房地產企業財務風險與成本的有效控制探析

賈立新

[摘要]進入21世紀以來，生活水平和生活質量不斷提高，人們對生活環境的要求也越來越高。也正是在這些因素的影響刺激下，我國的房地產企業獲得極大地發展，各種房地產建筑物的數量不斷增多。這既給廣大人民的日常生活提供了較大的便利，又推動了我國城市化進程的不斷推進。基于此背景，文章以房地產企業財務管理為研究對象，先后分析了其成本組成、成本控制、財務風險等內容與關系，以期為房地產企業財務管理的完善及其未來的發展與擴大提供有益參考。

[關鍵詞]房地產企業；財務管理；成本控制；風險管理

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621190

資金成本，即指企業在經營運作活動中，為了籌集、使用資金而付出的各種費用成本。其主要包括兩大內容，一是資金籌集費用，二是資金占用費用。由此屬性可以看出，企業在籌資、投資等活動中，如何有效控制資金成本，便是企業能否提高經濟利益的關鍵問題之一。作為資金高度密集型產業，房地產行業的特性是高投入、高風險和高效益，活動資金流的大小對于房地產行業的發展至關重要。所以，加強對資金成本問題的認識，深入學習和研究其實質能力，積極掌握資金成本的相關理念、概念及應用方法，深入且理性的認知經營之道，對房地產企業在籌資、投資、股利分配、績效考核等方面效能的提升以及更進一步的推動自身可持續發展，助力良多。

1房地產企業成本組成內容

房地產企業的成本主要指的是房地產企業在商品開發、建設和經營過程中所產生的各種費用的總和。具體來說，其包括了土地的征用和拆遷補償，建筑安裝工程費用，基礎設施建設費用，前期的工程費用以及開發間接費和公共配套設施費等。進一步說，房地產企業所涉及的費用通常包括了企業的應攤費用，即房地產企業在開發、建設和經營期間產生的該期損益應承擔的各種費用，其中涵蓋管理費用、財務費用以及銷售費用等。

2房地產企業成本控制范圍

客觀而論，房地產企業的成本控制范圍涉及環節較多，但篇幅有限，本文僅以下述幾點作為例舉：

首先，是關于企業立項階段的成本控制。眾所周知，但凡成本控制的實施，其前提便是項目的確立，只有在確定了項目以后才可以進行成本控制。通過對立項的預期收入，利潤和風險以及成本等的財務分析，可以很好地落實立項階段的成本控制。立項階段的成本控制主要包括：項目可行性經濟指標分析、成本估算、現金安排及相關風險敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。

其次，是關于企業設計階段的成本控制。為降低建筑安裝的成本，企業通常都是從設計階段開始著手成本控制。即包括嚴格落實方案設計與工程設計的招投標制度；重點強化技術溝通，完善限額設計；大力推廣價值工程方法以及監督設計出圖前的審核工作。

再次，是關于企業建設階段的成本控制。此階段是整個建筑工程的中心環節，企業應當嚴格按照基建的程序辦事，全面落實“三通一平”的建設，確保土方平衡，并嚴格制定和實施招投標制度。

最后，是關于企業交付階段的成本控制。此階段的關鍵在于加強竣工結算時的審核。也就是說，在工程結算的時候應當有工程竣工驗收單，確保合同和設計圖紙完全按照規定來完成，同時審查工程的洽商簽證以及預算的增、減賬清理工作，以及相關竣工調價和材料差價審計工作。

3房地產企業財務風險因素

我國的房地產行業經歷了快速發展的黃金時期，但是，由于片面側重發展速度，導致了在發展過程中存在的問題也越來越明顯。尤其是在成本控制和財務風險方面的問題更加嚴峻。再加之世界經濟不景氣的影響，我國的房地產行業面臨著嚴峻的發展困境與財務風險，下文將針對相關風險因素作出分析：

首先，是企業的投資風險分析。投資風險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項目達不到預期的效益，從而導致企業償債能力以及贏利水平下降的風險。當前，我國房地產企業投資風險的表現是房地產開發投資的規模持續增長、房地產市場空置率較高、房地產企業部分投資行為不合理等。

其次，是企業的融資風險分析。融資風險指的是企業為取得財物利益而產生的舉債，此債不僅會增加企業到期付息的負擔，而且還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么普通股的收益將會有大幅下降的風險。

最后，是企業的資金回收與收益分配風險分析。其中，資金回收風險是指房地產企業由于財務問題而導致企業再生產時發生資金相對不足的問題；收益分配風險則是指利潤分配給企業生產經營的活動帶來的影響。兩者風險成因主要是由內外兩個方面產生的。其內部因素主要為管理層制定的企業資金回收和收益分配規定不合理；外部因素則是指房地產企業對所處環境了解不足。

4企業財務風險與成本控制

由于房地產行業自身的特點以及房地產企業的迅速發展，導致房地產企業面臨著巨大的市場風險、投資風險等財務風險，如果不能很好地對這些風險進行控制，將會帶給企業非常大的損失，甚至會導致破產的危機。房地產企業的成本對于財務風險的影響主要表現在對融資規模、投資時點以及資金回收等方面。房地產的成本的大小直接決定著融資規模的大小，及投資收益情況。如果能夠很好地對成本進行控制，則能夠規避資金回收風險。

41平衡各類機會成本

即房地產企業在確定其現金持有量時，應結合考慮其持有成本、轉換成本、短缺成本，并在其多種類型的成本與其效益之間進行權衡，達到兩者的最佳均衡比例。比如，在信息流方面，要建立完善信息系統；在資金流方面，則要提高資金使用效率，采用科學預算方法，建立渠道管理理念下的運營資金管理體系；而在采購渠道上，應與時俱進，積極改變傳統理念下對單個項目進行優化，并根據渠道管理理念，實施綜合性的管理。此外，為了獲得財務杠桿正效應，企業決策者還應當嚴格按照財務杠桿系數進行計算，以做出理性的財務決策。

42重視融資財務風險

充足的資金是房地產開發企業擴大規模、順利運營的重要基礎。因此，房企必須重視到位資金情況，努力拓寬融資渠道。就目前來說，我國房地產企業的資金投入主要分為以下幾種：國內貸款、外資投入、自籌資金以及其他資金等。房企要重視各個融資方式的資金成本，結合自身現狀來合理地選擇融資方式。例如，當企業資金鏈緊張的時候，應重點考慮債權性融資；而在企業高速發展時，則可以考慮股權式融資，以便于獲得更多資金。同時，在進行融資決策時還應謹慎考慮杠桿效應問題，企業如果想要普通股每股收益，實現財務杠桿的充分利用，其必要條件即是在實踐中的息稅前利潤，應當高于無差異點情況下的息稅前利潤。所以，分析出無差異點處的息稅前利潤是基礎性的財務管理工作。

5結論

目前國內房地產企業風險管理能力平均值較低，對突發事件往往準備工作不足，導致短缺成本過高。因此，房企在投資實踐中，要充分考慮自身成本作用，將資金內部成本的作用納入項目決策中的優先級別，在既定目標收益率或目標收益的前提下，綜合分析投資項目，同時兼顧資金內部成本的牽制問題，并根據內部收益率的水平來作出項目是否值得投資的財務決策。

參考文獻：

[1]潘昀淺析房地產業財務風險管理[J].會計師，2013（13）

[2]馬瑞房地產企業籌資風險管理探討[J].商業會計，2013（13）

[3]彭辰房地產發展現狀與問題[J].中國商界：下半月，2010（6）

[4]廖劍房地產上市公司財務預警實證分析[D].廣州：暨南大學，2008

[5]林立偉房地產企業財務風險評價研究[D].廈門：廈門大學，2008