāo)。

1.營業(yè)收入。項目公司在考核當(dāng)期合并財務(wù)決算報表中的營業(yè)收入總額，營業(yè)收入包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

2.目標(biāo)利潤。包括目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤值。

（1）目標(biāo)成本。以項目公司與公司簽訂的年度責(zé)任成本為目標(biāo)成本，實際發(fā)生成本與目標(biāo)成本（扣除土地費用）進(jìn)行對比，考核與目標(biāo)成本的偏差率考核。

（2）目標(biāo)利潤值。以企業(yè)審批后的可行性研究報告反映的銷售利潤率作為目標(biāo)利潤率；按照可研報告目標(biāo)利潤率計算目標(biāo)利潤值，把實際實現(xiàn)利潤考核值與目標(biāo)利潤值進(jìn)行對比，按照實際完成的利潤值高于或低于目標(biāo)利潤值的幅度考核。

3.銷售指標(biāo)。包括銷售額、銷售回款、項目開盤、項目清盤。銷售額是指當(dāng)期項目在考核期內(nèi)項目公司與購房客戶簽訂的正式購房合同的金額，如存在“先簽后退”現(xiàn)象予以扣除。銷售回款額是指當(dāng)期項目在考核期內(nèi)已銷售房屋收回的資金，包括首付款和按揭貸款，不包括客戶交納的定金。項目開盤特指開發(fā)項目當(dāng)期首次開盤，即項目公司經(jīng)過前期運營取得銷售許可證實現(xiàn)對外開盤銷售。項目開盤指標(biāo)考核的是項目自獲取土地至項目開盤的時間與對標(biāo)企業(yè)業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)的偏差。項目清盤特指開發(fā)項目當(dāng)期項目清盤，即項目公司經(jīng)過前期運營取得銷售許可證實現(xiàn)對外開盤銷售，當(dāng)期住宅部分銷售至90%（銷售面積）為當(dāng)期項目清盤；項目清盤考核的是項目公司自竣工備案至項目清盤的時間與對標(biāo)企業(yè)業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)時間的偏差。

4.財務(wù)指標(biāo)。包括股東資金使用效率和財務(wù)管理水平。股東資金使用效率從兩方面考核。一是公司支付土地出讓金及必要的土地整理費用的占用時間；二是項目公司具備自身融資條件以前占用股東投入的啟動資金，包括注冊資本金及債權(quán)投入。財務(wù)管理水平指項目公司執(zhí)行財經(jīng)紀(jì)律的有效性、財務(wù)管理的規(guī)范性。

5.進(jìn)度指標(biāo)。包括開/竣工、均衡生產(chǎn)指標(biāo)。項目開工應(yīng)以取得施工許可證的日期為準(zhǔn)，竣工是指項目公司在考核期內(nèi)按照設(shè)計要求已全部完工，達(dá)到交房條件，并取得綜合竣工備案，綜合竣工備案時間以各專業(yè)分項驗收、單體竣工備案完成的最晚時間為準(zhǔn)。均衡生產(chǎn)指標(biāo)按照開竣工及結(jié)構(gòu)封頂節(jié)點分為前后兩段，按照均衡生產(chǎn)的要求實行過程考核。

6.客戶滿意度。包括客戶滿意度及客戶投訴，客戶滿意度是客戶通過對產(chǎn)品和服務(wù)可感知的效果與其期望值相比較后得出的指數(shù)。客戶投訴是根據(jù)造成影響程度將責(zé)任投訴分為一般投訴和重大投訴。

7.質(zhì)量指標(biāo)。建設(shè)項目質(zhì)量是指國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計文件及建設(shè)項目合同中對建設(shè)項目的安全、使用、經(jīng)濟、美觀等特性的綜合要求。它通常體現(xiàn)在適用性、可靠性、經(jīng)濟性、外觀質(zhì)量與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。工程質(zhì)量是否合格和有無出現(xiàn)質(zhì)量事故是質(zhì)量指標(biāo)考核的重點。

8.風(fēng)險與規(guī)范管理指標(biāo)。包括風(fēng)險控制及規(guī)范化管理兩部分。其中風(fēng)險控制部分的考核內(nèi)容包括：是否充分識別和分析內(nèi)外部風(fēng)險，是否針對所需控制風(fēng)險制定有效的控制措施并建立健全風(fēng)險控制制度體系，是否嚴(yán)格執(zhí)行風(fēng)險控制措施；規(guī)范化管理部分考核決策、財務(wù)、招標(biāo)、合同、成本、銷售等各項內(nèi)部管理工作的規(guī)范性。

9.安全指標(biāo)。安全指標(biāo)依據(jù)公司下達(dá)的安全指標(biāo)及發(fā)生事故、事件等級進(jìn)行考核。生產(chǎn)安全事故等級劃分為一般事故，較大事故，重大事故，特別重大事故。安全事故一般實行一票否決制。

10.法制工作。包括法律糾紛案件處理、人員建設(shè)、重要決策法律審核、經(jīng)濟合同法律審核、授權(quán)委托書法律審核和日常工作。

三、KPI績效考核的實施

關(guān)鍵指標(biāo)確定以后，如何進(jìn)行實際操作？實施流程可以分為三個步驟。

第一，合理確定關(guān)鍵指標(biāo)的權(quán)重。以本項目為例，對10個關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行分析，確定其主要考核內(nèi)容、分值權(quán)重、目標(biāo)值及責(zé)任部門。項目在開發(fā)不同階段，關(guān)鍵指標(biāo)可以適當(dāng)增減，分值權(quán)重也可以適當(dāng)調(diào)整。

表1　 關(guān)鍵指標(biāo)及分值權(quán)重表

第二，編制關(guān)鍵節(jié)點。關(guān)鍵節(jié)點可以分為一級節(jié)點和二級節(jié)點。公司在土地獲取以后，經(jīng)過可行性研究和測算分析，給項目公司下達(dá)一級節(jié)點目標(biāo)，同時簽訂經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書，一級節(jié)點一般比較粗，重點反映關(guān)鍵節(jié)點事項。項目公司在收到公司一級節(jié)點任務(wù)后，對目標(biāo)進(jìn)行逐層分解，制定二級節(jié)點計劃，二級節(jié)點可以細(xì)化到每旬、每周的工作計劃目標(biāo)。下面以一級節(jié)點和部分二級節(jié)點作為例子具體分析。

表2　 一級節(jié)點計劃表

序號　一級節(jié)點名稱　計劃開始時間計劃完成時間提交工作成果/完成標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任部門7　取得《國土使用權(quán)證》2012.12.1　 2013.10.3.取得《國土使用權(quán)證》　綜合部8　取得《規(guī)劃許可證》　2013.11.1　 2013.11.3.取得《規(guī)劃許可證》　綜合部9　取得《施工許可證》　2013.12.1　 2013.12.2.取得《施工許可證》　綜合部1.目標(biāo)成本下發(fā)　2013.3.1　 2013.4.3.編制完成并通過OA發(fā)布　成本部1.地下室開工至封頂　2013.1.1　 2013.8.30工程質(zhì)量優(yōu)良，優(yōu)良率〉75%工程部12樣板區(qū)、樣板間開放　2013.11.1　 2013.12.3.達(dá)到開放條件　工程部13取得《預(yù)售許可證》　2013.12.1　 2013.12.3.取得《預(yù)售許可證》市場開發(fā)部1.開盤　2013.10.3.2015.8.3.達(dá)到開盤策劃目標(biāo)市場開發(fā)部1.主體開工至封頂　2013.9.1　 2014.6.20工程質(zhì)量優(yōu)良，優(yōu)良率〉75%工程部1.環(huán)境配套工程　2014.10.3.2015.6.3.配套工程質(zhì)量優(yōu)良　工程部1.拆遷房驗收　2015.5.1　 2015.5.30工程質(zhì)量優(yōu)良，優(yōu)良率〉75%工程部18交付業(yè)主（拆遷房）　2015.6.1　 2015.6.3.交房率達(dá)到90%以上　工程部

表3　 二級節(jié)點計劃表（季度部分節(jié)點）

第三，具體考核流程?？己艘话阌杉径瓤己撕湍甓瓤己私M成，從以上兩個計劃表中可以看出，一級節(jié)點是對項目進(jìn)度的整體把控，可以作為年度績效考核的重要依據(jù)；二級節(jié)點可以作為季度考核的重要依據(jù)。項目公司每季度前向公司提交二級節(jié)點工作計劃表，經(jīng)考核領(lǐng)導(dǎo)小組審核通過后實施。季度末，考核領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)節(jié)點目標(biāo)逐項進(jìn)行對照檢查，確定考核得分。

1.季度考核。季度考核結(jié)果可以作為發(fā)放月生產(chǎn)獎的重要依據(jù)。

月生產(chǎn)獎總額=獎金系數(shù)總額 ×獎金基數(shù)×考核得分，其中獎金系數(shù)根據(jù)崗位確定，基數(shù)由公司根據(jù)項目實際情況確定。

2.年度考核。年度考核結(jié)果可以作為兌現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書結(jié)果的依據(jù)。

以該項目年度考核為例，可以根據(jù)考核結(jié)果計算項目公司的年度績效工資：

①項目公司正職績效薪酬=年度績效考核得分×年度績效獎金基數(shù)。以當(dāng)年公司審核的新開工面積為標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年新開工10萬平方米以下（含10萬平方米），年度績效獎金基數(shù)為2000元/分；當(dāng)年新開工20萬平方米以上（含20萬平方米），年度績效獎金基數(shù)為3000元/分；當(dāng)年新開工面積介于10萬平米和20萬平米之間的采用直線插入法核定本項目的年度績效獎金基數(shù)。

②項目公司副職成員年度績效薪酬原則上按照不超過正職的80%計發(fā)，各專業(yè)總監(jiān)的年度績效薪酬不得超過副職的50%，部門負(fù)責(zé)人的年度績效薪酬不得超過專業(yè)總監(jiān)的75%。項目公司核心團隊的年度績效薪酬總額為項目公司團隊年度績效薪酬總額的70%。項目公司核心團隊人數(shù)原則上控制在5人以內(nèi)。

③項目公司一般管理員工的年度績效薪酬總額為項目公司團隊年度績效薪酬總額的30%，對表現(xiàn)突出的技術(shù)和管理骨干，可適當(dāng)提高績效薪酬標(biāo)準(zhǔn)，但項目公司團隊年度績效薪酬總額不變。

3.扣罰措施

連續(xù)兩個季度不能在規(guī)定時間內(nèi)完成節(jié)點任務(wù)的，將按照以下方式扣罰績效工資。

季度扣罰總額=季度月生產(chǎn)獎總額×∑節(jié)點權(quán)重i（i為未完成節(jié)點）

四、考核結(jié)果的應(yīng)用

1.應(yīng)用于建立機制。通過考核，能夠進(jìn)一步深入推進(jìn)薪酬制度改革，加快推進(jìn)市場化激勵體系建設(shè)，建立健全科學(xué)有效、務(wù)實管用的覆蓋全體員工的綜合考核評價機制。

2.應(yīng)用于改進(jìn)工作。項目公司應(yīng)根據(jù)考核結(jié)果認(rèn)真反思總結(jié)年度工作，發(fā)揚優(yōu)點，改進(jìn)不足，以更好地提高績效。

3.應(yīng)用于職務(wù)調(diào)整。通過掌握各種相關(guān)工作信息，企業(yè)更容易正確作出人事決策，有效地開展員工提升、晉級、降職、降級等人力資源管理工作。

4.應(yīng)用于招聘選拔。通過績效評估結(jié)果，對企業(yè)各個崗位的優(yōu)秀人才所應(yīng)該具備的優(yōu)秀品質(zhì)和績效特征，會有更深的理解，這就為招聘和甄選環(huán)節(jié)提供非常重要的參考。

5.應(yīng)用于培訓(xùn)開發(fā)。依據(jù)考核結(jié)果以及相關(guān)記錄，進(jìn)而研究判斷是否需要培訓(xùn)，需要什么方面的培訓(xùn)。

五、結(jié)語

企業(yè)實行績效管理的根本目的，是為了提高經(jīng)濟效益，獲取更多的利潤，從而推動企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。績效考核是一項系統(tǒng)工程，KPI只是其中一項常用的考核工具，通過本案例的具體實施和經(jīng)驗總結(jié)，對今后房地產(chǎn)項目開發(fā)績效管理具有一定的借鑒和推廣意義。

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