我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題及發(fā)展策略

林超鶯

[摘要]高標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)化物流設(shè)施的巨大市場(chǎng)需求，使得物流地產(chǎn)日益成為我國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資熱點(diǎn)。文章探討了我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題及發(fā)展策略，并提出了對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞]物流地產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)模式；物流基礎(chǔ)設(shè)施

[DOI]1013939/jcnkizgsc201619026

1引言

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，推動(dòng)了各行各業(yè)的發(fā)展。中國(guó)也從過(guò)去的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代進(jìn)入到全面發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，很多物流地產(chǎn)企業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，但與此同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越大，很多物流地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，要思考如何轉(zhuǎn)型提速升級(jí)，創(chuàng)新求發(fā)展。一些物流地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)了圈地?zé)?、投資缺乏規(guī)劃問(wèn)題，不利于物流地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)的加劇讓很多企業(yè)在思考如何提高效率、滿足用戶需求，提供高質(zhì)量的專業(yè)化的服務(wù)。鑒于此，本文對(duì)我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題及發(fā)展策略這一主題進(jìn)行探討，以期對(duì)業(yè)內(nèi)企業(yè)有所幫助。

2物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式

物流地產(chǎn)是當(dāng)前一切工作專業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)背景下衍生出來(lái)的產(chǎn)業(yè)，是物流行業(yè)細(xì)化分工的體現(xiàn)，物流地產(chǎn)為物流業(yè)提供了物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)空間，進(jìn)行物流資源整合，是物流業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施。物流地產(chǎn)的發(fā)展體現(xiàn)了專業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)，是物流業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)集成后出現(xiàn)的重要物流設(shè)施。物流地產(chǎn)根據(jù)客戶需求，選擇合適位置，投資興建物流設(shè)施，與客戶建立緊密合作關(guān)系，為客戶提供專業(yè)物流設(shè)施，投資物流設(shè)施包括物流園區(qū)、物流基地、物流中心、配送中心等。為客戶提供專業(yè)的物流設(shè)施租賃服務(wù)，以有效降低客戶物流運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)的贏利水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

3我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已日趨成熟，但物流地產(chǎn)在中國(guó)發(fā)展時(shí)間較短，還缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，在發(fā)展中還存在一些問(wèn)題。

1存在違規(guī)用地現(xiàn)象

一些物流地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中存在違規(guī)用地現(xiàn)象，以工業(yè)用地的價(jià)格拿到土地后，私自改變土地用途，以發(fā)展物流地產(chǎn)名義從事其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。如一些物流地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)物流園名義，經(jīng)營(yíng)商品交易業(yè)務(wù)，一些物流企業(yè)借土地升值賺取利潤(rùn)，這些現(xiàn)象都不利于物流地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展。

2風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不足

很多企業(yè)受利益驅(qū)動(dòng)相繼進(jìn)入物流地產(chǎn)業(yè)，眾多的投資者的進(jìn)入，讓區(qū)域物流地產(chǎn)建設(shè)過(guò)于密集，一些物流地產(chǎn)企業(yè)未開(kāi)展前期市場(chǎng)調(diào)研工作，準(zhǔn)備工作不充足即開(kāi)工建設(shè)，造成項(xiàng)目質(zhì)量不高、重復(fù)建設(shè)等問(wèn)題，有些區(qū)域物流地產(chǎn)空置率在60%以上，嚴(yán)重影響了物流地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

3缺少規(guī)模發(fā)展效應(yīng)

物流地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中存在規(guī)劃不足、區(qū)域分布不合理、不平衡問(wèn)題，讓物流成本過(guò)高。一些物流地產(chǎn)企業(yè)高度分散、不集中，不利于形成規(guī)模發(fā)展效應(yīng)，本身物流業(yè)利潤(rùn)較低，合理的物流地產(chǎn)布點(diǎn)是確保贏利水平的關(guān)鍵因素。因此物流地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)不足，未形成較大的影響力。

4缺少前期市場(chǎng)調(diào)研

很多區(qū)域政府進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、制訂物流地產(chǎn)發(fā)展方案，多是從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃角度考慮，多考慮區(qū)域利益，未從市場(chǎng)角度制訂規(guī)劃，導(dǎo)致物流地產(chǎn)投資建設(shè)缺少規(guī)劃，重政績(jī)、輕市場(chǎng)，一些區(qū)域物流地產(chǎn)建設(shè)盲目追求大而全，忽略了市場(chǎng)需求。

35國(guó)內(nèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇

當(dāng)前物流地產(chǎn)投資建設(shè)中，外資占了較大比例，推動(dòng)了物流地產(chǎn)發(fā)展，同時(shí)對(duì)國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)造成較大沖擊，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)與管理水平明顯落后于外資企業(yè)，因此國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。

4相關(guān)對(duì)策研究

1合理確定運(yùn)作模式

目前中國(guó)物流地產(chǎn)的運(yùn)作模式包括以下模式：第一種模式是地產(chǎn)商作為投資主體，將興建好的物流地產(chǎn)物業(yè)租售給業(yè)主，由業(yè)主作為總包租者將物流地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給物流公司，由業(yè)主進(jìn)行物流地產(chǎn)的總管理；第二種模式是由物流企業(yè)作為投資建設(shè)，自己進(jìn)行管理；第三種模式是物流企業(yè)和地產(chǎn)商合作興建物流地產(chǎn)；第四種模式是由第三方聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商共同開(kāi)展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)。物流地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身特點(diǎn)，選擇適宜的經(jīng)營(yíng)模式。

1加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研研究

要做好物流地產(chǎn)的前期調(diào)研工作，做好市場(chǎng)調(diào)研工作，進(jìn)行科學(xué)決策，提高規(guī)劃可行性，確保物流地產(chǎn)項(xiàng)目有效開(kāi)展，降低物流地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，提高物流地產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)性，減少物流地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)性。

3 提高管理創(chuàng)新水平

在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，物流地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高管理創(chuàng)新水平，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，做好選址工作，以客戶為中心，做好信息管理工作，提高管理水平，物流地產(chǎn)企業(yè)要做好貨物跟蹤和客戶查詢系統(tǒng)的管理工作，最大限度地提高資源整合水平，提高企業(yè)的服務(wù)能力和質(zhì)量，結(jié)合實(shí)際不斷創(chuàng)新，緊密結(jié)合物流地產(chǎn)業(yè)實(shí)際，做好物流管理工作，促進(jìn)現(xiàn)代物流地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

4 統(tǒng)籌協(xié)調(diào)出臺(tái)政策

政府要營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，推動(dòng)物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要對(duì)土地資源加以合理利用，提高物流地產(chǎn)利用率，要對(duì)物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加以合理的引導(dǎo)，避免盲目建設(shè)，杜絕違規(guī)建設(shè)。對(duì)物流地產(chǎn)進(jìn)行合理的規(guī)劃建設(shè)，以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，要合理規(guī)劃建設(shè)，改變分散的狀態(tài)，形成規(guī)模效應(yīng)，通過(guò)政府出臺(tái)政策做好物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。

5提升管理水平

引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)物流地產(chǎn)企業(yè)管理水平提升，同時(shí)通過(guò)培養(yǎng)物流地產(chǎn)行業(yè)人才，提高物流地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員整體水平，進(jìn)而提升企業(yè)管理水平，推進(jìn)物流地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。

5結(jié)論

目前中國(guó)電子商務(wù)的發(fā)展極大地推動(dòng)了物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)前形勢(shì)下，要做好物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃工作，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，在做好市場(chǎng)調(diào)研、了解市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，合理規(guī)劃，推動(dòng)物流地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

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