中國房地產經濟泡沫問題的研究

劉孟瑩

[摘要]自2003年以來，中國各地區房地產價格漲勢驚人，由于其對國民經濟具有顯著的乘數帶動作用，所以房地產業在大大拉動經濟增長的同時，又會造成中國經濟過熱。我們根據各地區房價與收入指標的對比中，可得知我國絕大部分地區房價偏高，形成了房地產經濟泡沫。文章旨在對中國近幾年的房地產熱進行分析研究，分析了有關房地產經濟泡沫形成的主要原因和一些治理措施，防止因房地產經濟引發的大型金融危機。

[關鍵詞]房地產市場；投機泡沫；政策調整

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621187

1引言

房地產行業近年來成為我國經濟迅速發展的重要支柱，隨著房地產行業的日益繁榮，過高的房價也引起了普通老百姓的注意，于是出現了一個既熟悉又陌生的名詞“房地產泡沫”。房地產泡沫一般是指由于投機過重，導致了地產的價格毫無節制的上漲，其價格嚴重背離了合理區間范圍的過程。下面我們就來仔細的研究房地產泡沫形成的主要原因以及控制的政策調整。

2房地產經濟泡沫形成的原因

21國民經濟增長的需求

一個國家房地產事業的發展是國家與地區積累大量財富的過程，區別于股票市場經濟，它具有強烈的實用性和一定的長期穩定性，是衡量一個國家發展水平的重要標志，因此房地產事業不僅涉及了社會問題、經濟問題，更是嚴重地觸及了國家的政治生活。

國家大力發展的強烈需求，自2003年以來房地產經濟被視為各地區政府和國民經濟的重要支柱和主要來源，大力發展房地產經濟，以帶動各地區的GDP增長，為彰顯地方政府的經濟繁榮，推動城市建設，又可以避免因資源和政策帶來的限制，各地方政府就極力地推動房地產事業的發展，無論在土地、金融還是輿論方面都給予傾斜，實現本地區房地產經濟的高速發展。調查結果顯示：1998—2007年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對GDP增長的直接貢獻率由632%增加到1356%，年均968%；從1998—2007年房地產開發投資對GDP增長的間接貢獻率由871%上升到1593%，年均1261%；綜合直接貢獻率和間接貢獻率所得到的房地產開發投資對GDP增長的總貢獻率由1998年的1503%上升為2007年的2749%，平均達到了2176%。

22房產金融體制的不完善

中國房地產經濟出現了自2003年起維持十年之久的快速發展，房地產市場化程度并不是十分健全，產權機制是否足夠的清晰？是否及時地建立了有效供給和需求機制？價格機制是否完善？相關的法律法規以及買賣房屋的中介機構又是否健全？

在一個發育不健全的房地產金融機構下，各級政府又加大干預手段，不按照正常手續出讓土地，將規劃用地圖交給用地單位，這樣就方便了炒賣土地，哄高價錢的目的。各級政府越級亂批土地，導致了大量的土地囤積在某些房地產開發商手中，哄抬房價，導致地產價格大幅度上升產生了房地產泡沫，如此滋生腐敗，嚴重影響了房地產行業的健康發展，各中介收集信息困難、不完善，消費者不能夠很好地了解掌握地價信息，難以做出合理的市場評估價格，漸漸步入房地產商設下的游戲之中。房地產業需要金融，在一個不健全的金融體制下，行政指派以及壟斷住房的信貸金融公司，政府和機構決定的利率水平和貸款比例都是房地產泡沫推波助瀾的重要原因。

23百姓對房地產業的過度投機

投機行為對于經濟波動有著很大的影響，倘若市場上充斥過度的投機行為，容易導致資產價格泡沫的形成。例如，20世紀90年代日本泡沫經濟的破滅以及1997年東南亞金融危機，最主要的原因就是股票市場、房地產市場過度的投機行為所導致。由于近年來房地產業的高速發展，銀行和一些金融機構對貸款額度和抵押物的寬限制度，買房性質的投資理財成了廣大人民的愛好，如此多的投機不僅大大助漲了金融機構的氣焰，也使房地產經濟泡沫與日俱增。一二線大城市中，如果仔細觀察一下房子買走后用來做什么，則不難發現，空關著的房屋比例很高，晚上，可以看到不少已經賣出去的房子里沒有燈光，說明房子很有可能是空著的，沒有加以利用，這么多的房屋處于空閑狀態，足以說明了消費者投機行為已經造成了房地產經濟泡沫的存在。

投機過度十分有害，大批房子空置著，不僅是對資源的浪費，虛構的房地產價格也誤導了廣大的百姓和消費者，一旦這些大城市的真相敗露，房地產價格急劇下跌，泡沫的破裂，將會對國家經濟帶來嚴重的損害。

3房地產經濟泡沫的應對調整政策

31化解以高杠桿和泡沫化為主要特征的市場風險已成為我國下一階段房地產調控有待解決的難題根據市場預期以及房地產業泡沫化程度的估算，到2014年9月，泡沫的積累仍然高于泡沫破裂的風險，當前防范市場泡沫的過度積累和膨脹仍然是至關重要的，去杠桿化，減少庫存的矛盾政治政策之中，一定程度的去杠桿化應優先于房屋庫存量的減少，2016年2月至3月的房地產業高度跳水，出現了價格暴漲的一系列問題，導致了房屋估價問題難以預料，要避免鼓勵地方政府托市或者救市的行為，防止投機者樂觀的預期，尤其要防止公眾建立起房價小幅度下降就緊急救市或托市的不合理行為。政策絕不應著眼于短期刺激，而應減少直接行政干預，通過建立符合經濟規律的長效機制，遏制需求和價格的上漲動力，更明確地將樓市調控政策慢慢地向市場化調節方式轉變，房地產這個行業盡管是非常重要、很特殊的行業，但也跟其他產業一樣，需要通過市場的調節來調結構、轉方式。所以，在市場更多發揮調節作用的情況下，房地產的市場結構會更趨優化，會更有利于房地產市場長期、穩定、健康的發展，也有利于國民經濟長期、可持續發展。

32加快相關房地產經濟方面的立法，完善金融房地產業的法律也是刻不容緩一些同時征收房地產稅和取消限購令的提出，被許多消費者認為是臨時的短期政策，從目前取得的成果來看，效果不盡如人意。盡快在全國相應的范圍內推出集體土地流轉制度，根據各地百姓對住房的需求，而不是土地價格的高低情況分批次地將土地進行集中，掙脫市場中政府壟斷行業的行為。在土地政策的體制下，地方政府有很強的意愿推高土地價格。因此，應該盡快地推出集體土地流轉制度，擴大土地對民眾的供應量，建立土地二級市場流轉制度，打破房地產市場中各地方政府壟斷土地供應的方式，讓市場力量引導房地產經濟行業的走勢，政府適應的鼓勵房地產業健康的發展走向，針對不同地區，采取不同的思路，但一二線城市的限購令仍然需要加大力度進行。

33抑制過度的投機行為并將價格調到適度的合理區間

目前我國一線城市還存在不合理的預測誘導我國消費者過度的高估房地產經濟的走向，旺盛的投機性和投資性消費者仍是導致房地產價格飛速上漲的主要原因之一，“住有所居”為目的的住房性居住十分難以得到滿足，于是出現了一批人購買的房子閑空著，另一批人卻因房價的高昂哭天喊地。因此房地產市場的稅收政策應該是控制房屋空置率，征收一定的房屋空置稅，抑制房地產市場過度的投機行為，加大市場房屋的有效供給，提高自主型房屋的使用率。

匯集民心，使房價處于一個合理的區間，是每一個自住型消費者的夢想。每一個城市的實際情況大不相同，需求結構、總量不一樣，應該找準問題，克服困難，從而將房價在合理區間內運行。在歐美，平均2%的房地產稅是一個有效控制房價的平衡器，而房貸利息的隨時上漲，以及政府“劫富濟貧”所推出的大量廉租屋，由這三種利器糅合在一起，好似絞索一般套住了房價的惡性攀升。同理，如果要使房價回歸正常合理水平的話，需要我們改變中國人將房地產業當成投資品，而非消費品的觀念；在房產稅征收上做出一定的回應，對第一套自住房采取免繳房產稅，第二套自住房或出租房少繳稅，三套以上效仿歐美，每年按房子的市場價格，按各地區房地產經濟泡沫的程度不同，征收不同的房地產稅。

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