關于房地產企業多元化發展的思考

張妍妍

【摘要】在我國經濟結構轉型升級的大背景下，房地產開發規模見頂回落，房地產企業要想保證自身的可持續發展，就要考慮如何通過多元化布局來實現自我的突破。但房企的多元化發展還要根據自身的實際情況而定，不能盲目轉型，根據這樣的現狀，提出促進房地產企業多元化發展的措施建議。

【關鍵詞】房地產；多元化；發展

房地產業曾經作為我國的支柱性產業，在過去相當長的一段時間內曾為我國國民經濟的發展做出了重大貢獻。房地產雖然可以在一定時間內作為經濟增長的隱形，但在城市化率達到一定程度后，建筑業就會進入到一個相對的休眠期，雖然房地產自身也有“新陳代謝”，但其使用周期較長，我們不可能源源不斷的蓋房子，其對國民經濟的拉動作用不可能長期、持續。我國正處在經濟轉型期，國家持續調控房地產市場，出臺了多倫的房地產調控政策，房地產開發規模也隨之見頂回落。無論是為了房地產企業自身的持續性發展、還是處于對上市公司盈利壓力的考慮，房地產企業都急需開拓新的盈利空間，多元化幾乎是唯一的選擇。

一、房地產企業多元化發展的現狀

中國房地產企業的多元化轉型還處在初級發展階段，對于多數房企來說還未迎來收獲期。龍頭企業多元化發展明顯，中小房地產企業轉型困難，一部分中心房地產企業或將完全退出房地產市場。

萬科物業服務方面的業務會進入到全面市場化運營的發展軌道，并從單一的物業服務轉型成經營型物業，承接萬科公寓和住宅的出租、出售、房屋托管等業務。萬科把物流地產確認為第一個多元化發展的主干業務。已分別在國內的一線和二線城市正式獲取6個物流地產項目。此外，萬科還希望成為中國首席的素質教育產業服務商，把萬科從單一上市公司，轉向多業態、多上市平臺的控股集團。對于萬達地產而言，企業的發展策略已經做過多次的調整，在商業地產做精做細的基礎上企業未來還要為去房地產化做準備。將來的萬達商業地產股份有限公司不僅要在名字上去掉地產二字，還要在主營業務上變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司，實現萬達商業地產的全面轉型。 恒大地產的業務也在礦泉水、醫療、體育、金融保險等領域有所拓展。綜上所述，包括萬科、萬達、恒大、等多家房地產企業拋出或已經實施多元化發展計劃，以復星國際、綠地集團為代表的部分企業更完成了初步的戰略轉型。但中小企業由于資金鏈斷裂、融資難等原因，想謀求多元化發展但仍然困難重重。

房地產企業的轉型必然是一個優勝劣汰，物競天擇的過程，整個行業面臨洗牌，能夠存活下來的優質企業必將會推動整個房地產行業的向更高層次發展。

二、房地產企業多元化發展的趨勢

（一）體驗型物業領域

體驗式物業包括體驗型商業物業和體驗型住宅物業。

近年來國家持續的宏觀調控房地產市場，使房地產開發企業開始調整經營戰略謀求多元化發展，從而加大了商業地產開發的比重。但在商業物業快速發展的過程中也出現了一些問題。眾所周知近幾年電商對零售業的沖擊日趨猛烈，網購已經成為很多消費群體的購物習慣，在這樣的大背景下，未來商業地產發展的主要方向應該是體驗式商業物業。可以在業態體驗和功能體驗兩方面做文章。在傳統商業中添加時尚、好玩兒、新奇、富于探索性的商業功能及元素。更要給予消費者在購物過程、購物環境和售后服務方面的全方位舒適體驗，增加出門購物的吸引力。

體驗型住宅物業是將社區服務、物業服務、醫療服務和房地產營銷理念等全面融合的經營型住宅物業。通過提高住宅項目的附加值，使業主獲得全新的住宅體驗。

（二）金融產業領域

房地產企業在多元化發展過程中優勢與隱患并存，要想成功轉型就要把自身的優勢發揮出來。房地產企業與其他領域的企業相比在資金和客戶群方面都是具有優勢的，可以在金融領域發揮所長。

例如：復星集團試圖將其地產業務與旗下各個業務板塊整合。更在2012～2013年間收購了多家保險資產，保險資金的介入有利于復星地產在企業運作方面獲得低廉的融資渠道。此外，復星地產更推出“蜂巢城市”，通過打造新型社區，向社區內的業主提供復星核心產業、衍生產業及相關生活服務業務來實現企業的多元化發展。這家民營企業最初以地產作為主營業務，隨著這些年的戰略轉型，如今已經成長成為一家包括房地產開發、鋼鐵、礦業、醫藥、零售、服務業及戰略投資領域的綜合型企業。“即便是如復星這種初步轉型成功的企業，它旗下的產業很多，但幾乎沒有一項是處于行業的龍頭地位。

綠地集團則向金融控股集團方向發展，開啟了“金融+互聯網”的轉型戰略。

推出“綠地地產寶”互聯網金融產品和互聯網金融服務、開設了金融資產交易中心、未來將綠地香港（HK0337）打造成為互聯網金融服務的主體公司。

綠地集團未來的多元化發展戰略目標是：短期內金融產業要成為集團新的利潤增長點，至2020年金融產業業務規模力爭達到800億元，利潤達到100億元；中期內，金融產業要成為綠地集團多元化發展的重要支柱；從長期來說，綠地金控集團將形成自己的核心競爭力并在細分產業中具有核心優勢，力爭“金融業務收入最終占據集團收入的半壁江山”。此外萬達方面也表示，未來多元化發展模式的方向也是金融領域，將陸續完成對銀行、證券、保險公司的并購，再加上已有的快錢公司和萬達投資公司，未來將正式成立萬達金融集團。

從上述幾大房地產企業轉型金融的策略可知，金融產業已經越來越受到具備雄厚資本實力的房地產行業巨頭的青睞。互聯網時代的金融產業已經成為房地產企業多元化發展的一個主流方向。

（三）健康養老產業領域

健康居家養老是適合老齡化的建筑設計、專業配套、設施設備與專業管理團隊的康復護理、身體調理、健康管理及文體活動、餐飲服務的有機結合產品。

養老產業的三種模式中，一是經營性的機構養老；二是社區養老；三是健康居家養老。當前比較受到人們認可的模式是健康居家養老。這種模式即可以滿足老年人對“家”的親情需要、也符合中國儒家文化的“孝”道精神。要想能夠全方位滿足老年人健康生活的需求，就要建立一個帶有健康理念的養老服務體系。這套體系主要以滿足老年人的健康生活需求為重點，提供體檢、保健、調理、餐飲、家政、文體娛樂、學習技藝、聊天交流、心理咨詢等服務。對于提供這些健康服務的企業來說，既可以是開發養老地產的開發商也可以是專業提供健康養老服務的機構。健康養老業務在未來將會有很大發展空間

三、房地產企業多元化發展需要注意的問題

大多數剛剛開始多元化業務轉型的房地產企業，由于內部和外部的諸多因素在非地產業務方面的經營收入非常有限甚至處于虧損邊緣。盡管多元化發展前景美好，但在中國企業的發展史上，折戟于多元化戰略轉型的企業數不勝數。故房地產企業在戰略轉型、謀求多元化發展的道路上應該注意幾個問題。

（一）多元化發展方向的選擇

房地產企業多元化發展能否成功，關鍵一點就是“選對行”，企業要結合自身的實際情況，選擇好適合多元化發展的行業。

1.向房地產行業內部的核心業務拓展。把主營企業做的更深入、更細致。如可以在房地產評估、房地產營銷、房地產咨詢、房地產廣告、房地產中介和物業管理服務等領域有所拓展。使拓展業務與主營業務形成產業鏈條，這樣做可以提高房地產企業的市場占有率，但問題是這個層次的多元化發展仍在房地產業的大范圍內，并不算是真正的突圍出去，不利于抵御行業風險。

2.向房地產行業關聯度較高的上、下游產業拓展，把相關產業鏈做長。比如可以在建筑規劃設計、裝飾建材、裝修、基建施工、設備安裝等領域拓展，這樣做有利于企業控制原料和銷售渠道，達到節約成本、實現利潤增長的目的。問題是過長的產業鏈需要強大的資金和運營能力，且受行業景氣度影響較大。

3.向房地產行業不相關的產業拓展，完全脫離房地產行業的業務范圍。這樣的轉型有利于企業擴大經營范圍、增強企業的應變能力和提高企業的社會影響力，這也是房地產企業業務多元化的最主要方式。房企在多元化布局時布局一些與地產非相關的行業，有助于在房地產市場處于下行周期時為企業提供強大的現金流支持，協助企業在行業低谷時抵御寒冬并實現逆勢布局。

房地產企業要尋求多元化發展，保證轉型的成功率，在最初的幾年里穩妥的做法就是依托于房地產核心業務，實現相關產業的多元化，待企業的管理與營運能力有所提高后再尋求非相關領域的發展。

（二）企業自身的實際條件

1.企業自身的資金狀況。

對于我國的地產大鱷們來說擁有雄厚的資本實力以及龐大的業主數量，是其實現多元化發展最有利的條件，他們可以布局一些與地產非相關的行業，用來提高企業的抗風險能力。但是對于中小型的房地產開發商而言，資金量就不那么寬裕了，資金獲取的成本比較高，甚至在多元化發展的路上出現融資難題。這時就要考驗企業領導人的智慧，要根據自己企業的實際情況去選擇，實在不行就考慮退出也不失為一個有效的辦法。

2.企業的營運管理能力狀況

房地產企業在業務轉型之前應該在企業的管理與營運能力方面有所準備，尤其是當涉獵與房地產非相關領域時。不少地產企業以李嘉誠的長和系作為學習榜樣，但事實上，即便放眼全球，真正能實現從房地產向多元化完美轉型的企業少之又少，長和系的成功有它的特殊性，房企如果草率地進入自己不熟悉的行業而且在經營管理和運營能力上準備不足，就容易導致轉型失敗。所以對于我們內地的房地產企業在多元化發展的同時一定要提高自身的“素養”，內外雙修，在提高企業的管理與營運能力后再尋求非相關領域的發展。

（三）為了多元化而多元化，損害企業原有的核心競爭力

大型房地產企業的核心競爭力不應受到企業多元化發展而收到損害，因為核心競爭力是企業保持持續競爭優勢的源泉，也是企業控制未來、掌握市場主動權的根本。我國房地產業的發展使其面臨著越來越多的挑戰與機遇，在國家現階段的經濟轉型和調控期，房地產行業正在面臨著大洗牌，有企業出局，就有企業進入，因為房地產的市場還在，機會還在，這使得房地產企業對其擁有的核心競爭力不能輕易放棄。

由此可見，房地產企業在多元化發展的道路上機遇與挑戰并存，多元化本身就是把“雙刃劍”，如果企業轉型成功，則通過多元化發展可以壯大企業規模、提高了企業的競爭優勢。如果發展的不理想也可以破壞和削弱企業的核心業務能力，不利于企業的發展。

結語：

我國經濟在經歷改革開放三十多年的持續高速增長后，現階段已經進入經濟轉型期，“粗放型開發模式已經過時，精細化的時代即將到來。這些變化對房地產企業提出了更高的發展要求，房地產開發企業都在謀求多元化的發展，這是近年來國內房產開發企業的普遍模式。中國的房地產市場面臨洗牌，在這種優勝劣汰的形式下，最終將選出高效率的資源配置者——優秀的開發商。經濟發展變局蘊含著很豐富的內容，需要中國房地產企業在認清當前經濟形勢現狀的前提下，適應新常態，力爭抓住其中新機遇，迎接新挑戰開創更美好未來增長。

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