溫州房價慘跌

溫州房價慘跌

“溫州房價暴跌！兩年內縮水近半！”

2012年11月，就在全國70座城市房價7成環比上漲時，浙江省溫州房價卻傳來這樣的聲音。繼2011年發生民間借貸危機后，2012年溫州經濟的負面新聞可謂層出不窮，如今樓市又怎么了？

溫州，自改革開放以來，一直名揚海內外，除了溫州民營經濟活躍、“溫商”遍布天下外，房地產的發展對拉動溫州GDP（國內生產總值）也功不可沒，溫州炒房團可謂獨具特色。在二、三線城市中，溫州是房價最高的城市之一。

然而，自2011年國家實施最嚴格房地產調控政策以來，溫州樓市迅速走向另一個完全不同的軌跡。近期國土資源部公布的城市地價監測數據顯示，2012年第三季度，溫州住宅地價同比下降18.03%，是全國樓盤降價幅度最大的城市。

豪宅價格現腰斬

溫州市這些年房價猶如坐過山車一樣，直逼“天價”，其中轟動一時的樓盤當屬綠城的鹿城廣場。2006年末，綠城集團以33億元一舉摘取溫州“天盛地塊”，在甌江畔開始了“世界級都市綜合體”的造夢之旅。2010年，當“綠城”鹿城廣場錦玉園一期呈現時，價格從2008年首次開盤時的4.38萬元/平方米一路攀升到7萬～10萬元/平方米，將溫州房價推向高潮。

然而，時過境遷，自房地產調控以來，鹿城廣場的房價一路走低。

記者在幾家房產中介了解到，自2012年年初，溫州房價就開始下跌，其中綠城的錦玉園跌幅最大，目前超過50%。“21世紀不動產”的經紀人告訴記者，現在錦玉園中面積超過400平方米的房子，售價在4.5萬元/平方米，小面積如145平方米的房子，價格在4.2萬元/平方米，因業主需要現金，如有意購買價格還可以面談。

不止綠城集團，溫州最大的房地產商“中梁置業”，其開發的眾多項目，如：中央公館、首府、棕櫚灣、國賓1號等也開始降價。其中，曾在2012年2月份開盤時吸引8000余人來參觀的國賓1號，原均價2.7萬元/平方米，目前在搜房網上的報價為19315元/平方米。

中央公館位于學院路上，小區面積很大，內部景觀設置優越，有立體雕塑、景觀走廊和園亭小橋等。中央公館開盤時間為2007年，開盤后最高價格是7.5萬元/平方米。目前這個小區的房價降至6萬元/平方米左右，還算是比較堅挺。

華府天地在中央公館對面，中間隔著一條馬路，華府天地由浙江華豐房地產開發，定位是生態、高尚、尊貴的稀世宅邸，也是一個高檔小區。總占地面積是1.9萬多平方米，由8幢18+1層高層組成（一層為架空層），均為全躍層340平方米套型，開盤時價格為6.5萬元/平方米，目前降至5萬元/平方米左右。

市區堅挺但交易量少

據溫州大學房地產研究所的“市場監測數據”顯示，2006～2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，6年中上漲4.2倍。

1997年，首屆“房交會”開幕時，溫州新城住宅價格僅1200元～2000元/平方米，從2001年下半年開始，

溫州市區房價出現第一次較大幅度上升。2005年初，大南門區域房價率先突破萬元，之后便一發不可收拾。2008年，雖然受國際金融危機以及全國其他城市房價大幅下跌影響，溫州市區房價改變連續多年上漲的趨勢，普遍出現下降，甚至每平方米下降4000元左右。但到了2009年，樓市就開始回暖，市區房價均價達2.6萬元/平方米。2010年，市區房價均價已沖破3萬元/平方米大關。

溫州平安易居房產營銷有限公司經理陳逸表示：“溫州房價這10多年以來上漲確實很快，均價從四五千到四五萬，再到最頂峰的10萬元/平方米。不過，樓市調控政策遏制了這種上漲勢頭，調控總體來講分兩部分，一是限購，一是限貸，其中限購政策是非常嚴厲的，就像在人身上插了兩把刀，如果把刀拔下來，傷口會很痛。”

據介紹，溫州有3個區，其中，龍灣區和甌海區的房價縮水比較厲害，鹿城區作為主城區房價還比較堅挺。“雖然鹿城區房價穩住了，但成交量并不理想。根據我們公司5～11月份的統計，二手房基本上平均每月成交量維持在1000套左右，比調控之前回落70%～80%，原來每月成交量有1200～1500套。”陳逸說，房價跟頂峰時期比是縮水了，但比調控最嚴厲的2011年要好一些，2011年每月成交量才400套。

關于綠城區房價2012年1月份就開始回落，且跌幅超過50%的說法，陳逸認為，10萬元/平方米只是掛牌價，并不是成交價格，實際成交價是6.5萬元/平方米。“從我們成交的實際情況來看，11月綠城區成交了10多套，均價在5.5萬元/平方米左右。綠城區不能代表溫州樓市，這只是個別現象。”

信貸危機或成致命傷

每年年底都是溫州市民購房和房產投資熱情集中釋放的時期，不過，在“2012溫州冬季房展會”上，記者發現展會規模比往年小很多。不但參展商數量稀少，來自溫州本地、杭州、嘉興和江西九江等地項目亮相后乏人問津，就連“總價26萬元起”等廣告語也遭受冷遇。前園山莊更是宣稱每平方米僅售4000元，但由于參觀人數太少而沒掀起什么波瀾。

“除了樓市調控，信貸危機和金融危機對溫州樓市影響也非常大。”陳逸告訴記者，2012年銀行的不良資產增加，房產是其中重要一部分。打個比方，房子原市場價是400萬元，在銀行貸款為300萬元，房價下降后房子資不抵債，銀行收回后，如果通過法院拍賣，法院要征收3%的傭金，購買人要支付1.5%～3%的拍賣費，而傭金要銀行自己承擔。因此，在通過法院拍賣之前，銀行希望通過中介公司推向市場，如果沒有賣掉，再通過法院拍賣。據悉，2012年鹿城區法院已不再受理信貸危機給銀行造成的不良資產案件。

房價下跌還有什么原因呢？陳逸認為和溫州經濟模式有關。溫州經濟的發展經歷了四個階段，最開始是小家庭作坊模式，后到創中國馳名商標階段，再到用房產包括廠房做抵押去外地投資房產，近年溫州人又開始運作私募基金，事實證明做得不是很成功。另外，企業擴張需要資金，很多老板用自己的企業設備去銀行抵押貸款，但在生產上沒有收益，于是把自己名下的房產拿來出售。“現在市場上掛牌出售的房子70%～80%都是要套現的，有些每平方米降價1000元，比市場價至少縮水10%。一方面是因為銀行貸款到期，另一方面自發生信貸危機后，人的誠信度降低，即使有錢也不敢外借了，很多人前期投資多套房產，短期內可以承受還貸，長期承受不住壓力就會拋售房子。”

房價何時回歸理性

2012年11月20日，溫州市住建委黨委書記、主任周守權做客《溫網議事廳》與網民在線交流時，有網友提問：“十八大住建部提出樓市調控政策不放松，溫州房價在全國又位居高位，在目前實行最嚴格限購調控政策下，溫州房地產業運行情況如何？”周守權回答說：“目前，溫州政府對房價總體目標有3個層次要求，第一個層次，高檔商品房價格2.5萬；第二個層次，中等商品房價格2萬；第三個層次，普通商品房價格回落到1.5萬。”

根據周守權的解釋，以70平米普通商品房為例，價格設定為105萬元，一家三口，人均收入3.5萬元，全家人就是10.5萬元，10年就能買到房子，讓整個房價與人均收入比回落到10倍。“十八大提出居民人均收入倍增計劃，若每年按10%來算，過不了幾年溫州房價收入比就可達到7∶1或8∶1左右，對老百姓來講，是能夠買得起的房價收入比。”

周守權的話似乎給溫州未來房價指明了方向。然而，陳逸認為，2013年房價即使下降幅度亦不會太大，因為剛性需求仍然存在。

“另外，省市政府對溫州經濟有了充分考慮，最近提出打造溫州為東南亞太地區的金融副中心，雖然和上海、寧波還有差距，但這對溫州是一個利好的消息。”陳逸進一步分析說，“萬科”和“萬達”等大型房企已經進入溫州，“萬通”也對溫州投資了100多億元，這表明它們對溫州的經濟有信心。

“溫州城市建設的框架拉得很大，原來是一條甌江，現在提出跨海發展。”在陳逸看來，溫州每年春節都會舉行全球溫州人大會，且溫州在外華僑有70萬人左右，在全國各地的商會有60多個，政府如能把這些在外的“溫商”引進來，對溫州經濟的貢獻將是不可估量的。“2012年上半年舉辦過兩三次招商會，溫州已經吸引了超過3000多億元的資金，這對房地產的發展將起到帶動作用。”

最后，陳逸表示，很多客戶在接受他的回訪時明確表示不準備降房價，因為溫州是一個地少人多的城市，雖然短期內房價下跌使投資者喪失信心，但從中長期來看，房價還會有上升的趨勢。

溫州房價究竟何時能夠理性回歸到周守權主任所說的范圍呢？我們拭目以待。

（摘自《中國經貿聚焦》 作者：泓宜）